房企财务新挑战：降债、出表与从业危机

经济观察网 记者 陈博 仕通人才董事长王钺近期与一些房企财务高管交流发现，在普遍以降杠杆为首要目标的背景下，财务岗工作任务倍增，压力、焦虑等成为伴随这个群体的普遍特征。“降负债难度加大，还要拓展融资渠道，大家都如履薄冰，少不了焦虑。”

8月底，来自“三道红线”监管要求席卷房地产行业，过往依赖财务杠杆追求规模扩张的房地产企业，开始艰难启动降杠杆、降负债行动，行业变革投射出来的第一束灯光照耀在财务岗位上。

房企财务职能囊括财务与投融资两条线，财务包括核算、总账、分析、税务、内控、报表、成本、费用等内容；投融资口主要负责融资、结算、往来款、贷后管理、资本、投资等工作。

上海索乐企业管理咨询有限公司总经理聂勇钢发现一个新趋势，以往，多数房企的投融资作为财务总分管的领域存在，“三道红线”监管要求提出后，部分房企的投融资提升到与财务平行的级别。

面临同样压力和焦虑的还有投融资从业者，最近两个月里，房企投融资领域人事换防动作频繁。一方面新监管对资金管理提出更大挑战，行业对资金口人才需求上升；另一方面这种挑战促使专业人才结构性流动频次加快。

降负债

11月4日，在一家TOP30房企华南区域负责资金管理的廖明到23点才下班，近一段时间来，这样的工作的逐步变成常态，经过两个多月的适应，他对于这样的工作节奏已经习以为常。

工作强度加大源于融资监管收紧。8月底，住建部和央行召集部分房企召开座谈会，提出“三道红线”，即剔除预收款后负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。

廖明所在公司踩中其中两条红线，根据要求，踩中两条线的房企被列入橙色档，有息负债年增幅不得超过5%。

“虽然监管层没有给出明确时间表和细则，但我们内部优化行动已经开始。”廖明说，8月底，他所在公司的经营、销售、投资、融资四大条线工作，开始围绕三道红线指标进行调整。

降负债是首要任务，“管理层对今年净负债率做出明确规定，也提出了明年降负债计划。”廖明说。

监管新规下，越来越多房企加入降负债序列。一家上市房企人力资源高管告诉经济观察网，处于红色档和橙色档的房企，财务团队的压力开始从原来的融资转向降负债。

三季报也显示了房企降负债努力，中信证券(600030,股吧)研报显示，截至三季度末，样本房企净负债率较6月末下降0.6个百分点，剔除预收账款后负债率下降0.2个百分点，现金短债比在1.36左右。

生存规则的变化也对房企投融资提出更高要求，廖明正在做的事包括暂停部分短债、拉长债务期限、灵活处理到期债务即将到期的债务、降低融资成本以及寻找债务出表的安全模式。

“确实给我们造成挑战。”最近一段时间，廖明带着他的资金团队造访和周旋于各个金融机构，目标只有两个，第一是压低贷款利息，第二是实现部分债务出表。债务出表既包括来自金融机构的明股实债，也包括来自合作伙伴的配合。

“债务出表的方式治标不治本。”一名A股上市房企高管指出，现阶段，资金岗最核心工作是如何将短债变成长债，将债权融资置换成股权融资。

危机感

监管规则变化让财务和投融资从业者不仅面临全新的挑战，也使得他们的职业生涯中危机四伏。

贝壳研究院统计的数据显示，2020年10月，房企信用债发行规模环比下降了10.7%，债务发行量已经连续两个月低于到期债务规模。

“今年融资本来就不容易，如今难度加大了。”一家深圳本土房企财务总说，工作中最大的危机感是不确定性。

廖明的阻力源于房地产融资监管收紧。在和银行打交道过程中他发现，与之前相比，对贷款各项指标极其严格，各项标准都符合才会放款，“而且现在银行只做开发贷业务，不敢再碰明股实债等其他业务。”

这一变化让廖明很被动，过去，他申请项目贷款，即便施工进度不符合标准要求，但通过提交“照片”审核等“小动作”，可以从银行机构一次性拿到资金，“现在不行了，放款速度减缓，严格根据施工进度分批放款。”

对于廖明和他的投融资团队来说，一旦融资进度达不到预期，影响的不仅仅是资金使用效率，也包括他和团队的KPI和收入，甚至是职业岗位。

监管规范带来的冲击波还在进一步深化和递进，据廖明透露，监管机构对金融机构的“秋后算账”直接危及到他所在的公司。最近两个月，他们之前做的多笔融资被要求提前进行偿还。

陡然升级的工作难度和职业危机，像接力赛般从监管曾传递到金融机构，再传递到房企，最终落在像廖明等投融资团队身上，也加剧了整个地产行业财务和投融资群体的焦虑和压力。

上述A股上市房企高管称，投资和融资两个口直接扛业绩指标，拿地的质量、融资额度和成本变化，关乎房企负债和现金。日常投融资领域人事变动就较为频繁，三道红线监管实施后，整个行业人员配置面临重构。

分化

11月5日晚间，南国置业(002305,股吧)公布了财务总离职的消息，三天前，正商实业也发布了更换财务总监的公告。尤其是正商实业，在不到五年时间里，先后更换了五任首席财务官，没有一任超过两年。

按照2020年中报数据，正商实业剔除预收款后的资产负债率为89.91%，净负债率高达343%，现金短债比0.35，三道红线全被踩中。

“三道红线对中小房企的压力不限于财务条线，所有管理和员工都会滋生各种压力。尤其处于红色档和橙色档的房企，在这轮洗牌中如果支撑不下去，走马换将在所难免。”王钺说。

最近王钺对房企资金条线人事变动观察结论是分化，“三道红线对不同档次房企的资金岗用人计划影响不同。”

他表示，部分以稳健为主的黄色档企业，资金岗并未出现频繁流动的现象。“但更忙了，降杠杆、降负债需要测算的细节太多了，工作量增加是必然的。”

上述上市房企人力资源高管透露，他所在公司仅短债比一项超标，降负债压力相对不大，财务口也未出现太大的人事变动。

不过，由于监管环境变化，他们公司在资金条线的招聘门槛进一步提高，银行履历、名校毕业、80后三大条件必不可少。“资金岗是一个体力活，见的金融机构多，获取资源就更丰富，融资业务成功率就更高。”该高管表示。

少数处于绿色档中的房企，还具备财务杠杆空间，他们考虑抓住机会。“对于这些企业，融资是现阶段重要任务，资金口可能还要招兵买马。”王钺提到。

聂勇钢合作的百强房企中，有投融资领域高管岗位需求的就超过5家。无论是财务领域，还是投融资领域，高级管理人员人事变动本身就附带着行业周期变化的标签。

前几年，在以财务杠杆驱动规模扩张的背景下，有大型商业银行和资管公司背景和资源财务和投融资人才备受房企青睐。不过，现阶段对于房企而言，还需要加上一条“处理降负债及引发相关问题的能力”。

“降杠杆会波及企业的投资节奏、运营效率、销售回款等链条，如果采取‘休克性疗法’，企业可能会处于危险境地。”王钺指出，在未来一段时间里，已经触及警戒线的房企，如何在三年之内安全撤退将成为CFO面临的最大挑战。

“土地红利时期，投拓线的人比较吃香；金融红利阶段，融资线的人占上风；现阶段，因为报表管理及改善能带来融资成本下降，报表怎么修复、资产负债如何匹配，对财务人员能力提出了新要求。”上述A股上市房企高管说。

（应受访者要求，廖明为化名。）

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