透市|特发服务获批创业板 物业上市潮恐加速分化

11月18日下午，证监会发布消息称，同意深圳市特发服务股份有限公司（下称“特发服务”）于创业板首次公开发行股票注册。

不同于以往的审批核准制，注册制让企业上市的门槛大大降低。而特发服务此次创业板获批注册，无疑将开物业公司创业板注册制的先河，预计将深刻影响到后续一大批物业公司的选择及物业管理行业的整合发展。

港股大门敞开 上市潮汹涌

提及物业公司的上市潮，其标志性事件当属彩生活于2014年在港股上市。自此，物业公司的上市犹如被打开的潘多拉魔盒，一发不可收拾，热潮持续至今。仅2020年，便有融创服务、世茂服务、金科服务等头部物业公司纷纷上市，而恒大物业、华润万象生活等头部公司预计也将于年内上市。至此，行业头部物业公司中，除了万物云、龙湖智慧服务、金地物业、长城物业等少数几家企业外，其他头部物业公司均已登陆资本市场或正加速奔向资本市场。

物业管理行业走向资本市场的过程中，港股往往是大部分企业的首选。由于A股对关联交易的严格审核以及较长的上市周期，一方面堵死了大部分物业公司A股上市的可能性；另一方面也使得想要快速融资从而率先完成卡位战的物业公司望而却步。

截至11月19日，自彩生活上市伊始至今，在35家上市物业公司中，共有32家于港股上市，占比超过90%。

而这种格局的形成，除了港股不甚关注物业公司的关联交易外，也与港股较低的上市门槛有关。

以发布2019年年报的25家上市物业公司为例，营收低于10亿的物业公司均诞生于港股，数量达到9家，其中还有3家物业公司的营收低于3亿。

以宋都服务为例，在规模极为有限的情况下，虽然首次递表失效，但宋都服务火速二次递表，目前仍未见下一步的反馈。而宋都服务此举让众多营收及在管面积有限的物业公司也萌生了登陆资本市场的野心，并将港股作为上市的首选。

除了已经上市或即将上市的物业公司外，目前处于排队或明确宣布即将分拆上市的物业公司数量持续维持高位。公开资料显示，目前尚有建发物业、融信服务、阳光城物业等近10家物业公司或递表或宣布即将分拆上市，港股物业公司上市热潮依然汹涌。

虽然物业管理行业正在发生分化，新晋上市物企只要未曾破发即算表现优异。但对于大部分物业公司特别是存在较高关联交易的物业公司而言，即使像第一服务等新晋上市的物业公司跌幅颇大，部分企业甚至超过40%，但其较高的市盈率相较地产主业仍然存在不小的溢价空间。以目前上市的35家物业公司为例，市值最高的碧桂园服务近1300亿，虽较其市值最高点回调近20%，但市值仍超过碧桂园集团市值一半有余。因此，预计很长一段时间内物业公司港股上市热潮将持续，特别是在针对重点房地产企业的资金监测和融资管理规则出台之下。

A股门槛颇高 创业板破局影响深远

与港股上市的火热局面迥异，A股上市物业公司一直较为稀缺，这与A股对关联交易的严格要求密不可分。

而A股物业公司上市的破冰源于南都物业。2018年2月1日，A股物业第一股南都物业正式登陆资本市场，引发资本市场追捧。在此之前，碧桂园服务也曾加速冲刺，试图成为A股物业第一股。但这一切在2017年年末戛然而止，碧桂园服务宣布暂停其在上交所的IPO。相关人士分析，过高的关联交易比重是碧桂园服务暂停IPO的重要因素。对此，碧桂园服务方面表示，撤回原因为中国审核监管机关近期的政策变动、碧桂园物业服务拟调整其业务策略方向及拟进行碧桂园物业服务的股权架构调整。

