蛋壳裂开了

11月17日，蛋壳公寓股价一改数月颓势，收涨75%，从开盘的1.4美元，暴涨到收盘的2.4美元。最直接的利好，是我爱我家将“接盘”蛋壳的传言。11月18日，我爱我家对此回应：“目前没有接到相关通知”。消息真实与否，先让子弹飞一会儿。

蛋壳最近风波不断，杭州蛋壳公寓公司的招牌被撤，蛋壳公寓杭州区域的媒体对接人离职，并表示公司存在经济纠纷，蛋壳破产传闻再次甚嚣尘上。11月16日上午，蛋壳因为负面传闻登上微博热搜。

11月16日下午，蛋壳公寓官方微博日内二度更新：“感谢大家的关心和支持，我们没有破产，也不会跑路！请不要信谣传谣！”

微博评论区几乎全是年轻租客的鼓励之声，并亲切地称蛋壳为“阿蛋”、“破壳”、“蛋蛋”、“壳壳”、“蛋壳宝宝”等等，言辞恳切。

但现实世界里，山雨欲来风满楼，丝毫没有温情可言。

01 按闹分配

11月10日一早，《中国新闻周刊》官方微博发文曝光，11月9日，数百人聚集在蛋壳北京总部维权，现场发生肢体冲突，撕开了蛋壳的遮羞布。

这并不是蛋壳爆发的第一次聚集性维权，也不是最后一次。

10月14日，蛋壳北京总部发生聚众维权，“敲锣打鼓”，还引来了警察。还有人在朋友圈发出提醒，蛋壳财务跑路，公司破产，业主和租户尽快联系蛋壳，减少损失。消息发出当日，蛋壳公寓官方微博即发文澄清，“蛋壳跑路、倒闭”均为不实言论，公司已报警处理。

不论漫天飞舞的流言真实与否，房东、租客、供应商、保洁等与蛋壳相关的人员，都疯狂向蛋壳北京总部进发，讨要一个解决方案。其中维权人数最多的，是业主和租客。

蛋壳同业主、租客之间矛盾的种子，早在上半年疫情中就已经埋下。蛋壳强制房东增加免租期，却少给甚至不给租客免租，被指责为“两头通吃”。时间逐步淡化信息的负面影响，但到今年八九月份，蛋壳还在给部分房东打电话，要求降租。

零星的水花掀不起太高的风浪，近期矛盾的激化，始于10月10日。当日，没有按时收到季付房租的业主给蛋壳打电话，蛋壳客服表示：刚接到公司通知，季付的租金全部改为月付。未经协商，蛋壳单方面改变了房屋租金的支付方式。

不仅如此，蛋壳十月向业主支付房租的日期普遍延迟，在“合同规定的最终付款日”钱付款，即合同付款日之后的第15个工作日前。因为蛋壳与业主签署的合同中明确写道：乙方延迟交付租金满15个工作日，甲方有权单方解除合同，乙方应赔偿甲方两个月租金。

蛋壳与业主签订的租赁合同截图 资料来源：蛋壳维权群

10月19日，又有业主接到了蛋壳要求降租的电话，欺人太甚。

北京一位业主不能接受蛋壳单方面更改租金付款方式，11月3日前往蛋壳总部维权，明确要求，要么继续季付租金，要么解约，当日如果不能拿到解决方案，立马换锁。三天后，他收到了蛋壳支付的其他两个月的租金，他更坚信：“不去总部不受重视。”

同日，另一位业主前往蛋壳总部维权，成功解约，没有得到两个月的房租补偿，取而代之的是自留家具家电和蛋壳支付的一个月押金。

而很多没有维权的业主，还在接到蛋壳拖延付款的电话。

越来越多成功维权的消息传来，利益相关者们意识到，蛋壳解决问题的办法就是“按闹分配”。越来越多的人涌向蛋壳总部。

11月初，前往蛋壳总部维权的人也不在少数，但还没出现排队的情况。到11月17日上午，蛋壳北京总部已经装不下维权的队伍，维权的人多到在楼外排起百米长龙。

02 蛋壳脆弱

不仅北京，蛋壳进驻的上海、杭州、深圳、武汉、天津等城市也出现了不同程度的维权。维权的人除了业主和租客，还有供应商、维修员、保洁员等等，几乎覆盖了蛋壳的整个业务链。

今年1月17日，蛋壳横穿太平洋，赴美敲钟上市，成为年内在纽交所上市的中国第一股，风光无限。但不足一年，便落入上门讨债的尴尬境地。

蛋壳的资本故事，可能从一开始就有裂缝。甫一上市，蛋壳股价就遭遇破发，一度从开盘的13.5美元下跌到13美元。虽然尾盘成功拉升，仍不难看出资本市场对蛋壳态度的动摇。到现在，上市正好十个月的贝壳，股价从13.5美元，下跌到2.4美元，跌幅达82%。

截至11.17收盘 蛋壳股价走势图（周K） 资料来来源：东方财富网

暗雷早已埋下。蛋壳成立于2015年初，彼时长租公寓市场上已有自如、YOU+、魔方、相寓、爱屋吉屋等力量瓜分蛋糕。“初生牛犊不怕虎”，蛋壳采用“高进低出”的方式来抢占市场份额，高于市场价格从房东手中收房，再低于市场价格出租给租客。

