上市房企土储分析及2020年拿地策略

　　摘要

　　全国土地市场热度区域分化明显，一线城市土地楼面价、溢价率呈现上涨趋势；二线城市开发商拿地热度未减；三四线城市土地市场流拍走高。房企2020年拿地持谨慎积极态度，择机新增土地储备，并寻求多模式、多渠道拿地。

　　每年的3—4月是房企年报季，房企的土地储备储备数字和新一年的拿地计划，是大家最为关心的问题之一。因为土地储备之于房企，代表着未来可持续发展的潜力，同时通过新增土地储备规模及结构变化，还能分析出房企投资策略，洞察市场先机。

　　最近随着国内疫情得到有效控制，一线城市及部分二线城市的土地市场触底回暖，甚至不乏有地王重现。哪些房企在大力度逆势攻城略地，原因何在？哪些房企在有选择性地战略补仓？

　　一、上市房企土地储备规模分析

　　房企土地储备规模丰厚，意味着后续发展有保障，但房企土地储备过多，特别是近几年新增的土地储备过多，则意味着较多的资金沉淀。中房智库对已经发布2019年度业绩的50家上市房企的土地储备情况进行了梳理，有如下发现：

　　2019年销售面积TOP10房企，除了金科股份(000656,股吧)和建业地产外，2019年末公司总土地储备面积均超过7600万平方米。其中1亿平方米以上房企有6家。

　　2019年销售面积TOP11—TOP20房企，2019年末公司土地储备面积基本在3800万—6900万平方米之间，蓝光发展(600466,股吧)除外，土地储备面积只有1772.5万平方米。

　　2019年销售面积TOP21—TOP30房企，2019年末公司土地储备面积大部分在2000万—3800万平方米之间。美的置业、中国金茂除外，两者土地储备面积均超5000万平方米。

　　2019年销售面积TOP31—TOP40房企，2019年末土地储备面积大部分在1000万—2700万平方米之间。只有华发股份(600325,股吧)除外，土地储备面积不到700万平方米。

　　2019年销售面积TOP41—TOP50房企，2019年末土地储备面积大部分在300万—800万平方米之间。但中交地产(000736,股吧)和合生创展集团除外，前者2019年末土地储备面积为1466平方米，后者高达3111万平方米。

　　综上分析可以得出较为明显的结论：

　　1．部分房企的土地储备与其销售能力相比存在缺口。金科股份、建业地产、蓝光发展的土地储备面积与其销售能力相比明显不足，即未来几年要保持稳定的销售，必须要加大新增土地拓展力度。正荣地产、荣盛发展(002146,股吧)、华发股份、朗诗地产其次，旭辉控股、招商蛇口(001979,股吧)、禹洲地产、合景泰富集团、弘阳地产、建发股份(600153,股吧)、当代置业、花样年控股、信达地产(600657,股吧)也要适当提升土地储备。

　　2．部分房企销售能力明显偏弱，应适当放慢新增土地储备速度或提升销售能力。偏离比较明显的包括美的置业、中国金茂、合生创展集团、保利置业集团，其次是中交地产、佳兆业集团、越秀地产、北大资源。

　　二、头部房企2020拿地计划

　　关于拿地计划，各家房企在2019年年报或业绩发布会上都有相关阐述。可以分为四大派别，或选择适度压缩规模，或谨慎求稳，或谨慎积极，或乐观积极。

　　1．规模压缩派

　　以恒大为代表。在3月底的2019年业绩发布会上，恒大集团董事局主席许家印提出，未来恒大将要严控土地储备规模，接下来三年时间，每年要降低约3000万平方米，到2022年降低至约2亿平方米，实现土地储备负增长。

　　恒大计划压缩未来3年的新增土地规模，一是源于降负债需求，二是自身土地储备足够大。但是，压缩规模不代表不拿地。进入4月份以来，恒大连续在北京、广州、昆明、哈尔滨、成都、温州、重庆等一二线城市拿地，不到一个月拿地金额已超过200亿元。