虽然南都物业的上市引起广泛关注，但此后一年多时间里，A股再无新物业公司上市，直到新大正出现。

2019年12月3日，新大正成功在深交所中小板上市。公开资料显示，新大正为重庆最早成立的第三方物业公司之一，长期专注于城市公共建筑与设施的管理运营，业务范围遍及全国16个省份28个城市。

其后的2019年12月16日，招商积余重组更名暨上市仪式在深圳证券交易所举行，A股上市物业公司数量达到3家，并持续至今。

转折往往发生的很突然。

今年11月18日，特发服务于创业板获批注册，犹如一颗石子，在平静的水面激起了无数涟漪，其核心在于创业板注册制的特殊性。

早在10月31日，国务院金融稳定发展委员会会议指出，要增强资本市场功能，全面实行股票发行注册制，建立常态化退市机制，提高直接融资比重。

以南都物业及新大正为例，其上市采取的方式均为核准制。此种模式之下，物业公司申请上市前，需要提交材料由监管部门审核，监管部门会对发行人材料真实性、投资价值做出判断，不符合条件的禁止上市。而公开资料显示，监管部门对物业公司的关联交易、营收等均有较高的要求，由此导致大部分物业公司选择港股作为首要选择。

而在注册制下，监管部门只负责审查发行人提交资料是否符合信息披露义务，不管公司质量如何，不会禁止证券发行。

相比于核准制度，股票发行注册制更注重形式性审查，充分体现出市场化改革的大方向。随着全面实行股票发行注册制，市场资源配置的效率将不断得以优化与提升。

在此背景下，对物业公司而言，也将迎来重要的发展契机。除了在资本市场上市将更为容易，且排队时间以及上市成本明显缩减外，企业亦可以及时解决融资问题。

这也是特发服务借道创业板的主要意义所在。特发服务之后，预计将有越来越多的物业公司尝试在创业板注册上市，物业管理行业有望掀起一股创业板注册热潮。

随着上市物业公司数量明显增加，资本市场的资金有可能更加聚焦头部优质物业公司。但对不少规模及营收较为有限、自身特色并不鲜明的物业公司而言，却存在股价不断边缘化的风险，港股物业公司两极分化也愈发严重，上述态势极有可能在A股重演。

行业加速整合 基本面成关键

除了影响物业公司在资本市场的表现，物业公司创业板注册破局也将对企业自身发展及物业管理行业格局产生深远的影响。

公开资料显示，物业公司上市募集资金主要用于收并购及市场拓展。随着各上市物业公司纷纷发力收并购及市场拓展，物业标的价格水涨船高，收并购价格不断提升。

10月4日，蓝光嘉宝服务公告称，以2.13亿收购上海两家物管公司90%股权。根据测算，蓝光嘉宝服务此次收并购标的估值远超行业平均水平。

其后的11月13日，新大正公告称，民兴物业完成了股东股权转让的工商变更登记手续。本次工商登记变更完成后，新大正持有民兴物业100%股权。

当以非住宅为主的新大正发力收并购时，物业管理行业整合加速趋势已然显现。在资本裹挟下，物业江湖恐再变天，行业整合的步伐将大大提速。

收并购之外，市场拓展已然一片红海，物业公司新增存量项目利润率不断走低。广东物协当值执行会长杨国贤透露，现阶段物业公司的利润空间很低，大部分处于5%-8%之间，住宅有时连3%的利润空间都没有。

对于大部分小微型物业公司而言，在头部物业公司及上市物业公司纷纷参与竞争的当下，能否持续生存发展需要打上一个大大的问号，同时物业管理行业优胜劣汰的步伐亦将提速。

无论是奔向港股市场，还是通过核准制登陆A股市场，亦或是纷纷跟随特发服务通过创业板获批注册形式实现上市，物业公司的资本之路正变得愈发畅通。在此背景下，如何应对随之而来的收购及兼并整合大潮、如何发掘自身的特殊性、如何树立自身的品牌与特色，愈发成为物业公司生存与发展的关键一环。

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