特发服务入选创业板注册制首批名单，地产相关企业冲A“紧箍咒”要松了？

备受关注的创业板注册制首批受理企业在6月22日晚正式揭开面纱，共计33家，其中IPO申请32家，再融资申请1家。

  IPO申请企业中有一家颇为引人瞩目，即深圳市特发服务股份有限公司（下称“特发服务”），其隶属于房地产行业。

  对于A股市场来说，特发服务的出现显得有些特别。近年来，监管层对于房地产业企业上市、再融资有诸多限制，许多房企、物业公司皆选择绕道香港，寻求资本支持。

  特发服务此次被列入创业板注册制首批名单内，是否意味着相关政策有所松动？

  “这次是不是特例也未可知。”某上市房企高管向记者分析，“但还要看看后续有没有其他房企或物业公司，以及再融资方面是否松动。”

  另有业内人士表示，传统行业企业在创业板上市还将受到“负面清单”的影响。

  拟募资3.45亿

  成立于1985年6月的特发服务是一家位于深圳的物业公司，其控股股东为深圳市特发集团有限公司，持有63.7%的股份；同时深圳市国资委合计持有深圳市特发集团有限公司62.79%股权。特发服务的实际控制人为深圳市国资委。

  2019年6月，特发服务递交了上市申请。深圳证券交易所官网显示，特发服务保荐机构为国泰君安证券股份有限公司，融资金额约为3.452亿元。

  招股书显示，特发服务此次拟公开发行新股不超过2500万股人民币普通股，募集资金扣除发行费用后，将分别投资于物业管理市场拓展项目、信息化建设项目、人力资源建设项目、物业管理智能化升级和节能改造项目和补充流动资金项目，投资金额分别约为1.93亿元、5008.5万元、4548万元、3689.48万元、1950万元。

  据披露，特发服务的管理项目涵盖高新科技园区、商业综合体、政府机关、学校、住宅等多种类型，主要客户包括华为、阿里巴巴、中国移动、国家电网、腾讯等企业。

  2017年-2019年间，特发服务实现分别实现营业收入5.08亿元、6.99亿元、8.91亿元，归母净利润分别为3478.12万元、5179.95万元、6532.87万元；在管项目数量分别为71个、121个、176个，在管项目面积分别为1566.09万平方米、2052.04万平方米、2273.65万平方米。

  这一营收规模在目前上市的物管公司中，处于中下游水平。亿翰智库数据显示，截至2019年底，25家物管上市公司总营收约为625亿元，有17家企业的营收规模在9亿元以上；同样有17家企业的在管面积在2500万平方米以上。

  报告期内，特发服务前五大客户的服务收入占营业收入的比重分别为62.30%、55.78%、54.68%。其中，第一大客户均为华为，特发服务为华为在深圳、东莞、成都、武汉、廊坊等地的多个基地提供物业管理服务，对华为的服务收入占营业收入的比重分别为38.81%、30.81%、28.66%。

  除了客户集中度较高之外，特发服务也面临着多数物业公司共同的问题，即人力成本占比过高。报告期内，人工成本占当期主营业务成本的比例分别为 66.61%、65.19%、67.41%。

  特发服务在招股书中坦陈，近年来，随着业务规模不断扩大，员工人数持续增加，主要服务项目所在的珠三角、长三角等区域工资水平亦显著上升，面临较大的用工成本上涨压力。

  嘉和家业执行院长唐卓向记者表示，在现有的港股物业阵营中，特发服务其体量和财务表现并不突出，港股主板物业板块排队的企业很多，竞争激烈，未必能获得资本的青睐；而A股仅有三家上市物企，特发服务能进入创业板也能吸引一波眼球，说不定会有更好的成果。

  松动与否仍待观察

  事实上，近年来，鲜少有房地产业的企业能成功登陆A股。“此前房地产相关企业基本上不了市。”上述上市房企高管向记者表示，“没有任何成文的限制，但算是潜规则”。

  这从万达、富力等公司的经历中可见一斑。2016年9月，万达在香港联交所完成私有化退市，谋求在A股上市；富力地产则从2007年便开始酝酿回A计划。但至今二者的上市计划仍未能达成。

  证监会官网披露的IPO排队情况显示，截至2020年6月18日，两家企业的排名为第3、4位，万达的备注中标明“中止审查”，而富力的备注则为“因更换完保荐代表人按正常程序恢复审查继续排队，与监管政策无关”。

  早前在A股排队四年之久的金辉集团则在今年初转身奔赴香港上市。

  背靠房企的物业公司通常也难以得到放行。碧桂园物业也曾于2016年在上交所递交了上市申请，但2017年12月，碧桂园物业撤回了上市申请，最终选择赴港上市。

  香港也成了大部分房企分拆物业公司上市最后的去向。截至目前，A股的上市物管企业仅有南都物业、新大正、招商积余。

  如今，特发服务成了创业板注册制的首批“吃螃蟹者”。

  “创业板注册制的改革的意义在于接轨国际证券玩法，国家推行这次改革的目的在于广泛吸纳外资，会优先选取各行业优秀但尚未达到中小板或者主板要求，同时又具有潜力价值的企业纳入创业板里。” 唐卓分析认为，“而物管板块近两天风头正起。”

  不过，即便有了特发服务打头阵，或许也不意味着未来有更多物业企业能够成功登陆创业板。

  深圳某券商分析人士向记者表示，“对公司而言，选择在哪里上市的核心问题，在于哪里能更简单方便地融到钱”，而港股便是“要求低、上市快”的选择。

  上述上市房企高管向记者坦言，其实对于企业来说，是否选择创业板，还是要看发行时间，“上港股时间更短，而且香港对物业股的估值很高”。

  值得一提的是，此次创业板试点注册制落地还伴有一份“行业负面清单”，原则上不支持包括房地产在内的传统行业企业在创业板上市，同时亦明确，虽隶属于传统行业，但与互联网、大数据、云计算、自动化、人工智能、新能源等新技术、新产业、新业态、新模式深度融合的创新创业企业，也支持其申报在创业板发行上市。

  “之前已经申报的，不受行业负面清单的限制，但新申报的要遵守负面清单。”资深投行人士王骥跃向记者表示，“除非证明有三创四新的深度结合，否则都很难上创业板了”。

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