房东多拿钱，租客少出钱，皆大欢喜。为了平衡收支，蛋壳将房源进行标准化装修，隔断出租。从这个意义上来看，蛋壳充当的就是“二房东”的角色，以赚取差价为生。

但长租公寓本质上是“弯腰捡钢镚”的生意，要增加想象空间，就必须扩大规模。效仿同行，蛋壳将租金贷引入资金链。一纸合同，将租客按月缴纳租金的行为，变成按月偿还微众银行贷款的行为，很多租客还被蒙在鼓里。

“高进低出”不符合市场规范，隔断出租不符合安全需求，租金贷存在金融风险，保障蛋壳业务模式安全的三个关键所在，都不安全。这三个环节无论哪个出现问题，都会让蛋壳地动山摇一番。祸不单行，蛋壳的这三个问题全部爆发。

2019年7月8日，北京发布了新的租房合同范本，将隔断房禁令从政策上升到法律，上海、广州、苏州、济南等城市也开始隔断房进行规范；

2019年12月25日，住建部等六部委联合发布《六部门关于整顿规范租赁市场秩序的意见》（后简称《意见》），加强对“高进低出”的监管；

《六部门关于整顿规范租赁市场秩序的意见》截图 资料来源：中国中央人民政府官网

《意见》还明确要求，2022年底前，在租房租赁企业的租金收入中，租金贷比例不能超过30%。

雪上加霜的是，今年开年，疫情来袭，租房需求大幅缩减，蛋壳房屋空置率进一步走高，市场扩张节奏受阻。不断膨胀的租金贷从强劲动力变成了沉重压力。

2017年到2019年，蛋壳净亏损2.7亿元、13.7亿元和34.4亿元。到今年第一季度末，蛋壳净亏损12.3亿元，较去年同期更高。

根据蛋壳今年的一季度报，今年一季度末，蛋壳的现金及现金等价物8.3亿元，远不足以覆盖90.27亿元的负债。

蛋壳的最新财务状况并未公布，但不看账上数字，仅从蛋壳更改支付租金的方式，拖欠房东租金、供应商欠款和员工工资等，都能看出蛋壳资金情况的捉襟见肘。

03 长租阵痛

“覆巢之下无完卵”，除了蛋壳，其他很多长租公寓最近的日子也不轻松。

当人们谈论蛋壳时，经常会顺带提一嘴自如。一些房东曾后悔当初没有将房子托管给自如，现在感慨，可能给自如还不如给蛋壳。

最近自如也被爆出要求业主降租，态度远比蛋壳强势：要么同意降租，要么提前解约。提前解约自如赔付业主两个月租金作为补偿，业主需支付自如的装修费用。折算下来，提前解约的业主要倒贴一大笔钱。

除了“行业老大哥”自如，国内第一家长租公寓上市公司青客公寓也被爆出拖欠业主租金，租客面临停水停电窘境，退房退款难等新闻。

截至11.17收盘 青客股价走势图（周K） 资料来来源：东方财富网

以蛋壳、自如为代表的分散式长租公寓大都是“单兵作战”，抗风险能力差。与之相比，集中式长租公寓由开发商出资建设，资金实力雄厚，运营风险远低于分散式长租公寓，曾被寄予厚望。

但集中式长租公寓建设成本和持有成本高，前期投入大，回款周期长，一旦出现工期滞后，入住率不高等问题，很可能陷入亏损漩涡。

北京万科成寿寺泊寓是国内第一个集体土地长租公寓项目，由于施工延期，推迟15日交付。原本无缝交接入住的租客们被临时安排在如家酒店，由万科支付房租。延期交付增加了建设成本，叠加租客的酒店费用，很可能导致万科成寿寺泊寓还未入市，就已亏损。 

万科成寿寺泊寓 资料来源：网易房产

在万科的长租产品中，成寿寺泊寓并不是第一个可能亏损的项目，万科先前建设的翡翠书院是全国首个开发商自持的长租项目，拿地楼面价3.6万元/平，总投入超过160亿元。2018年项目入市，每套月租金1.5万元以上，当年出租150套左右，到今年，全年整体出租量不足10套，项目回本遥遥无期。

长租公寓头部的公司尚且如此，很多长尾上的公司已经“无米下锅”，从2018年至今，长租公寓爆雷的新闻频频见诸报端，行业乱象频出。

为了规范长租公寓市场，重庆、杭州、深圳、成都、西安等地先后发布住房租赁监管资金通知，将三个月以上的租客租金纳入监管账户，住房租赁企业不得从中支取现金，保障租客和房东合法权益，降低租金贷引发的资金风险，直击长租公寓行业痛点。

随着各地监管新规陆续出台，长租公寓行业的发展也将越来越规范，从策马狂奔，走向稳扎稳打，但中间可能还要经历漫长的阵痛期。

蛋壳的业主和租客们早已等不及了，危机迫在眉睫。

一些业主焦急地等待着蛋壳违约，合同付款日之后的第15个工作日一到，就上门换锁，强制收房；一些租客们在微信群、QQ群里集结起来，绝不提前退宿，遇到业主收房，立马联系蛋壳，死磕到底；另一些租客蹲守在蛋壳公寓的官方微博下方，抱团取暖，等待着蛋壳公寓每天签到式的内容更新。

大家都很害怕，担心这个长租公寓“巨蛋”，成为下一个ofo。蛋壳信用正在失效，事情越闹越大，要解约的业主和租客群体越来越多，挤兑趋势初现。兑付危机一旦升级，业主和租客们的恐惧，很可能将蛋壳连同蛋壳的欠债，一同推向毁灭的深渊。

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