透市|大湾区激战升级 房企现抢地高潮

暗抢与明争，均是实力见证。

去年6月26日，深圳经历了一场现象级土拍，单日挂拍5宗宅地，吸金224亿。如今，光景再现。11月23日，深圳刷新纪录，单日挂拍8宗宅地，土地出让总金额达到339.8亿元，堪称“史诗级土拍”。

此次土拍大战吸引万科、融创、金地、保利发展、中海、华润、招商蛇口、华发、佳兆业等超25家房企参与。其中，位于宝安沙井的A301-0575地块，由融创+华发以127.1亿元收入囊中。结合游乐设施+酒店的规划，这块地融创或将用来建设全球最大的室内冰雪世界。另外，宝安西乡地块A122-0371也有10家房企参与竞拍，超过130次举牌后，最终被万科以59.98亿+配建6.6万平方米人才房竞得。

值得注意的是，23日这场土拍，新城控股与佳兆业联合，首进深圳。安徽安联高速公路有限公司、中信城开投资集团均是首次在深圳公开市场上斩获土地。业内人士分析，深圳每次拍地都引起市场和媒体的高度关注，参与土拍相当于无形广告，也是对企业的品牌宣传。此外，深圳是粤港澳大湾区城市群中的核心引擎，又是一线城市中土地面积最小的城市，无论是战略意义还是市场前景，都对开发商有极大吸引力。

近几年，随着粤港澳大湾区利好政策不断落地，以及珠三角经济区优越的发展前景，大湾区成为房企必争之地。除公开市场招拍挂外，城市更新项目争夺也暗潮汹涌。

似乎所有项目加上“大湾区”标签，就会成为一桩稳赚不赔的生意。

利好政策不断叠加 大湾区9城土地成交破6000亿 

根据规划，粤港澳大湾区囊括9座城市和2个特区(9城为广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆，2区为香港、澳门)，以中国0.6%的国土面积吸纳了全国5%的人口，创造了全国12%的GDP，堪称“中国第一湾”。

中国指数研究院数据显示，2020年1月-11月，粤港澳大湾区内地9城，土地出让金达到6331.44亿元。单个城市来看，广州出让226宗土地，土地出让金突破2000亿元，达到2162.75亿元，占9城总土地成交额的34.16%；佛山市土地出让金也突破千亿，达到1181.69亿元；深圳依靠77宗土地成交，贡献904.67亿元，排在九城中第三的位置。最为惹眼的是惠州，截至11月30日，其土地出让宗数达到390块，排在九城之首，土地出让金也达到545.46亿元。

数据来源：中国指数研究院

自2017年开始，粤港澳大湾区的二次顶层设计拉开大幕。2017年7月1日，《深化粤港澳合作 推进大湾区建设框架协议》签署。2019年2月18日，《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式公布。作为中国最具活力的城市群，大湾区迎来了新一轮机遇期。

一年多来，多项利好区域发展的措施陆续出台，包括对在大湾区内地城市工作的香港和海外高端人才给予税收补贴等8项政策以及支持大湾区建设的80条金融措施等。

尤其是进入2020年，大湾区利好政策频出。今年5月，国家开发银行宣布，年内将向粤港澳大湾区提供融资总量3600亿元，加大对粤港澳大湾区的金融支持力度。

8月，国家发改委印发了《关于粤港澳大湾区城际铁路建设规划的批复》，同意在粤港澳大湾区有序实施一批城际铁路项目，以服务粤港澳大湾区建设。规划表示到2025年，目标是将大湾区铁路网络运营及在建历程提至4700公里，全面覆盖大湾区中心城市、节点城市和广州、深圳等重点都市圈。规划建设13个城际铁路和5个枢纽工程项目，总里程约775公里，投资达4741亿元。

日前，中国银保监会副主席黄洪在第三届粤港澳大湾区金融发展论坛上透露，银保监会将引导金融机构加大对大湾区内包括新型显示、新一代通信技术、5G和移动互联网、生物医药等先进制造业和战略性新兴产业的金融支持。

业内人士分析，从政策及基建计划来看，整个大湾区形势一片大好，在这样的大潮中，房地产往往能率先收割一波红利，越来越多的人看好房企在大湾区的表现。

随着大湾区建设提速，城市更新方面也利好不断。

2019年9月，广州东省任命政府发布《关于深化改革加速推动“三旧”改造 促进高质量发展的指导意见》。指导意见指出，土地或地上建筑物为多个权利主体按份共有的，占份额不少于三分之二的按份共有人已签订搬迁补偿协议，可实施政府裁决和司法裁判。与以往的规定相比，该指导意见把原80%同意率门槛进一步降低至2/3。

业内人士分析，大湾区针对加速旧改流程的利好频出，预计对旧改流程可提速。一年多以来，大湾区城市更新已进入加速发展的快车道。

据广东省三旧改造协会行业发展研究中心不完全统计，2020年4月-10月，位于大湾区的广州、深圳、东莞、佛山等9个城市“三旧”改造和城市更新项目数量达2186个，新增“三旧”改造面积达3431.2万平方米。具体从项目数量看，深圳旧改项目数量最多，达541个；其次是广州，达481个；排名第三的是东莞，有347个。

