蛋壳要破了？

　　文丨黄芳华  编辑丨吴大郎

　　出品丨牛刀财经（niudaocaijing） 

　　两年前的8月份，我爱我家(000560,股吧)前副总裁胡景晖炮轰长租公寓哄抬租价，并抛出“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。”

　　如今，长租公寓频繁爆雷，被称作是新的P2P，年轻人踏入社会的第一课。即使是头部玩家似乎也不能幸免，上市公司蛋壳已经开始有了爆雷的迹象。

　　一、“事故”频出，蛋壳要爆雷？

　　当一家长租公寓企业资金出现问题，租客和业主端能够明显感受到。

　　近期，大量的租客在社交平台反映，提交的维修订单都在几个小时内被自动取消，甚至在已缴纳服务费的情况下正常维修要另外收取费用。

　　除了维修，近半个月来，广州、深圳、北京等地区的蛋壳公寓租客也在遭受着断网的痛苦，很多租客戏称，“过着原始社会的生活”。

　　而断网的原因，是蛋壳对运营商违约，导致运营商中断了租客的宽带服务。有租户猜测，是蛋壳没钱导致“欠费”了。

　　（图源自微博网友反映）

　　除了没有维修给租客带来很多不便，当下租客最担心的是：下一个爆雷爆雷的会不会是蛋壳？

　　这些担心来自两方面。

　　一方面是，近期杭州上海等地长租公寓频繁爆雷，这种因为租金贷导致的行业集体出现，不得不让租客对本身现金流就不充足的蛋壳产生担忧。

　　8月27日，杭州友客房地产代理有限公司位于杭州滨江新耀城的办公室被查封，创始人失联，员工全部被清退。

　　2019年8月7日，长租公寓“乐伽”公开承认“经营模式存在严重缺陷”：没有经营收入，无法偿还客户欠款，确认停止运营。南京、合肥、苏州、杭州、西安、昆山、成都、重庆等八个城市的客户受到影响。

　　有媒体统计，今年8-9月，已经有7家长租公寓爆雷，其中6家更是集中在8月底到9月初的10天内。

　　（图源自运营研究社）

　　另一方面，蛋壳的租客中，有很大比例的租客租金的缴纳使用了租金贷。

　　蛋壳公寓招股书数据显示，2017年、2018年、2019年前9个月，来自租客的预付款分别是1.06亿元、2.8亿元、7.94亿元；来自金融机构的预付贷款分别是9.38亿元、21.27亿元、31.06亿元。

　　而蛋壳公寓同期的总营收分别为6.57亿元、26.75亿元、50亿元。使用“租金贷”的租客占总租客比例分别为91.3%、75.8%、67.9%，可见大多数的租客都是以贷款租房的形式，住在蛋壳公寓的。

　　因为租金贷爆雷的长租公寓频繁发生，而蛋壳又高度依赖租金贷，这些都让租客们都感受到蛋壳已经到了爆雷的边缘。一旦爆雷，业主收不到房租，而租客被迫无房可住，还要继续交还贷款。

　　二、蛋壳“病弱”，市值不断暴跌

　　蛋壳公寓在今年年初就风波不断，所有的矛盾根本都指向一个问题——资金链。

　　今年年初，受到疫情的影响，长租公寓的经营环境变差，蛋壳公寓强制要求业主免租，遭受到了业主的抵制和维权。

　　让业主更不能理解的是，蛋壳要求业主给自己免租，但对于租客蛋壳却是提高了租房价格。甚至有租客被蛋壳单方面解约却索要违约金。

　　实际上，蛋壳在上市之初，就存在诸多的风险，这次疫情只是加速了这些风险暴露出来的速度。

　　在过去几年的时间里，蛋壳快速扩张。

　　2017年，蛋壳公寓经营的公寓数量为5.2万，2018年达到了23.6万，增长率为354%；2019年时，蛋壳公寓的经营公寓数量达43.8万，较2018年增长42.8%。

