房贷利率+公积金+供需楼市三大信号显现你还在想买不买?

来源：房产装修家居资讯时间：2020-04-21 14:32

昨天，一个朋友跟笔者说他想在聊城买套房，从去年就一直在考虑、在犹豫，总觉得房地产行情不向好、房价也觉得高，这一犹豫，就犹豫了一年，到了现在，还是没有买。如今，又来问我，现在到底能不能买？

其实，不只是他，笔者很多朋友都有这种情况，犹犹豫豫、下不定决心，直到现在还没住上新房。

说实话，虽说一场疫情来袭，让聊城的房地产市场低迷了2个月，但是自3月份以来，各个楼盘客户量都较为可观，房源去化量也是飙升，更有数个楼盘总销额过亿元，甚至有个别楼盘总销额过3亿元。楼市，并没有如某些人想象一般的陷入“寒冬”，积压了许久的购房需求的释放，反而让楼市的小阳春有了较好的成色。

而如今，央行最新公布的5年期LPR利率下调10个基点，创下自去年8月份实施以来的最大降幅，个人房贷每月又少还60多；公积金新政方面，自5月1日起，聊城公积金贷款政策正式实施需连续12个月缴存、单人最高贷30万的新政策；而在市场供需方面，随着众多老盘的即将清盘、新盘入市量不充足，供需不平衡的现象又将上演。这三大信号的出现，有购房需求的你，还在犹豫要不要买吗？

4月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年4月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

（图片来源于央行官网截图）

其中，1年期LPR较此前的4.05%下调20个基点，5年期以上LPR较上次的4.75%调降10个基点。本次两种期限LPR的下调是自去年8月LPR改革以来降息幅度最大的一次。

这对于自10月8日起就与LPR联系在一起的房贷利率而言，也有了一定的下降空间。以贷款以贷款100万、按揭30年计算（按照聊城目前中国建设银行银行首套房贷利率LPR+0.6%计算）:

之前，首套房贷利率是5.35%，利息总额1010289.3元，等额本息月供5584.14元；LPR降低之后，首套房贷利率5.25%，利息总额987933.33元，等额本息月供5522.04元；

相比之下，LPR降低之后，利息总额减少2.24万元，月供减少62.1元。购房成本及还贷压力进一步减小，这对于购房一族来讲，无疑是一个重磅利好。

此外，更有业内专家预测，此次LPR的大幅调降意味着当前已进入“降息通道”，尤其在疫情影响之下、经济发展的需要之下，未来LPR仍有下行空间。市场普遍预期，年内LPR有继续调降50个基点甚至更大的空间，调整节奏或将集中在二三季度。这无论是对于国家经济发展，还是对于房地产行业，甚至于普通购房者，都是一项利好。

一系列信号昭示着“降息”周期已到来，房贷利率仍有下降空间。而房贷利率的下降，也让更多有购房需求的刚需一族，再次迎来购房窗口。

在公积金方面，早在2020年1月9日，聊城市住房公积金管理中心便发布了关于《调整公积金贷款、提取相关政策》的报告，对相关公积金贷款及提取政策做出了相应调整。

在对借款申请人的公积金缴存时限方面，由原来的按时足额缴存住房公积金满6个月，调整为按时足额缴存住房公积金满1年。

在贷款额度方面，由夫妻双方缴存最高可贷50万、单人缴存最高可贷50万，调整为夫妻双方缴存最高可贷50万，单人缴存最高可贷30万。

此新政的出台，对申请人公积金缴存年限有了更高的要求，而对于单人缴存的贷款额度进行了下调。这对于单方缴存公积金的购房家庭，有不小的影响。

此新政本定于2月1日正式实施，但由于疫情的影响，为了切实减轻贷款职工的购房困难、助力经济回暖，聊城市住房公积金管理中心将此《调整公积金贷款、提取相关政策》的实施时间推迟至2020年5月1日实施。

所以，单方缴存公积金的购房家庭，可抓住5月1日新政正式实施前的时机，这将会为后期的房贷及月供，减轻不少压力。

（图片来源于聊城市住房公积金管理中心）

前些天，笔者写过一个3月份聊城多个楼盘总销额过亿的文章，还有很多朋友留言质疑笔者所写的东西的真实性。不相信这个数据，可以自己亲眼去各个楼盘转一转，看看他们营销中心是不是真有那么多客户在看房、买房。

然后，又回到那个“老生常谈”的话题，房价。很多朋友都问我房价会不会降的问题，笔者也写过很多次。这一次，我不从国家政策层面来说，也不从贷款层面说，只讲影响房价的最重要的两个因素，那就是价值和供需。

价值是什么？价值就是成本，土地成本、建筑成本、财务成本、营销成本，所有有关房子、开发商需要付出的成本。在这所有的成本部分中，土地成本无疑是一项最重的成本。放眼整个水城，2019年主城区地价突破千万大关，年末的土拍大战时拍出的各个棚改地块，地价倒是稳定。

但2020年以来，土地市场供不应求，位于东南片区的2020-17#纯宅地，7家房企竞相争抢，最后拍出了702万/亩的高价，比同片区的其他楼盘地块价格高出不止一点儿。

开发商各项成本，都居高不下，面粉这么贵，面包会便宜吗？当然不会。

（图片来源于网络）

供需是什么？供应和需求，需求自不必说，大聊城人的购房需求一直都存在，但在供应方面，聊城多个畅销大盘都在面临清盘的现实节点。如孟达·国际新城、星光·清水湾、畅博·东关国际、畅博·光岳华庭、孟达·中央帝景、中梁·国宾府、祥生·金麟府、荣盛·阿尔卡迪亚、民生绿城·百合新城、时代中通·豪园、东昌天悦等，这些畅销盘，剩余存量约7000套左右，预计今年年底之前都将面临清盘。

而今年能够入市的纯新盘，如孟达裕昌·学府艺境、鑫都裕昌·莲湖湾、东盛·嘉华苑、星光·珺园、民生·十六号院、泰岳·登科苑、泰岳·锦园、隆兴·泰和园等等，预计供应总量约7000套左右，但真正能够取得预售可以销售的，可能远远低于这个数据。

如果年内没有大宗的土地供应，整个市场的供需天平将会再次陷入不平衡状态。

那么，房价会不会大幅度上涨？根据4月17日召开的中央政治局会议上对房地产行业的描述——“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。”，预计不会出现大涨的可能，但是，降的概率预计也不大。

三方面信号，都已说明白，要不要买，还需自己考量。