行业透视 |穿透式融资监管下,房企融资突围方向

来源：房产装修家居资讯时间：2020-10-31 09:01

自8月监管层面划下“三条红线”后，房企融资预计将受到严格监管，到2020年10月，消息称重点房企已经收到监管部门下发的三张监测表，除了三条红线的指标之外，还要求房企填写参股未并表住宅地产项目、明股实债融资等数据，融资监管穿透表内表外。在此情况下，房企融资受到挑战，还有哪些方式可以为房企进行输血呢?01

有息债的监管将涵盖表内外房企将重点关注无息债融资

由监管新下发的三张表来看，除了之前所提到的三条红线之外，表一还关注了房企的权益拿地销售情况，以及近三年经营性现金流净额情况，表二及表三则重点关注了房企的融资来源，以及表内外项目的融资。由此来看，房企的有息债规模将会受到严格的监管，而且由于监管是穿透式的，未来监管对房企有息债的监控将涵盖表内表外的项目，任何财务技巧将无法隐藏。

该规则下，房企表内表外的有息债受到监管，企业的财务杠杆的使用将会受到限制，房企预计将加强无息债的使用，即经营杠杆；同时，为了减少成本和降低风险，合作杠杆将维持较高水平。实际上，过去两年房企已经在控制财务杠杆，近两年的财务杠杠保持稳定水平，合作和经营杠杠则显著增加。在新的融资监管下，房企经营杠杆和合作杠杆未来还将进一步增加。

规模房企行业议价能力强经营杠杆使用优势显著

无息债主要体现在房企经营往来款上，即房企对上下游供应链资金的挤占。房企对上游供应商资金的挤占主要体现在应付类科目，而针对下游资金的挤占主要体现在预收类科目，这两类无息的经营性负债通常体现房企对上下游的议价能力。2020上半年105家房企整体预收账款规模较2019年末增长7.0%，而有息负债规模的增速为5.5%，预收账款规模增长显著高于有息负债，未来通过加强预收可以有效对冲有息债的需求。

应付类科目，主要是应付工程款、贸易款等，是房企无息负债最重要的组成部分，主要是延缓工程款等支付时间，从而控制现金流出节点。整体来看，房企应付类经营杠杆呈现逐年上升的趋势，由2015年的1.15上升到2020上半年的2.14，增长了86%。这其中，以头部房企的议价能力最强，TOP10房企2020年上半年应付类经营杠杆为2.73，居五大梯队之首，且较TOP11-30房企高0.43。且TOP11-50梯队和TOP51+梯队又呈现断层式分化。总的来看，未来房企将进一步开拓无息杠杆空间，规模越大的房企拥有的优势越大。

股权融资降负债降杠杆立竿见影房企加大上市及分拆速度

除了加强无息债的挤占，同时股权融资也将成为房企进行实际降杠杆的重要方式。

一方面，中小房企主体上市热情不减，上市成功不仅可以将筹得资金，同时可以拓宽房企的融资渠道，也能扩大股本结构，降低企业净负债率，有效改善企业的财务情况。据统计，2018及2019年新上市房企分别有6家，2020年截至10月29日上市房企有汇景控股、港龙中国、金辉控股3家，总共募集净额超过237亿港元。上市后，85%的房企净负债率实现大幅度的下降。未来在融资监管从严下，上市仍是中小房企实现降负债，募集资金较为具有吸引力的选择。

另一方面，近几年房企持续加大分拆旗下多元化板块上市，主要在于可以扩大母公司权益，从而降低资产负债率，也可以带来现金流入，分拆板块上市还可以探索新的利润增长点，改善房企的资产流动性。2020年截至10月28日，有25家房企子公司分拆上市取得进展，其中，11家成功实现上市，此外还有11家递交招股书，另3家公告拟分拆上市。分拆的业务板块包含物业管理、商业管理、文旅、景观家居等，特别是物业板块，大型房企如恒大、融创、世茂等物业公司加入战局。未来分拆旗下业务公司上市也是股权融资的一大选择。

此外，已经上市的房企，可以通过增发配股进行股权融资，近几年房企增发配股现象频繁，可以有效缓解企业财务压力。2019年开始包括融信中国、正荣地产、宝龙地产、世茂房地产、新城发展、融创中国等房企成功进行配售。如大悦城增发配股完成后，募集资金147.56亿元，有效地缓解了大悦城的资金压力，同时对中粮集团下的两个房地产上市公司的股权架构进行调整，一方面使得公司的发展方向及资源配置更加清晰，另一方面也使得大悦城净负债率由2018年末的171%下降到2019年末的101%。

加大与长线资金的合作将有利房企盘活资产降低成本

随着房企有息债规模增速受限，房企加大与长线资金的深度合作，也是有助于未来发展的方式之一。部分房企通过与金融机构签订深度合作协议，或者引入险资等资金方做企业战投。短期来看可以进行融资缓解偿债压力，盘活资产，长期可以降低企业融资成本，改善房企的经营状况，突破增长瓶颈。以阳光城为例，2020年9月阳光城公告，泰康人寿及泰康养老受让原阳光城第二大股东上海嘉闻股份，虽未实现即时的降杠杆，但长远来看，泰康的加入，后续将为阳光城提供资源支持，推动相关业务战略合作，进一步拓展公司融资渠道，优化债务结构、资金成本，实现降杠杆。