融资监管刀剑严逼 降负债考验房企生存还是毁灭

来源：中国房地产报

（记者 付珊珊 ）房企融资监管一波未平、一波又起。

9月26日，据财联社消息称，监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。

此前，住建部、央行等部门曾召集12家重点房企举行座谈会，表示融资“三条红线”从9月起在这些房企中试点实施。具体内容就是将房企分为“红、橙、黄、绿”四挡。如果三条红线都触碰到了，则不得新增有息负债；如果碰到两条线，负债年增速不得超过5%；如果碰到一条线，负债年增速不得超过10%；三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%。

此次监管部门再次设置时间点，更突现了监管的刚性。一位TOP30闽系房企首席财务官对此称，这一方面说明政府对房企融资监管的决心，他同时认为：“这是监管部门在试探房企的压力，不然不会给时间缓冲，而是马上实施”。

记者发现，房企也在观望监管部门的态度。

绿地控股是此次“三条红线”试点企业之一。据一位接近绿地控股的人士向记者表示，最近几年，绿地实际上已经处于控负债、降杠杆、降资金成本的通道里，但是否会根据新情况调整这个节奏，也要等监管层具体的方案出来，再根据情况考虑需不需要调整降债节奏，目前基本上还是稳定为重。

诸葛找房数据研究中心在一份专题报告中判断，降负债将成为房企的重中之重，多数大型房企或将面临战略调整。但从记者采访多家典型房企的情况来看，由于“三条红线”具体实施方案并未明确，目前大多数房企还未有实质性降负债举动。

“三条红线”影响大，房企降债并非容易

几乎所有房企高管都认可中央出台“三条红线”的必要性和其对行业的重要性。

三盛集团总裁冯劲义表示：“‘三条红线’是大势所趋。”他认为，此前房地产调控都是针对C端购房者，是从需求端进行调控，这一轮调控则是在供应端收紧，即让房企在金融端把杠杆降下来。

“‘三条红线’的影响力不亚于2002年土地实行招拍挂制度。”万科董事会主席郁亮在近期的媒体交流会上称，近年来房地产金融占比越来越高，这是不对的。“一个国家发展不能只靠房地产，应该有科技、基础服务、制造业等，所以金融过多被房产占用不是好事情，国家一定会采取措施，只是之前不知道什么时候会做这个事情，而今年明确了。明年全面开始实施这个政策，所以到了管理红利阶段。这个阶段和过去阶段不一样，所有的房企再次来到了同一起跑线。”

郁亮认为，“三条红线”对行业而言是重大游戏规则的改变，影响所有企业而不是只影响某些企业。

“让房企降负债就是让他们去死。”上述闽系财务官认为：“房企负债不太可能降。”因为房企已经习惯了“借新还旧”这种模式，要改变并不容易，同时，企业融资涉及多个方面，牵一发而动全身，被动降债可能会引发多米诺骨牌效应。

在他看来，“三条红线”对于激进的开发商影响很大，预期这些企业后续会做一些非标融资，或者采用明股实债的方式，但监管部门如果动真格，也会紧盯这些融资情况，这些企业会很不容易应对。

郁亮表示，“三条红线”会进行穿透检查，表内表外穿透性全覆盖，所以之前的财务技巧都没有任何用处，企业必须是实打实来调整，这对所有的开发商都是挑战。

短期靠回款 中期靠打法

多数房企目前对“三条红线”虽然还未有实质性的应对举措，但也有一些房企快速做出了反应。

9月初，恒大率先降价促销，宣布全国楼盘七折销售；9月17日，恒大提前赎回于2020年到期的票息为11%的优先票据。

9月22日，中南建设正式剥离亏损业务众创空间，将其转交给控股股东管理，被指其意图聚焦主业和降杠杆。

冯劲义告诉记者，房企应对“三条红线”可以分为短期、中期和长期举措。

“短期即要向内抓回款、抓销售。同时，企业要抓住窗口期，在很多金融机构还未反应过来的时候，能融的钱赶紧融回来。”他以三盛为例，称公司今年回款相比去年增长了60%。同时，像三盛这样的中型房企，在短短一个月时间内已经做了很多适应政策的铺排。

从中期来看，冯劲义称，房企要讲究打法。“三条红线”是随着拿地、销售、回款在动态变化，所以企业要主动监测，在此过程中找到经营的打法，加强合作，可以引入金融机构做股东。此外，企业前期还可通过产业勾地等方式规避一些涉房类的债务。

“三道红线更多理解成债务和权益就可以了，要少借债、增加股东权益，所以我们更多引进了战略合作，包括在整个项目和资金层面的合作，更多还是用股权合作的方式。这种方式对头部大型房企难度较大，但对于中型房企而言相对容易。” 冯劲义分析称。

从长期看，冯劲义认为，企业需要通过规模竞争达到稳定经营的局面，这样企业自身的风险就会比较小。

禹洲集团执行总裁许珂则从企业管理方面给房企提供了思路。

他认为，现在的行情已不同以往，已经不是单边上涨的行情了，所以企业要向管理要效益，以经营促发展，这也是目前禹洲的核心策略。

“在‘三条红线’的约束下，未来，企业会更注重产品力和服务力，更注重企业内控的费用和成本，减少不必要的消耗，一次性把事情做对。”许珂表示，未来的房企都要做到均好型，不能有明显的短板，一定要把每个环节都做到位，这样才能够生存下去。

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