贝壳三季度:有喜,也有忧 | 季报观察③

贝壳找房创始人、董事长左晖

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

今日（11月23日），应该是贝壳（NYSE：BEKE）增发3540万股ADS（美国存托股）结束的日期。

上个星期，贝壳公布了这则融资消息，并将增发价格定为每股58美元，以此计算，贝壳将融资20.53亿美元。

交易结束后，左晖持股比例将从41.8%降至40.5%；第二大股东腾讯（0700.HK）持股比例将从12%降至11.6%；软银持股比例稀释为8.9%；贝壳CEO彭永东稀释为3.1%；华兴资本CEO包凡稀释为3.3%。

至于各股东的投票权，变化不大。左晖从82.5%投票权降至81.7%投票权。

此次融资时间，距离其8月上市刚刚100天左右。彼时，贝壳于纽交所挂牌交易，发行1.06亿ADS，发行价每股20美元，募集资金21.2亿美元。

间隔时间并不长，贝壳再次融资如何解析？不妨从其三季报中寻找一些蛛丝马迹。上周在融资的同时，贝壳也发布了其IPO后的首份财报。

财报显示，贝壳三季度费用为45亿元，同比增长75.8%。具体来看，其管理费用为26.49亿元，较上年同期的13.67亿元近乎翻倍，主要是股权激励支出；销售与市场费用为10.26亿元，上年同期为7.37亿元。

因为股权激励费用的翻倍增加，贝壳三季度营业利润为-8101.6万元，而2019年同期约4亿元；净利润7535.1万元，同比降80.39%；毛利率同比下滑3.16个百分点至21.33%。

对于贝壳而言，增收不增利的现象在IPO之时，其实已经有过很多分析，贝壳自己将其称为“无产出期”，

但全观其三季度业绩，整体表现高于市场预期，营收205亿元，同比增长70.9%，平台总交易额（GTV）达1.05万亿元，同比增长87.2%，经调整后净利润18.58亿元，同比增长超200%。

另外，贝壳平台的规模在三季度得到快速扩张，截至9月30日，连接的经纪门店数已超过4.4万家，同比增长41.7%，连接的经纪人超过47.7万，同比增长50.7%。

所以，从三季报来看，贝壳此次融资主要有两个原因：第一，盈利不足以支撑得起规模快速扩张。第二，“无产出期”还在持续。但从市场竞争环境来看，或许与强敌天猫好房的出现也有关。

财报发布后，贝壳CEO彭永东，CFO徐涛等高管出席财报电话会议。对于业绩的增长，彭永东归功于贝壳ACN（经纪人合作网络）强大的网络效应。他认为，CAN驱动了存量、新房和创新业务的增长。

除季报的解读之外，一些涉及业务层面的核心问题也被谈及，如渠道佣金率、链家门店和第三方门店店效、金融业务和装修业务的进展，以及天猫好房出现后的新竞争格局等。

热点话题

顶着“中国最大的房产交易和服务平台”的名头，关于贝壳垄断的话题，一直没有停止过。在此次财报电话会议上，这个问题也有被问及。

谈及反垄断法征求意见稿时，彭永东表示，贝壳成立刚刚两年半，所在行业的潜在市场总额为32到35万亿元，而贝壳2018年市场份额只有5.3%，2019年为9.1%，2020年份额为12-13%，增长空间还很大，对于征求意见稿我们觉得无需过多担心。

除此之外，另一个聚焦在贝壳身上的话题便是“渠道佣金费”。亿翰智库数据显示，开发商通过自有渠道，置业顾问的提成大约在5‰以下，而贝壳等中介渠道佣金普遍高于1%，在贝壳逐步占据定价权之后，部分项目佣金分成甚至可以达到5%。

对于这个问题，左晖还曾引发起“夜壶论”的热议。他曾表示，“开发商一直有房地产夜壸论，其实渠道也是开发商的夜壶，市场不好拿出来用，市场好了就放回去。”

在此次财报电话会议上，这个话题再次被提起。徐涛表示，贝壳存量房销售佣金率比较稳定，并且有小幅增长，收取佣金的逻辑就是保证交易安全，北京地区门店收取佣金率比较高，由于提供安全服务保障多达20几项，佣金率可以达到2.2%-2.3%。

而新房佣金率方面，2019年新房销售GTV达到7.46亿，新房佣金率达到2.71%，截至今年到10月，新房销售GTV已经达到9.14亿，佣金率进一步提高至2.74%。“尽管佣金率会受到季节性因素的影响有所波动，但是我们预计今年整体的佣金率水平会优于去年。”

季报亮点

回归到财报本身，贝壳的三大主营业务包括存量房交易、新房交易和其他新兴业务。在第三季度，新房交易服务的增长成为了一大亮点。

数据显示，贝壳三季度总交易额（GTV）达1.05万亿，同比大增87.2%；营收205亿元，同比增长70.9%；前三季度，GTV超过2019年全年的2.13万亿元，达到2.38万亿元。

其中，存量房三季度的交易GTV为5761亿元，同比增长71.8%，相应营收88亿，同比增长超46%；新房交易GTV为4207亿元，同比增长105.7%，相应营收111亿，同比增长达95%；新兴及其他服务GTV为532亿元，同比增长151.5%。

具体来看，新房业务板块在单季度达到接近二手房业务80%的业务量，而营收水平超过二手房业务板块。

回看2019年，贝壳存量房业务和新房业务营业收入分别为245.68亿元和202.74亿元，占总营收比重分别为53.4%和44.1%。而今，这一比例发生翻转，新房交易服务成为了贝壳新的增长点。

这与整个市场环境的变化相关，用户找房越来越依赖于渠道，根据CIC灼识咨询报告,按照GTV计算,中国新房销售的经纪服务渗透率预计会从2019年的25.5%进一步上升到2024年的42.5%。

特别是在“三条红线”的监管下，开发商快周转的模式已经走不通。在左晖看来，这对做渠道的人来说，可以看成一个巨大利好。“因为C端的崛起是一件可以确定的事，过去被忽视的C端客户需求在新房市场还有较大的空间，这会影响整个价值链，行业也会发生一些根本性的变化。”

出现强敌

虽然业绩喜人，但是贝壳不得不面对更加严峻的竞争格局。在其发布招股书后，易居和阿里迅速打造房产交易平台“天猫好房”，被外界看成是对贝壳的“狙击”。

虽然贝壳和易居曾经分属于不同的平行线上，前者的市场重点在存量房代理业务，后者的业务则聚焦于一手房代理销售。但是，随着各自业务边界的延伸，尤其是贝壳新房交易量的快速增长，自然而然的触碰到了原有的“界限”，竞争也一触即发。

而天猫好房的出现，使得房地产交易赛道更显硝烟弥漫。

在天猫好房成立当天，易居企业集团CEO丁祖昱当场宣布，易居房友在渠道整合中拒绝赚中间差价，只收交易佣金的3%服务费。这意味着一套房产完成交易，易居仅收低至几百元服务费用，自由经纪人很可能会被吸引到低平台费的平台去卖新房。

另外，我爱我家也在奋起直追，开始打造共享、协作的经纪人合作网络，给予加盟品牌较高自主度，激发中小中介积极性。

面对越来越多强大玩家的出现，贝壳的后续新房代理业务影响几何，还是一个未知之数。

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