蛋壳，完蛋？

  11月21日，北京迎来2020年第一场初雪，李雨（化名）无心欣赏雪景，加紧打包行李，连夜离开北京。

  25岁的李雨今年刚刚毕业，与许多同龄人一样，她带着对北京的热爱和期待，成了“北漂”一族。但没想到的是，她的北漂生涯结束得这么快。她说，北京这座城市事实上很小，小到蛋壳暴雷后很难再有她的容身之处。

  此前，为了节省几百块的服务费，李雨租了蛋壳公寓提供的一间9平方米房间，并选择了年付。付款后，她几乎身无分文，全靠花呗支撑。

  蛋壳公寓暴雷后，房东将她赶出了门。她失去了这间才住了几个月的小房间，对未来的美好幻想同时被打得稀碎。为免露宿街头，李雨迅速打包行李，回到了家乡。

  这场初雪，成为了她这段漂泊生涯最后的记忆。

  武汉的王念（化名）与李雨有同样的遭遇。租房时，王念还没到武汉，提前联系了蛋壳公寓。管家“热情似火”，以免一个月租金吸引王念签约。但刚支付定金后，他又被突然告知需签租金贷，否则只能季付，并承诺无论何时退租，与蛋壳解约后即可与微众银行解除租金贷。

  如今蛋壳暴雷，王念退了租，贷款却解除不了。管家联系不上，蛋壳客服电话打不通，王念身上还背着7000元贷款。

  在上海、深圳、杭州等蛋壳布局的地方，均有许多租客被套在其中。他们聚集在各个维权群、微博#蛋壳公寓#话题，想办法维权。截至目前，各维权群维权人数已超5000人，微博#蛋壳公寓#的话题已有3.4亿阅读量、15万讨论。

  雪上加霜的是，维权之路不明，他们同时还要面临被房东扫地出门的窘境。

  近日，社交平台出现多条房东上门赶租客的视频。在一条短视频中，女房东威胁租客搬家，否则将房内物品扔出去。而没被房东找上门的租客，也惶惶不可终日，担心下一刻就被赶出门。

  但房东也有苦衷。一位北京业主告诉乐居财经，这次身边不少房东朋友被“坑”，“由于房东与蛋壳签订的是委托租赁合同，蛋壳在委托租赁协议期间等同于房东，因此房东无法通过解除合同收回房子，只能与租客协商。”

  一些房东已经几个月没有收到房租，如果收不回房子，损失还将进一步扩大。

  连日来，不少房东前往蛋壳办公处维权，但并没有效果。为了止损，一些房东从租客“下手”。甚至有房东透露，有蛋壳工作人员向房东传授方法，“断水断电”“撬门锁”，目的是让租客主动搬离，申请退租，这样蛋壳和房东就可以完成解约。

  在蛋壳公寓这场雷里，最大的两个受害者——房东和租客，被迫成为对立者，矛盾不断激化。

  不止是房东和租客，10月中旬，蛋壳就被曝出供应商前往北京蛋壳总部讨债。11月9日，蛋壳公寓总部聚集数百人维权，包含租户、供应商、保洁、维修人员，现场发生了肢体冲突。

  但目前无论是哪方，仍在祈求蛋壳“千万别破产”。蛋壳一旦破产，局中人皆损失惨重。

  近日，蛋壳将被我爱我家接盘的消息传出，股价连日大涨，但此后遭到我爱我家相关负责人的否认。如今，谁会成为蛋壳的“白衣骑士”？这一问题备受关注。

  雷声不断

  2020年，无论是对蛋壳公寓，还是对整个长租公寓行业而言，都是风波不断的一年。

  1月17日，蛋壳公寓登陆纽交所，成为第二家上市的内地长租公寓企业，迎来高光时刻。

  紧接着2月，为了保持现金流，在疫情中活下来，蛋壳公寓单方面修改了与房东合同上约定的付款计划，导致房东本应该到账的钱迟迟未到，引发风波。彼时，一位蛋壳公寓上海经理称，如果账上的钱持续往外打，到三月中旬资金流就会断。

  一位蛋壳公寓工作人员透露，疫情爆发之初，蛋壳就与房东协商降房租，但当时大部分房东没有同意，降租措施没能推行。后来蛋壳空置率一直居高不下，直到5月才好转，但资金链就逐渐撑不住了。从二季度开始，为清理非优质房源，蛋壳公寓不惜赔偿违约金，主动与部分业主解约。

