蛋壳跌倒 自如吃饱？

与业主相比，部分租客对此计划的抗拒较为明显。"傻子才这么干，他（自如）前提是跟蛋壳解约。解约的钱是要不回来的，还要跟他再签约给他继续当韭菜。我直接跟房东五五开都比这划算。"一位租客如此表示。

雷达财经出品 文|李万民 编|深海

曾名噪一时的美股上市公司蛋壳公寓，正面临鸡飞蛋打危局。

据梨视频报道，近日，网传广州蛋壳公寓一租客从18楼坠落。该租客刚毕业没工作，贷款租房，遭遇蛋壳公寓暴雷，房东没收到房租要求租客限期搬离，该租客"气不过，点烧了房子"。

此前在11月23日，一位二十来岁的女孩站上了蛋壳公寓北京总部大楼的楼顶。最终，在众人的劝说下才离去。

面对蛋壳危局，12月4日，自如在其App发布名为"暖冬守护"的计划称，愿意帮助在蛋壳公寓事件中利益受损的业主、租客共渡难关。即日起，已经与蛋壳公寓解约的业主、租客，可以与自如联系，自如将为双方提供新的服务合约。自如称该计划将在上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、成都、武汉全面实施。

"自如和蛋壳都属于二房东企业里面的重装修流派，最大的成本是装修改造，蛋壳出现暴雷最大的原因也是挪用租金改造装修。" 中原地产首席分析师张大伟向雷达财经表示，自如发布的通知引导租户和业主与蛋壳解约进入自如渠道，对于自如来说，有巨大的利润。

蛋壳跌倒，自如吃饱？

蛋壳公寓面临鸡飞蛋打

蛋壳公寓一直在亏损中扩张。

蛋壳公寓在2017-2019年的营收分别为6.57亿元、26.75亿元和71.29亿元，呈现出爆发性的增长，然而与此同时，其归母净利润却连续亏损2.86亿元、14.77亿元和37.84亿元。

2020年一季度，蛋壳公寓归母净利润依旧净亏损12.34亿元，同比扩大51.2%。以此计算，2017-2020一季度，蛋壳已累计亏损63.13亿元。

截至2020年一季度,蛋壳公寓的总负债达90.27亿元,资产负债率高达97.06%。

雷达财经梳理发现，蛋壳之所以能够在亏损中扩张，与公司大力推行的租金贷密切相关。

2017、2018和2019年前九个月，蛋壳公寓直接从租客处获得的预付款为1.1亿元、2.8亿元和7.9亿元，从金融机构获得的租金预付款高达9.4亿元、21.3亿元和31.6亿元。

以2019年前九个月为例，通过"租金贷"模式获取的租金预付款，占蛋壳公寓租金收入的80%。而2017年和2018年，这一比例也高达90%和88%。

蛋壳公寓的发展模式饱受质疑，最终质疑成了现实。

10月14日，网传蛋壳公寓财务跑路，公司面临破产倒闭。对此，蛋壳公寓官方微博回应称，部分合作方因与本公司存在商业纠纷，散布“蛋壳跑路、倒闭”等相关不实言论、视频、图片，公司已报警处理。目前，蛋壳公寓经营活动一切正常，同时也正在积极处理纠纷。

10月15日，雷达财经前往蛋壳公寓北京总部探访发现，包括合作商、业主、物业、租客等在内的多方人员在蛋壳公寓公司门口集结，有供应商敲锣讨债。

此后，维权陆续扩展至杭州、深圳等多个城市。

对于蛋壳暴雷，景晖智库创始人胡景晖并不意外。早在2018年8月17日，胡景晖就在电话会议中对媒体表示，像自如、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场价20%-40%的价格争抢房源的行为严重违背市场规律。

胡景晖在电话会议中预言称，如果市场上各大机构仍然像这样不理性地发展下去，今明两年将会成为大批长租公寓的死亡之年。一旦大规模的长租公寓资金链出现断裂，将会出现业主驱赶承租人，成千上万的人将无家可归，后果比P2P暴雷更为严重。

蛋壳暴雷的惨烈后果正在显现。据梨视频报道，广州一刚毕业大学生在蛋壳公寓里坠楼。其舍友称，"我们退房减约也没钱还了，房东那边也没收到蛋壳给的房租，我们钱也交给蛋壳了，后来房东来赶，上个礼拜房东贴公告，叫我们一个礼拜之内走，然后这两天就到期。室友有两个交了一年（房租），有个交了半年，他（坠楼租客）刚毕业没工作，他有说过他是贷款的，租这个房，贷了一年。这次房东说收房，他就说也不打算住了，回老家打几个月的工，用来还钱。"

来源：梨视频

据了解，坠楼租客凌晨曾发朋友圈："对不起"，该室友称，"他留了朋友圈，然后过了半个小时就出事了，我们都搬出来了，没人敢住了。"

