限价，正在离刚需越来越远！

　　01

　　楼市打新，刚需难敌投资客

　　2020年的房地产市场，“打新”成了许多城市的的信仰，从深圳到杭州，再到南京、成都，只要有价差巨大的网红新盘入市，一定会引发市场的骚动。

　　最近，深圳楼市妖风又起。

　　网红项目“华润城润玺”与周边二手房价差达到了每平米4~5万，按照100平米户型计算，如果摇中最少能赚500万，于是有媒体披露，一些本没有打新资格的炒房客通过“众筹打新”、“借票代持”等方式加入到抢房大战之中。

　　毕竟，每个人都希望能够暴富，普通刚需是这样想的，投资客更是如此。巨大的财富效应，刺激着每个人的神经。

　　虽然深圳为了控制摇号规模，不断抬高限价楼盘的购房门槛，比如参与摇号必须要有无房证明，验资的金额也不断提高，几十万不行几百万，甚至上千万。

　　但不过这依然不能阻止人们对巨大利差的追逐。

　　没有无房资格，可以ps制作一套假的无房证明，或者可以直接“借票代持”，资金不够，可以利用消费贷、信用卡套现加杠杆，当然也可以“众筹代持”。

　　这一套操作对投资客来说不是难事，而真正需要房子的刚需们，则被稀释成分母里的千分之一甚至万分之一。

　　限价政策本意是降低新房价格，让城市无房居民更容易买到房子，但却被玩弄成一场投资客的造富运动，反而让真正有购房需求的无房户越来越难买到限价新房。

　　这显然违背了“房住不炒”，鼓励刚需买房的初衷。

　　尽管新华社对深圳市场乱象发表了时评，深圳也在酝酿新一轮调控，但是不断引发抢房乱象的限价政策，并不会就此退出。

　　因为从限价政策出台之日起，就不只为了降房价这么简单。

　　02

　　限价背后，地方政府的考量

　　新房限价，本来就是一个掩耳盗铃的调控措施。

　　首先，一手房和二手房是完全不同的两个市场。

　　新房的价格受到调控政策的影响更大，尤其是限价这样的政策，直接锁死了价格，任凭市场如何火热，新房价格都不会涨。相较而言，二手房价格就真实得多，虽然也受到限售和各种税收政策的影响，但总体而言还是更能够反映市场的真实需求。

　　2016年全国房价暴涨，为了止住房价快速上涨的势头，一些城市开始直接对新房限价销售，2017年全国主要的一二线城市都开始对新房实施限价。

　　对于地方政府来说，限价政策是最简单高效、成本最低的调控政策。

　　中国房地产市场的官方数据，就是国家统计局每个月公布的70城房价指数。而这70个城市的房价基础数据主要就是各地的网签价格。

　　限价政策就是政府直接对网签价格进行干预，给出一个规定的价格，这样在统计数据上看，房价就不至于上涨过快。

　　说白了，限价政策就是为了应付上级调控，一种掩耳盗铃的做法。表面的数据可能稳定住了，但是地方政府要靠卖地收入支撑财政，不可能让市场处于冷冻状态。

　　所以只有新房市场火热，开发商卖掉房子之后，才会继续在这里买地。只要新房能够卖出去，就能快速回笼资金，那么地方政府的财政就能获得一定程度的支持。

　　而二手房卖掉之后，钱就进了房主腰包了，对地方财政贡献不大。

　　新房限价后，一二手房之间形成巨大的价差，这样一来，在利益驱使下，本来想买二手房的人，也会想去参加新房摇号试试运气，这样大部分需求就都集中到了新房市场，二手房成交量会受到影响。

　　比如深圳715调控后，一手房和二手房之间的分化更加剧烈。

　　根据深圳中原研究中心数据，11月深圳新房住宅成交6296套，环比上升36.4%；成交面积为62.7万平，环比上升39.3%。

　　这样的成交量，创造了2016年1月以来的新高。

　　但是深圳二手房11月仅成交了5812套，不足7月最高峰时的一半，作为一个存量房市场，新房成交超过二手房这在历史上也是很罕见的。

　　除了深圳之外，今年打新也很猛烈的成都也是如此。

　　成都今年二手房成交量最高的5月，也只成交了4971套，而2019年5月是13001套，即便是2018年5.15政策月，都成交了14926套。

　　监测数据显示，2020上半年大成都范围内累计成交约249万平米二手房，同比2019年下降了58.29%；套数共计25727套，同比2019年下降了约51.89%。

　　今年成都二手房的成交量是2017年以来最惨的一年。

　　03

　　新房热度，会蔓延到整个楼市

　　有人说，深圳现在市场打新火爆，网红盘一房难求，是由于深圳土地受限，供应不足。可是，深圳今年一直在增加供应，尤其11月以来，楼市供应创了年内新高。

　　11月，深圳共21个住宅项目获批，其中宝能城花园（东区）、领航城领秀花园为现售项目，此外还有14个住宅项目开盘。

　　11月深圳住宅批售面积101.6万平，环比上升152.9%，推售71.7万平，环比上升109.7%。

　　从数据上看深圳最近的市场供应并不小。

　　从长期来看，市场增加的供给，很多没有转化成为刚需住房，而是被投资客通过各种方式买到后转化成二手房挂牌量。所以我们可以看到，深圳、成都等打新火热的城市，二手房挂牌量在持续走高。

　　不过需要警惕的是，新房市场的热度发展到后期，会蔓延至二手房市场，从而炒热整个楼市。因为新房中签率太低，很多人多次摇号不中，会担心房价继续上涨，在恐慌情绪驱使下，会选择去看二手房。

　　最近，深圳二手房市场就有死灰复燃的迹象。

　　虽然目前成交量较限购前还是低迷，但是11月的成交数据已经比上月增加，7月以来连续三个月下跌的二手房成交量，开始有了反弹的迹象。

　　打新热度蔓延到二手房市场，从而炒热整个楼市，这是深圳绝不允许的。所以新一轮调控政策，可能就在路上。

　　04

　　限价政策，还会继续

　　我们说，尽管高层对深圳市场的打新热潮十分不满，但是深圳也不一定会取消限价政策，只可能继续加强监管，抬高准入门槛。

　　在这方面成都就是一个好的参照。

　　近日，成都就对新房摇号提出了新的要求，比如参加新房摇号前，登陆市住建局或“天府市民云”登记个人家庭真实信息，同时这次新政把无房家庭的选房比例从之前60%提到至70%以上。

　　当然这些政策可能暂时会起到一些作用，但是道高一尺，魔高一丈。市场的投机力量，总能在一段时间之后找到政策的漏洞，并由此展开突破。

　　总而言之，限价政策对于地方政府来是一箭双雕的调控政策。

　　一方面通过直接干预网签价格，控制房价过快上涨，统计数据更加好看；另一方面，新房和二手房之间存在的价差红利，又能将楼市大部分流动性引入到新房市场，刺激开发商多拿地，地方财政也获得了支持。

　　尽管限价政策的弊端早在几年之前就已经显现，但遗憾的是并没有城市就因此取消这项政策。在没有更好的解决方法之前，可以预见未来各地一二手房价格倒挂的现象，还会继续出现。

　　而真正需要买限价房的无房户，还要继续和投资客斗智斗勇，并且政府设置的门槛会越来越高，资格审查会越来越严格。

　　调控转了一圈，市场好像又回到了最初的样子。

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