　　2017年至2019年，蛋壳公寓的经营公寓数量翻了8倍，运营机构覆盖国内13个城市。

　　如此迅猛的扩张下，蛋壳公寓的租金成本也涨了近12倍，由2017年5.1亿元增长至2019年的64亿元。随着成本的迅猛增长，让本就难以盈利的蛋壳公寓，亏损继续扩大。

　　前不久，蛋壳公寓公布了2020年Q1财报，营收19.4亿元，净亏损12.31亿元，较去年同期亏损增加了4.15亿元。

　　而支持蛋壳快速扩张的，正是租金贷带来的预收租金。

　　蛋壳招股书显示，其最近三年来累计亏损金额高达41亿元人民币，2017年、2018年以及2019年前9个月，分别净亏损2.72亿元和13.69亿元、25.16亿元。

　　这种先收租金，拿来扩张的经营方式，必然不能长久。

　　改善经营情况，快速获得正向资金流，对于长租公寓来说重要而紧急。此前长租公寓的各路玩家高价拿房，正是想要通过快速扩大规模，占领市场份额后获得定价话语权，通过提高租金等方式来获得后期回报。

　　此外，大多数的长租公寓与业主签订5年期的租约，其中包括每年租金一定幅度的上涨。

　　这中间还存在的一个租房市场的基本前提是，租房市场的价格每年都会有一定幅度的上涨，长租公寓涨价高于给业主的租金。

　　但是今年疫情后大面积的租房空置，以及像诸如北京等地的房租出现了罕见的降价，直接击穿了长租公寓的资金链。

　　2019年12月，住房和城乡建设部等6部门印发了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，要求住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的部分应于2022年年底之前逐步调整到位。

　　而蛋壳目前的租金贷覆盖比例，显然远远高于这一要求。

　　今年2月，因为租金贷的问题，深圳市蛋壳公寓业主居中维权讨要租金。随后，深圳市相关部门更是直接点名蛋壳公寓存在“租金贷”现象，要求地方监管局等尽快开展排查工作。

　　蛋壳公寓股价盘前暴跌超过9%，跌破发行价。

　　今年6月，蛋壳公寓CEO高靖被相关部门调查，股价再次下跌超6%。作为蛋壳公寓CEO，高靖持有2.46亿股B类普通股，占比为13.5%，拥有75.7%的投票权。同时，蛋壳任命公司联合创始人、董事兼总裁崔岩为临时CEO。

　　蛋壳公寓当时的对外回应中提到，“高靖所涉及的调查事项与蛋壳公寓并无关联。该公司其他董事及管理人员均未收到与该项调查有关的通知及问询。”

　　而在南方周末后续的报道中提到，高靖被调查由于一笔6亿元的投资涉嫌违规操作，而这笔融资之前正是深圳市对蛋壳公寓租金贷风险的点名。

　　另外，蛋壳公寓回应是报道不实。

　　接连的利空让蛋壳公寓股价不断下跌。目前股价为5.79美元每股，较上市之初的发行价13.5美元跌去了57%。

　　三、长租公寓困境

　　过去几年，随着政策支持及资本热潮，长租公寓市场成为热门风口。

　　一时间，市面上涌现了不同类型的长租公寓运营商，主要包括“房企系”、“中介系”、“酒店系”、“创业系”等。

　　按房源规模，房企系头部玩家分别为万科泊寓、龙湖冠寓和旭辉领寓，第二梯队主要是碧桂园的碧家国际社区、朗诗寓及华润有巢等。

　　创业系及中介系的前三名玩家分别为链家的自如、我爱我家的相寓及蛋壳公寓，房源规模分别为85万间、70万间及50万间，青客公寓排在第四位，房源规模为10万间。

　　但无论是背靠开发商的房企系、经验丰富的中介系、还是懂互联网运作的创业系，长租公寓重资本运行模式下，均面临着盈利难的困局。

　　事实上，长租公寓行业的未来市场仍旧前景广阔。但企业要更进一步，就必须思考如何打好根基，提升用户体验，这才是决定长租公寓企业未来兴衰的关键因素。

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