  今年6月，蛋壳公寓创始人高靖曾因“个人投资事项”被政府部门带走调查；10月，蛋壳首席首席运营官顾国栋也被曝离职，此时距离其加盟蛋壳仅16个月。

  蛋壳资金链危机早有迹象，对于其“暴雷”，外界并不意外。但作为长租公寓领域头部企业，蛋壳体量太大，其“暴雷”带来了巨大震动。但蛋壳仅仅是这个行业的一个缩影。

  国内长租公寓行业的领头羊自如也频陷“违约门”，不少自如房东接到了“自愿”降低房租或提前解约退租的“选择题”。除了“老大哥”自如，头顶长租公寓第一股光环的青客此前也遭遇资金危机。

  头部长租公寓尚且如此，更别提其他企业了。外界听到长租公寓“暴雷”“跑路”“破产”的消息已经麻木。乐居财经此前整理过一份长租公寓企业“阵亡”名单，这份名单看起来颇有些触目惊心。

  据不完全统计，自2017年至2020年8月，已有70家长租公寓“阵亡”，其中2020年2月至8月倒下的有44家，最常见的“死因”是“高进低出”“长收短付”。

  长租市场在持续震荡中。

  搅局者还是推动者？

  魔方公寓CEO柳佳曾提到，长租公寓行业是一荣俱荣、一损俱损的行业。

  早在2018年，当时任我爱我家副总裁的胡景晖，就炮轰自如、蛋壳等长租公寓运营商，以高出市场价20%-40%的价格争抢房源。他警告，长租公寓爆仓，会比P2P暴雷更厉害。

  如今“蛋壳”们雷声此起彼伏，陷入困境的不仅是维权中的业主、租客、供应商等，还有整个长租公寓行业。

  “蛋壳”们陷入困境的根源是什么？此前已有不少业内人士给出答案。

  柳佳在接受乐居财经采访时曾表示，长租公寓密集暴雷，根源在于一些人对长租公寓行业本质的错误认知。长租公寓不是互联网，是一门长期经营的生意，利润来自精细化的运营和扎实的基本功，而非资本运作。

  我爱我家董事长谢勇更直言，互联网“烧钱”模式有违长租公寓行业商业本质，必会遭到惩罚。

  2015年以来，国家先后出台“租购并举”“租购同权”等相关政策，推动了住房租赁市场的发展。随着整体市场规模和用户群体的扩大，在各路资本推动下，长租公寓企业如潮水般涌入市场。

  蛋壳公寓也就是在这时入场。2005年，高靖带着在糯米网工作时的老领导沈博阳投的一笔钱，杀入长租行业，创立了蛋壳公寓。

  成立后，蛋壳公寓获得了资本的青睐。公开资料显示，五年时间内，蛋壳公寓陆续完成了7轮融资。在资本的助推下，蛋壳公寓迅速扩张。截至2019年12月31日，蛋壳公寓运营的公寓数量达43.83万间，同比增长85.4%。

  在不断扩张中，“蛋壳”们掀起混战，抬高租金，哄抢房源。在柳佳看来，这些激进的入局者颇有些搅局的意味。

  张青（化名）是北京一位“资深”的房东，2003年就开始将自家房屋出租，一开始交给中介，但发现“坑太多”，之后自己打理。他见证了北京租赁市场多年来的发展变化。

  张青形容2017年底到2018年底的北京租赁市场都疯了，“一开始还好，但后来完全失控了，租金涨到我这个当房东的都害怕。自己房子能租多少钱，其实我们这种老房东自己知道。”

  据张青观察，直接今年疫情，租金才回落到正常水平，虽然北京北二环、三环房租仍有3%~5%的上涨，但五环外的房子基本降价20%~25%。

  但与疯狂扩张并举的是，不断扩大的亏损和紧张的现金流。以蛋壳为例，财报显示蛋壳一直处于亏损状态。2019年，蛋壳净亏损约34亿元，2018年这个亏损数字为14亿元，2017年则为2.7亿元。

  为保障持续增加房源，“蛋壳”们开始通过租金贷来沉淀资金。张青回忆，前两年的北京租赁市场，不止是蛋壳，许多中小型长租公寓都在使用租金贷。

  而租金贷模式要想继续维持，长租公寓必须保证平稳的运营，一旦出租率下降，现金流就会陷入断裂危机。今年疫情成为危机的导火索。一方面，长租公寓空置率提高，另一方面租金普遍有所下滑。在这一背景下，“蛋壳”们扛不住了。

  有业内人士直言，用租金贷扩张房源，讲故事并进行资本运作，这种发展模式没有可持续性。而这种行业乱象如果得不到进一步规范，长租公寓暴雷还会继续发酵。

  未来，行业要回归良性发展，“蛋壳”们的精力还需回归精细化运营。

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