从新增旧改面积来看，广州新增面积最多，达726.95万平方米；其次是东莞，达536.08万平方米；排名第三的是深圳，新增444.04万平方米。

来源：广东省三旧改造协会行业发展研究中心

随着中国城镇化进程从原来的“粗放式发展”进入“精细化运营”时代，城市更新作为城市发展到一定阶段的必然产物，正在一步步登上历史舞台。具体到粤港澳大湾区，其城市更新也必将成为兵家必争赛道。

本地、外来房企上演“攻守道” 房企持续重仓大湾区

打江山容易，守江山难。

在涉宅用地方面，2020年1月-11月大湾区内地9城房企拿地TOP30名单中，既有碧桂园、佳兆业、万科等本地房企积极拿地，也有龙湖、阳光城此类外来房企不断发起挑战。

同策研究院数据显示，2020年前11月，30家房企在大湾区总计获得173宗涉宅用地，拿地面积达到1189.78万平方米，总拿地金额达到3358.28亿元。其中，保利发展拿地金额超300亿元，达到322.56亿元，成为大湾区拿地金额最高的房企。此外，碧桂园前11月共获取17宗涉宅用地，成为获取地块最多的房企。而中国恒大则以93.43万平方米的拿地面积成为30家房企中拿地面积最高的。

来源：同策研究院

值得注意的是，中国恒大、佳兆业、中海、龙光集团在大湾区9城的拿地金额也超过200亿元，保利发展、佳兆业、龙光集团的拿地宗数也均超过10块。

作为大湾区龙头房企，龙光集团表现了较强的竞争能力。财报显示，截至2020年中期，龙光集团总货值达9340亿元。其中，大湾区占比82%，三年内可实现供应货值4791亿元，足以保障未来三年权益合约销售的增长。

外来房企中，阳光城2016年首入大湾区，后聚焦广州、深圳、东莞、佛山等关键城市，市场份额不断上升。从2020上半年阳光城的总土储分布看，其主要布局在大福建、长三角、珠三角、京津冀和战略城市等五大区域。其中，在珠三角的土储布局中，剩余可售建筑面积为837.4万平方米，在总土储中的占比16.8%。

同策研究院分析师丁垚表示，全国来看，大湾区与长三角是业内公认的“必争之地”。一方面，已经深耕大湾区的房企在全国化布局的同时也要力保大湾区的份额；另一方面，一些近年新进大湾区的房企也在不断开疆拓土。当然，由于大湾区的竞争日趋激烈，一些广东本土房企除了湾区之外，也在不断发掘粤东西北城市的机会，谋求利润空间。

随着房地产增量市场见顶，单纯凭借传统的招拍挂方式获取土地已经无法满足房地产企业的胃口。城市更新政策的出台，为房企布局大湾区提供了新思路。

根据广东省三旧改造协会行业发展研究中心数据，截至11月22日，广东省三旧改造协会会员企业旧改项目数量高达255个。从项目分布来看，深圳是会员企业旧改的热土，项目达86个，占比约34%；其次是广州，项目数达64个；排名第三的是东莞，项目数达49个。

此外，数据显示，会员单位中旧改项目最多的为华润置地，项目数量达25个；其次是佳兆业，达24个；排名第三的是万科，有19个旧改项目。

佳兆业一直以旧改专家著称。截至今年上半年，佳兆业实现合约销售360亿元，旧改项目贡献销售超过30%。截至6月30日，佳兆业储备旧改项目占地面积4200万平方米，预计货值约2.6万亿元。其中，深圳旧改占地面积占比27%，广州占比36%。管理层在今年中期业绩会上透露，集团未来将保持每年供应80—100万平方米旧改用地规模，为地产开发提供稳定而有利的发展保障。

提起广州旧改，保利发展曾第一个吃螃蟹。目前，保利发展在大湾区城市更新涉及改造面积已达千万平方米。11月以来，保利发展分别成为珠海金湾三灶社区和广州花都三东村改造项目的合作企业。其中，广州花都三东村旧改项目位于花都区中部，项目总用地面积199万平方米，预计总投资额300亿元，为广州旧改招标史上投资额最大的项目。

相比之下，万科在大湾区的城市更新则显得进退有度。11月，万科退出广州葵蓬村旧改，主要原因是无法平衡复建与融资成本。业内人士分析，旧改项目耗时长也意味着涉及的风险更大，相比普通的招拍挂项目需要更多的前期准备工作，而一旦由于政策的变动导致改造成本超出预算，及时抽身也不失为一个好办法。

随着都市圈发展分化加剧，大湾区因政策加持及区域优势，其前景更加明朗，包括深圳、广州、东莞在内的华南市场也蒸蒸日上。而无论是传统招拍挂市场，还是城市更新，房企都不会轻易放过任何一个掘金机会。

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