房东则表示，没有勒令租客退房。派出所工作人员表示，警方暂时还在调查。

想不开的不止这位租客。此前在11月23日，一位二十来岁的女孩站上了蛋壳北京总部大楼的楼顶。

女孩马小姐今年26岁，从老家甘肃来北漂，她是一名汉服模特，今年因为疫情的缘故，工作机会锐减，手头本就很紧。

在北京，她住的是蛋壳公寓的房子。蛋壳公寓管家几番催促要她将下一季度房租续上，否则就冻结房屋密码。马小姐所租的蛋壳公寓的在到期后，蛋壳公寓方面改了房屋密码，连同自己的猫也一并锁在里面，无奈之下，她只能东拼西凑借了8000元将房租续上。没想到在续租之后，房东却表示蛋壳公寓那边并未按时给付房租，称如果15个工作日之内没有收到房租，就要收回房子。

"我已经没有钱再去租房子了……"这位年轻的北漂女孩最终站上了蛋壳大楼的楼顶，不过所幸被拦下。雷达财经事发后曾多次尝试联系马小姐，但手机均为关机或无人接听状态。

自如发声称守护业主、租客

蛋壳出事后，12月4日，自如在其App发布面向蛋壳公寓业主、租客的"暖冬守护"计划称，近期，蛋壳事件波及广泛，让相关业主、租客利益受损，希望尽绵薄之力，与大家共渡难关。

自如表示，即日起，已经与蛋壳解约的业主、租客，请与自如联系，自如将为双方提供新的服务合约。在这份新的服务合约中，对于业主，将免除业主未来一年的托管服务费，并提供房屋出租、房屋维护、租务处理等服务；对于租客，将承诺一年以内以原租金继续向租客提供服务，同时为租客提供最高一个月的房租减免。此措施将在上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、成都、武汉全面实施。

对于自如推出的"暖冬守护"计划，业主、租客的反响不一。"自如原来给的钱比蛋壳低1000元，现在能给到蛋壳的价格吗？"天津河东区一位业主表示，要是能给到蛋壳的价格，自己愿意给自如。另一位南京的业主则表示，应该是承接好地段的蛋壳。

与业主相比，部分租客对此计划的抗拒较为明显。"傻子才这么干，他（自如）前提是跟蛋壳解约。解约的钱是要不回来的，还要跟他再签约给他继续当韭菜。我直接跟房东五五开都比这划算。"一位租客如此表示。

"自如只是收租，不是接受咱们的债务！自如这波操作稳赚不赔。稳定的房源，稳定的住户，还没有空置期，算盘真的响。"租客小阳感慨，（自如）还可以刷一波好名声。

张大伟：自如暖冬计划远谈不上公益

对于自如的行为，中原地产首席分析师张大伟表示，自如撺掇业主解约，这个只是商业行为，有不太道德的嫌疑，远远谈不上公益。

“如果能解约的带装修带租约，这是蛋壳最优质的资产，谁接受都是稳稳赚钱的交易，所谓的一个月租金优惠，已经算是常规优惠了。特别是对于不用考虑空置期的租赁房源来说，这个优惠根本算不上大。”张大伟表示，从商业模式和商业伦理看，吃差价无可厚非，但政策调控落后是出现各种暴雷的核心原因，不允许租期错配，不准租赁企业通过任何办法透支租金应该是基本游戏规则。”

雷达财经注意到，自如当前的核心业务是散租公寓，这一点与蛋壳相似。

相比蛋壳，自如的规模更为巨大。据前瞻产业研究院数据显示，截至2019年，自如的长租公寓管理规模达到102万间，远超相寓的70万间以及蛋壳的50万间。行业人士分析，房源对于长租公寓至关重要，谁能掌握大部分房源，谁就能掌握面向业主、租户的定价权。

在蛋壳爆雷之际，自如仍在市场上扩张"扫货"。11月30日，自如宣布并购贝客青年精品公寓，后者在全国拥有31个项目，主要为集中式的白领公寓，合计房源5000余间，分布在北京、上海、南京、苏州、徐州等地。自如方面表示，此次交易有助于快速提升自如在核心城市的集中式公寓规模，并购完成后，将在全国运营五十余个集中式公寓项目。

在扩张之外，自如也已经开始行使"定价权"。据媒体报道，近期以来，已经有多位业主爆料，被自如提出降低租金的要求，如果不同意可以解约，但是解约需要赔付装修款。

而因解约事件发生的纠纷，导致部分业主跑到自如北京总部进行维权。对此，自如方面表示，对于解约的业主，自如将根据合同约定，赔偿业主两个月房租，终止合作关系。合同条款中涉及的装修成本折旧费用，如果金额高于两个月房租，按最高两个月房租进行结算。目前尚未发生业主需向自如支付费用的案例。

自如是否会接盘蛋壳？自如的后续发展如何？雷达财经将继续关注。

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