佳源服务上市,创始人沈天晴持股52.3% | 透视新股⑮
作者 | 陈盼盼
出品 | 焦点财经
紧随恒大物业其后,中小型物业公司佳源服务与华润万象生活同一天登陆资本市场。
12月9日,佳源服务正式在港交所挂牌上市,股票代码01153.HK。集合竞价报3.92港元,涨幅1.55%。开盘后由涨转跌,随即破发。截至午盘,佳源服务股价报3.84港元,跌幅0.52%,总市值23.04亿港元。
佳源服务上市破发早在意料之中。近期,物业板块整体遇“冷” ,破发频现。而佳源服务的招股与恒大物业、华润万象生活两大百亿港元IPO撞期,相比之下,佳源服务各项指标均不占优势。
此次IPO,佳源服务全球共发售1.5亿股股份,每股发售定价3.86港元,预计所得款项净额约5.18亿港元。其中,香港发售阶段获2.79倍认购,国际发售获1.63倍认购,资本市场的整体认购热情不高。
此外,佳源服务引入Domking Investment II, L.P.及嘉实国际两名基石投资者,合共认股2007.6万股发售股份,占其全球发售完成后已发行股本约3.34%,及全球发售项下发售股份数目13.38%。相比拥有高瓴资本、中国平安等豪华基石团的华润万我生活,佳源服务的基石投资者略显“单薄” 。
招股书显示,佳源服务是一家位于浙江省的综合物业管理服务供应商,总部位于嘉兴,植根于长江三角洲地区,逐步向全国扩张。截至2020年6月30日,佳源服务的合约总建筑面积约为4030万平方米,涵盖中国42个城市及16个省份,共有154个在管项目;在管总建筑面积约2760万平方米,涵盖中国28个城市及十个省份。
就规模而言,佳源服务与同一时期上市的恒大物业、华润万象生活上亿的在管面积相比,属于中小型物企,与正荣服务、合景悠活相当。但佳源服务的发行市盈率约31.5-40.8倍,高于同规模的正荣服务22.92倍市盈率。
沈天晴持股52.3%
佳源服务创立于2004年,由佳源国际主席沈天晴与卓雄伟联合创立。2005年,沈天晴以200万元转让佳源服务40%股权予卓雄伟,一度淡出。2012年,沈天晴通过其全资公司增加购买佳源服务股份,成为佳源服务的控股股东,后于2014年成为佳源服务的唯一实益拥有人。2019年初,佳源国际从沈天晴手中收购了佳源服务。
2020年3月5日,佳源服务于开曼群岛注册成立,随后展开了一系列的重组和股权关系调配。重组完成后,佳源服务由佳源国际100%持股,其背后由沈天晴直接或间接持有佳源服务股份比例为69.74%,公众股东30.26%。全球发售及资本化发行完成后,佳源国际持有佳源服务股权稀释为75%股权,沈天晴合计持股比例则降至约52.3%。
图:佳源服务全球发售及资本化发行完成后的股权架构
目前,佳源服务的董事会由七名董事组成,包括两名执行董事,两名非执行董事以及三名独立非执行董事。其中,朱宏戈任佳源服务董事会主席兼总裁。
资料显示,朱宏戈跟随沈天晴多年,2009年11月首次加入佳源服务,担任总经理;于2011年1月离开佳源服务,先后入职沈天晴私人持股的房地产公司和健康管理咨询公司。2016年4月,朱宏戈重新加入佳源服务,担任总经理,而后升任总裁,负责集团的整体管理及战略规划。而佳源服务董事会主席兼总裁皆由朱宏戈担任,足以见得沈天晴对他的信任。
近八成在管面积位于长三角
招股书显示,佳源服务于2005年开展业务,专注于在经济发达地区人口密集的城市发展业务,且大部分业务集中于长江三角洲地区。
截至2020年上半年,长江三角洲地区在管面积为2340万平方米,占佳源服务总在管总建筑面积的84.5%。同期,长江三角洲地区项目收入占佳源服务总营收的82.5%。
佳源服务表示,由于业务集中,该地区的政府政策或经营环境如出现任何不利发展,将会对其的业务、财务状况及经营业绩造成重大不利影响。公司的经营在很大程度上依赖长江三角洲地区的以下发展因素,其中大部分因素并非其所能控制。
与此同时,与大多数由母公司分拆上市的物企一样,2017年至2019年以及2020年上半年,佳源服务来自于佳源地产品牌的项目营收占比达96.3%、90.8%、79.4%及70.1%。
随着物业板块竞争愈发激烈,若佳源服务继续过于依赖单一区域及母公司“输血”,其业绩增长的天花板将极为有限。因此,近几年,佳源服务有意通过收并购,加速拓展第三方物业,成功收购了湖南华冠、嘉兴星洲、杭州民安及重庆中农的股权。
上述收购完成后,佳源服务来自于第三方物业的在管面积占比由不足一成上升至三成,其业务版图扩张至湖南、重庆等地。
发力成本管控
招股书显示,佳源服务业务范围包括物业管理服务,非业主增值服务和社区增值服务。于2017年、2018年及2019年,佳源服务的毛利分别达4578万元、7889万元及1.08亿元,复合年增长率为54.1%,对应的毛利率分别为21.8%、23.8%和24.9%,低于行业平均水平。
其中,佳源服务的增值服务业务的盈利能力均偏低。以2019年为例,佳源服务的非业主增值服务和社区增值服务的毛利率分别为25.6%、35.1%。但2019年上市物管公司的增值服务毛利率均值为41.5%,非业主增值和社区增值的均值分别为53.3%、33.4%。
图:佳源服务毛利及毛利率
此外,佳源服务的物业管理费用也低于行业水平。2019年,佳源服务的物业管理服务平均物业管理费为每月每平方米1.23元,与行业平均2元左右的物业管理费差距明显。
不过,到了今年上半年,佳源服务的整体毛利率由24.9%攀升至30.6%,超过行业平均毛利率28.69%。毛利率增加的背后,除物业管理费增长至2020年上半年的每月每平方米1.43元;以及业务扩张带来的规模效应和自动化带来效率提升外,还源于佳源服务对成本管控的严苛要求。
在佳源服务管理层看来,面对物管行业愈发激烈的竞争,佳源服务的核心竞争力就在于自身质量管控和成本的节约化。
朱宏戈表示,“人员成本占我们支出成本很高的一项,但是我们自己探索和摸索,我们设定了一个人员成本占收入比一定要控制在55%左右,这样的企业才有相当的竞争力”,并提及,智能化是十分重要的未来探索方向,其行政费用保持稳定水平,占比5%~6%。
对于未来,佳源服务表示,本次IPO募资金额的70%将用于寻求选择性战略投资及收购机会以进一步发展战略合作,计划收购不超过十个潜在目标,潜在目标的毛利率不低于20%。
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