深圳楼市:这区域是通州的“睡城”,还是北京溢出产业的“产城融

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，北三的大厂包括潮白新城和夏垫，有产业导入么，若干年后他的主要职能是通州的睡城？还是承接北京溢出产业的产城融合模式？

回答：你好，大厂的产业导入可以忽略不计，各种产业概念都是忽悠卖房子的。大厂，香河和燕郊一样，都是睡城模式。大香房价能否暴击，关键取决于通州运河商务区的产业导入是否成功。

提问：云叔你好，请问前海港湾花园这个盘值得继续持有么？5号线地铁很快就要开通了，主要缺点感觉还是靠近兴海大道，月亮湾大道，比较吵，去年730之前入手的，现在基本上是亏的。谢谢

回答：你好，前海港湾花园很新，以前海为未来中心来看，地段和学区都很不错，可以续持有吧。去年赶上730我严控，很多盘是从当时的高点有回调的，但是前海这个片区、以及前海港湾这个盘是没问题的。

提问：云叔你好，现在夫妻名下各有一套房，车公庙泰康轩、新洲南溪新苑，均为60平小两房。两套房贷合计500万左右。目前有两个计划在纠结：一是保留泰康轩，出售南溪新苑，主要考虑做投资，是否有合适的可选？二是两套换一套三房的，还想在福田或南山，更多考虑自住，兼顾一些投资，是否有合适的推荐？谢谢

回答：你好，南溪新苑新洲板块在福田属于第三梯队，相对成熟、交通方便，租售比也比较好； 这个小户型性价比不错，户型也不错；收租没问题，但未来不属于领涨盘。可以出手，泰康轩今年过关。也就是福田区居住用地/单身公寓或单身宿舍+法定图则R类，没问题。 投资优先南山。具体详见内部分享。

提问：云叔好，总价400万左右的房子，考虑以投资为主，目标能够跑赢大盘的，不知道宝安南山福田哪里的楼盘可以推荐？还有南山万科云城400万以内小两房值得投资吗？谢谢

回答：你好！ 西丽这个地段，整体来看还是不错，有高铁站、留仙洞的规划，但是缺乏学位支撑，南山开发是南方的主要方向，西丽未来还是不如前海后海蛇口。 总价400万，南山没有多少空间可供选择，万科云城兼顾自住和投资是不错的选择，但是入手单价不要超过7W ，宝安400万楼盘推荐: 富通城，中信湾上，玉湖湾等这几个小区，他们具备的优势都能做到7.5成左右的杠杆；租金都不错，流通性也不错。

提问：云叔你好，罗湖德泓天下华府，带深中学位，麻烦点评一下谢谢！

回答：你好，德弘天下以69-76平的小两房为主，单证，虽然户型略奇葩，但只要不超过10万就可以买的。但是，我想提醒你，这个盘投资没问题，给孩子自用学位的时候要小心，初中成绩主要靠择优生支撑，本地学生的成绩与普通学校没有太大差别。

提问：云叔你好，深圳户口，考虑纯投资，5成按揭，深圳前海周边，单价9万多，50平左右，两居，总价450以内；深圳西乡固戍周边，单价6万多，75平左右，三居，总价450以内，选择哪个更优?麻烦云叔点评一下，谢谢！

回答：你好，如果做投资可不是选择题这么简单，如果没有明确看到两个房子的位置，品质、楼龄、配套，小区，户型等综合对比因素，这个不容易判断，也不能随便给答案。

提问：云叔你好，请问润四大概会是什么价位？还会不会有润三的惊喜吗？想看下要不要等，谢谢

回答：你好，华润城，一个普通的中产盘，认筹人数只会有多不少，您认为您有多少几率成为那个有福之人。至于单价，市场在动态变化，华润城有学位傍身，一直在稳步上升，新房价格将限制到什么程度，难以预测。具体详见内部分享。

提问：云叔好，想在深圳买总价200-260万的小两房，投资兼顾自住，小孩五年级，学位要好一点的，到时初中读公立也可以，一手二手都可以，云叔有什么好的建议，谢谢

回答：你好，总价200-260w，投资自住兼顾，还要学位好，有点难，这个总价，如果有孩子，自住功能第一，其他不要考虑太多，想也没用，不可能两个都兼顾的。具体详见内部分享。

提问：云叔好，沙井片区的拾悦城，115平，四房顶楼带一个小花园700万，你觉得可以入手吗？谢谢

回答：你好，刚需盘的顶楼花园和平台花园一样，都是食之无味弃之可惜的鸡肋，可愿意为此付出不多。沙井上班买大户型还是往万科翡丽郡以及万科星城片区看看。

以上内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

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