祥生控股上市,陈国祥陈弘倪父子共敲锣 | 透视新股⑫

作者 | 徐准

出品 | 焦点财经

在地产圈，父子二人一起敲锣的场景并不多见。去年宝龙商业上市时，许健康许华芳父子共敲锣是时间较近的。

如今，祥生控股上市，再次上演父子共敲锣的场景。

11月18日，祥生控股成功在港交所挂牌上市，股票代码02599.HK。从递表到上市，祥生历时仅168天，刷新近两年内房上市的最快纪录。此次IPO发售价每股5.59港元，合计发行6亿股，预计募集资金净额约31.71亿港元，被称为今年内房股最大IPO 。

在敲锣现场，年近古稀的董事会主席陈国祥与儿子陈弘倪共同敲响了上市的钟声，锤音刚落，击掌庆祝。2019年春天，陈国祥刚把将祥生的交接棒正式交给了儿子，目前陈弘倪为祥生控股行政总裁兼总裁。

本次IPO募资净额的60%将用于现有项目建设提供资金，30%将用于偿还用作项目开发用途的部分现有信托贷款，其余10%将用于一般业务经营及营运资金。

截至午盘收盘，祥生控股平开，报5.59港元/每股，成交额7344.77万，总市值167.7亿港元。。

上市前，祥生控股便受到了资本市场的青睐，国际发售初步提呈的发售股份获得1.49倍超额认购。

陈国祥也对祥生的未来充满希冀 ，他在现场致辞中表示，成功上市意味着祥生控股将正式迈入国际资本市场，也预示着公司向发展成为领先的房地产开发企业的宏大目标又迈出了坚实的一步。同时今天也是祥生控股的一个新起点，上市后，公司将凭借多元化的产品与服务，以规模为基石，以品质为要求，在经验丰富的管理团队带领下，精益求精，稳步向前。

有人说祥生多年不上市是出于陈国祥老一辈实干家的低调精神，而随着这只规模庞大的内房股登陆资本市场，它的神秘面纱也被揭开。

陈国祥家族信托持股79.2%

招股书显示，祥生控股于1995年起家于浙江，由陈国祥与妻子朱国玲共同创办。如今的祥生已成长为一家集地产开发、小镇开发、建筑安装、物业服务、酒店旅游、商业运营等事业板块于一体的多元化产业集团。

1999年，祥生在浙江绍兴开发了第一个住宅项目，自此便开始持续深耕浙江，逐渐实现浙江地级市的全覆盖。后于2004年起逐步深入长三角区域，后采取“1+1+X”扩张策略，扩展至长三角区域以外例如湖北省荆门、 湖南省衡阳及常德及内蒙古自治区呼和浩特等城市。

由于对长三角的青睐，祥生于去年9月低调地将总部搬迁至上海。截至2020年7月31日，祥生的版图已扩张至11个省份45个城市，拥有合共205个处于不同开发阶段的项目，应占的总建筑面积为2382.4万平方米。

规模的扩张之下，祥生控股于2019年成功跨入了“千亿房企俱乐部”。虽未在招股书中披露其销售额，但据克而瑞统计，祥生2019年全口径销售额1159.3亿元，位列销售规模TOP28。

招股书显示，祥生控股的执董包括陈国祥、陈弘倪、姚筱珍及赵磊义。一览招股书中其余股东和高管名单，也未见祥生地产原总裁赵红卫的身影。赵红卫陪伴祥生14年，是陈国祥手下的得力干将，直到去年3月，赵红卫功成身退，由陈国祥之子陈弘倪接任。

然而陈国祥也不忘对老将的犒赏。招股书中显示，祥生控股旗下有一非全资控股公司名为泰兴祥瑞，该公司旗下拥有包括泰兴祥生观棠府在内多个泰兴市祥生项目，泰兴祥瑞法定代表人为赵红卫。

从持股情况上看，在全球发售前，祥生由Shinlight Limited持股99%，Golden Stone持股1%。Shinlight Limited为陈国祥名下的家族信托Shinfamily Holdings子公司。陈国祥仍为上市后的控股股东。

Golden Stone由陈国祥多年的好友、前绿城集团副董事长兼行政总裁寿柏年持有。可见陈国祥在公司上市之际仍不忘与老友分得一杯羹，而寿柏年也以投资方的身份重返地产界。

图：全球发售后祥生控股股权结构

在祥生控股上市后，Shinlight Limited持股比例稀释至79.2%，Golden Stone持股0.8%, 公众股东持股20%。

87%土储位于长三角区域

从递表到通过聆讯，祥生仅用了142天，创造了最快的内房股过会记录，也得益于近年来祥生的营收与规模的高速增长以及不断减少的净负债率。招股书显示，由2017至2019年，祥生的营收分别为62.93亿元、142.15亿元、355.19亿元，复合年增长率为137.6%。截至2020年4月30日，公司营收85.52亿元，同比增长123%。

祥生的营收主要来自开发及销售住宅物业及商业物业，同时有来自管理咨询服务及物业租赁产生的小部分收益。自2017年起，物业开发及销售均占收益的98%以上。

从土储分布的区域看，祥生控股的土储多集中于长三角区域。截至2020年7月31日，祥生控股应占的土地储备合计2382万平方米，其中浙江省的土储合计1187万平方米，占总土储的50%，泛长三角区域土储为873万平方米，在总土储中占37%。

由2017至2019年和2020年4月30日，祥生已确认的建筑面积分别为83.83万平方米、142.26万平方米、348.84万平方米和89.82万平方米，前三年的年复合增长率为104%。

同期的净利润也分别录得-2.86亿元、4.28亿元、32.09亿元和7.2亿元，在短短三年间内，祥生不仅有了千亿级规模，盈利能力更是从亏损拉升至盈利超过32亿元。

在此背景下，2019年，祥生控股实现ROE50.1%，同比增长33.5个百分点。2020年4月，祥生控股ROE40.3%，位于行业内较高水平。

在销售规模的快速增长之下，祥生控股的净负债率却有逐年下降的趋势，由2017年至2019年分别为1380%、740%、360%。到了2020年4月末，这一指标回升至430%。

对此，祥生在招股书中解释称：“于往绩记录期间，我们的净资产负债比率较高，乃由于我们的借款金额相对较大，以及由于先前累计亏损而导致总股本相对较小。”

亿翰智库在研究报告中表示，祥生控股集团顺利上市，登录资本市场将拓宽企业的融资渠道，改善企业的融资难度，甚至小幅降低融资成本；其次，IPO后所有者投入增加，也将进一步优化企业的资本结构和部分财务指标。

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