穿透式监管下,2021企业投融资突围方向

11月24日，中指研究院在上海举办了“2021中国房地产市场趋势及投资策略闭门研讨会”。

该闭门研讨会已由上海分院成功连续举办五届。在2020年年末这个关键时点，金融强监管下的房企在探寻市场调整周期下新的投融资机会，金融机构更加关注市场的分化趋势和企业的经营风险。2021年即将到来之际，中指研究院和参会嘉宾就未来房地产市场走势、投融资策略、机遇把握等主要问题进行了深入探讨。

中指观点

房地产市场趋势及投资策略闭门研讨会旨在为金融机构及房地产开发企业研判市场和企业经营风险、实现精准投资和策略调整提供支持，同时搭建金融机构与房企的沟通平台，促进双方了解与合作。中指研究院围绕2020中国房地产市场形势总结及2021趋势展望、市场区域分化特征及ESG评价体系等研究成果进行了分享。

房地产市场：全国市场规模将小幅下降，市场区域分化特征突出

1、疫情未改楼市调控总基调，供应端改善带动成交超预期

2021年全国房地产市场规模将在高位小幅调整，价格稳中有升。2020年第一季度疫情对房地产市场造成明显冲击，但疫情逐渐消退以后，伴随着信贷宽松和需求释放，供求链出现恢复。三季度以来房企积极推盘，供应端改善带动成交持续快速增长,商品房累计销售面积在10月份已追上了去年同期水平，百城新建价格累计涨幅超去年同期水平，达到了2.87%。2021年“房住不炒”仍将是未来房地产调控政策的主基调，因城施策仍将延续，楼市发展机遇与挑战并存。受金融环境收紧及棚改接近尾声等因素影响，供销端两面受压，市场将回归理性化，预计2021全国市场规模将在高位小幅调整。

2、区域分化加剧，各城价格涨幅不一，长三角城市群占领先地位

聚焦核心城市群，把握轮动机会。《十四五规划建议》进一步明确中国城市发展战略，着重提及“京津冀、长江经济带、粤港澳、长三角、成渝”等核心城市群及都市圈的发展，未来几年核心城市群在发展上将拥有较大资源倾斜优势，市场空间有望得到进一步拓展。规划里倡导国内大循环，推进以人为核心的新型城镇化，给区域轮动提供了结构性机会。在此背景下，建议金融机构及房地产开发企业聚焦核心城市群和核心城市，最大化享受城镇化发展红利；同时，从疫情冲击后市场热度的传导机制来分析，城市群之间仍存在轮动机会，建议把握城市周期性差异。

房企应以ESG为核心抓手，发展绿色企业，提升资本市场综合价值

ESG概念强势崛起，全球ESG投资规模增长强劲，上市公司ESG评级与市值正相关。全球ESG概念参与企业多达3038家，ESG投资在欧美地区已成为资产管理机构、资金方、企业普遍认可和共同关注到的指标。ESG指标改善资本运用机制，推动企业良性发展。ESG对公司盈利、现金流、估值在长期都有直接且正面的影响。ESG是展现企业环境保护意识、社会责任感和公司治理能力的核心抓手，房企应主动拥抱趋势，发展绿色企业。在有限的金融资源下，资金倾向于挑选高品质标的，而完整、优秀的ESG报告可以帮助开发商从金融机构融到更多的资金、更多的绿色债。

金融机构主要观点1.关于总体房地产融资环境

政治局会议奠定了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的主基调，房地产金融监管持续强化，监管部门为限制房企融资设置“三道红线”，防范化解房地产金融风险，杠杆水平不高、财务稳健的地产企业融资优势将进一步凸显。推出“三道红线”谨防土地市场过热，对地产融资限制的核心目的是防止资金大量流入土地市场拿地。“三道红线”逻辑内涵是把公司的经营情况和负债情况相关联起，同时考虑期限和考虑经营性负债与有息负债进行监管。

2.关于房地产投资机会

高成本非标融资业务机会在逐渐收缩，“三道红线”整体债务管控背景下，优秀房企在进行债务优化和结构调整，高成本融资渠道肯定会被低成本融资所替代。房地产股权类投资的快速发展期到来，权益投资机会增大，部分头部房企的优质项目在逐渐放开股权合作机会。

3.关于房地产投资态度

近期房地产行业信用债出现一些违约事件，风险呈现上升趋势。未来，金融机构对企业资质及优质项目的审核要求将逐步趋严，偏好风格稳健、风险把控能力强、具备稳定现金流的房企，除房企主体信用以外以外，优质项目也是投资重点。“三道红线”直接指导，房企应通过控制拿地节奏、加快周转平衡现金流，加大权益融资等举措来应对。房地产行业进入管理红利时代，房企布局应逐渐向核心城市群、中西部地区核心城市集中，同时不断提升企业产品力。

房地产企业主要观点1.关于房地产企业投资和管理

投资方面，投融一体仍是大趋势，没有融资渠道就无法拿地和投资。“三道红线”出台后，从企业发展角度来看仍需要保持一定发展速度和拿地节奏。在传统融资渠道逐步收紧的情况下，过去非主流融资渠道将会成为新兴融资方式。管理方面，优秀房企应更加强调销售回款、成本管控、提升精细化管理能力、提高产品力和品牌能力。

2.关于“三道红线”

“三道红线”出台后，传统融资渠道受限，房企应主动拓展新兴渠道，同时加大销售回款。房地产粗放型发展的时代已经过去，行业进入到精细化管理时代，未来是精细化管理，从管理要效益。未来房企应注重企业内生力，通过稳健经营，打造极致的产品与服务，加强现金流管理，多做标准化融资，实现更好发展。

3.关于投资策略

区域协调发展战略下，未来中心城市和城市群发展值得关注，企业需把握重点城市群的发展机会。抓住城市价值轮动机会，去集中布局核心城市深耕，扩大品牌影响力，小企业以融资优势与大企业的管理、品牌优势合作。

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