　　2．谨慎求稳派

　　包括万科、融创中国、华润置地、旭辉控股、世茂房地产、雅居乐、中国金茂等房企，2020年的拿地态度都是求稳。

　　万科和旭辉控股都提出要保持“合理”的土地储备规模总量原则，满足未来两到三年的开发比较合适；融创中国和雅居乐都强调要拿对地、拿好地；华润置地提出不抢高价地。

　　3．谨慎积极派

　　碧桂园、龙湖集团、招商蛇口没有给出明确的拿地预算，但都表示2020年拿地金额或将超过2019年。

　　保利地产(600048,股吧)2020年拿地资金约提高200亿元，正荣地产初步计划2020年拿地预算280亿元，但在计划外若有好的项目不排除会增加预算。

　　4．乐观积极派

　　中海地产仍未放弃对于拿地的进取，2020年拿地投资预算为1400亿元，同比增长23%。今年3月上旬还对外公布了一个“中原逐地，海纳百城”的寻地合作计划。

　　新城控股(601155,股吧)提出2020年预计投入1000亿元左右资金拿地，对应新增3000亿—4000亿元的货值，力争其中有1/5即700亿元左右的新增货值实现当年内入市。

　　如前述分析，土地储备厚度不足的蓝光发展提出公司拟订2020年度土地投资计划总额不超过400亿元（中指院数据2019年蓝光发展全年拿地金额303亿元）；荣盛发展披露2020年计划拿地1356万平方米，相比2019年增38.5％。

　　金科股份表示坚持投资战略，二三线城市为主，一四线城市为辅。2020年一季度拿地积极，公司新增土地26宗,计容建面302万平方米,合同投资金额109亿元。

　　总结来看，房企2020年拿地规划有两个共同的趋向：一是拿地模式和拿地渠道更加多元，普遍表示加大收并购力度，加大股权合作模式力度，注重旧城改造、城市更新、产业拿地等多元拿地方式；二是注重重点城市的深耕细作，偏向一二线城市拿地布局；三是拿地预算注重“以销定量”。比如奥园明确2020年拿地金额绝对不会超过全年销售额的三分之一这个“底线”。

　　三、上市房企发展潜力分析

　　房企的土地储备面积决定房企未来是否有足够的资源进行开发，决定销售增长的可持续性。但土地储备也不是越多越好，要与自身的销售能力相匹配。一般认为储销比（总土地储备与年度销售面积的比值）系数越高，土地储备越丰富，更容易灵活应对市场变化跨越周期。

　　中房智库梳理计算了50家上市房企的2019年末的土地储备倍数（=土地储备建面/本年销售面积，也叫储销比），大部分房企都在3—5之间，属于比较稳健的范围。个别房企储销比大，可能和其多年一二级联动开发积累有关，或与其销售去化较弱有关。

　　还有个别房企储销比较低，比如蓝光发展、信达地产、华发股份、保利地产、朗诗地产，这些房企2020年要加大土地储备力度，才能保证未来两三年的开发所用。

　　除此之外，一般认为，资本积累率（=期末归属母公司所有者权益/期初归属母公司所有者权益）也是评价房企发展潜力的一个指标。该指标越高，表明企业的资本积累越多，企业资本保全性越强，扩大再生产能力和持续发展能力越强。

　　另外，销售增长率（=本年销售金额或面积/上年销售金额或面积），也是反映房企发展能力的一个重要指标。

　　综合来看，储销比大、销售增长率稳定、资本积累率高的房企，其未来发展能力越强，反之越弱。当然发展能力指标只是评价房企的一个维度，分析房企综合发展实力还要看营运能力、盈利能力、杠杆水平以及偿债能力等指标，进行综合评定。

　　目前，全国土地市场热度区域分化明显：一线城市土地楼面价、溢价率呈现上涨趋势；二线城市开发商拿地热度未减，比如厦门刚刚拍出了一块总价和单价创新高的双料地王。

　　但是，三四线城市土地市场不容乐观。据克而瑞监测数据，在3月1日至4月19日期间，重点监测城市共计有79宗地流拍。且流拍地块主要集中在三四线城市，占比达65%，流拍率亦是最高达16%。

　　在优质土地集中供应的局面下，手握充足现金，低成本融资渠道通畅的房企，趁机加大新增优质土地储备，会获得更好的发展机会。

　　（此文刊于中国房地产报4月27日11版 责任编辑 苏志勇）

　　流程编辑：曹冉京

　　审读：戴士潮

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