限竞房的最大受益者不是刚需,而是……

2018年7月1日，北京第一个限竞房瀛海府开盘，限竞房正式进入历史舞台。当年12月6日，教育部发布“2018年度中国媒体十大新词语”，“限竞房”赫然在列，政府推行限竞房的决心，以及限竞房的市场影响力可见一斑。

过去三年，北京出让的限竞房地块超过110宗，合计入市90余宗。限竞房成为北京新房市场的主流产品，助推北京进入“限竞房时代”。

政府推出限竞房的初衷是“有效控制房地产价格快速上涨”，三年过去，与深圳等一线城市相比，北京“稳房价”成果显著。

多地学习和推广北京的限竞房经验，推行“限房价，竞地价”的土地出让政策；很多购房者翘首以盼，意图借着限竞房的东风，买到“物美价廉”的房子，扎根城市；开发商们则盘算着，怎么从地价和房价中抠出一点利润……

“限房价，竞地价”能抑制房价上涨吗？“物美价廉”的房子真的存在吗？限竞房能否解决刚需居住难题？谁才是最终受益者？

01 多城跟进“限房价，竞地价”政策

教育部在公布“2018年度中国媒体十大新词语”时，对限竞房的定义是“通过‘限房价，竞地价’的土地出让方式产生的商品房”。重点是在土地出让时就锁定项目销售价格，而地价由开发商竞拍，价高者得。

虽然现在限竞房一般专指北京限竞房，但如果按照教育部的定义，通过“限房价，竞地价”方式出让产生的商品房均为限竞房。限竞房是防止开发商炒地，进而推高房价的一种举措。

稳房价，惠民生。在保障房外，限竞房成为刚需置业的重要选择。

早在2011年，国土资发（2011）2号文中就指出，地方在供地前，要按照当地公布的年度新房价格控制目标，以及拟供地所在区域的房价、地价水平，合理确定出让底价的控制区间，认真实行“限房价，竞地价”的土地出让方式。

国土资发（2011）2号文截图 资料来源：中国政府网

但近几年，尤其是今年，各地推进“限房价，竞地价”土地出让方式的节奏才明显加快。

2017年6月18日，湖州集中出让了19宗地块，首次采用“限房价，竞地价”的土地出让方式，这也是浙江省第一次尝试“限房价，竞地价”的土地出让方式。

19宗地的土拍要求十分严格，除了项目建成后的最高销售均价，还对车位，装修，储藏室、地下室等附属用房的最高价格进行限制。另外，也对开工时间、预售时间、安置房销售比例等做了明确规定。在业内人士看来，土拍规则堪称“史上最严”。

限制众多，但并未对土地出让的最高价设限。该次土拍吸引了37家房企围猎，总成交金额近73亿元，溢价率在1%到107%之间，13宗地的溢价率超过50%。

湖州首批“限房价，竞地价”出让信息 资料来源：浙江新闻

该次土地出让得到浙江省的肯定，随后，浙江省发布《浙江省国有建设用地使用权出让网上交易规则（试行）》，提出各地可根据实际，采用限房价，竞地价；限地价，竞政策性住房面积；配建保障性住房等多种竞价方式。

2019年6月，杭州首次采用“限房价，竞地价”的方式出让土地，设置地块的最高溢价率，触顶则竞自持和配建，限制商品房毛坯均价、最高价和装修价。

今年6月，宁波多地块采用“限房价，竞地价”方式出让，限制不同产品类型住宅的销售均价和、最高销售单价和车位价格。

浙江之外，今年6月，南京首次以“限房价，竞地价”方式出让8宗地块，规定土地最高售价和商品房毛坯销售价格，装修价格另行规定，地价触顶后竞自持和配建。

南昌、唐山、成都、衢州、深圳等地也陆续推出“限房价，竞地价”的政策或地块，试图稳定土地市场，进而抑制房价上涨，让房地产回归居住本质。

02 北京限竞房经验的得与失

在全国各地都在进行“限房价，竞地价”的土地出让方式尝试时，北京的限竞房市场已然成熟。限竞房能否稳地价，稳房价，市场认可度如何，质量是否过关等问题，都能在北京市场找到一些参考。

北京的第一个限竞房项目18年入市，但北京早在2010年就进行了“限房价，竞地价”土地出让尝试。其后又阶段性推出两限房，即限房价，限套型的商品房，再演变成现在的限竞房。

2010年5月20日，北京房山区长阳镇起步区6号地出让，这是全国首宗以“限房价，竞地价”方式出让的土地。招标文件规定，该地块商品房销售均价为1.25万元/平，可上下浮动6%，要求购房个人两年内不得租售。

北京房山区长阳镇起步区6号地出让公告截图 资料来源：北京规划和自然资源委员会网站

2011年4月15日，长阳国际城入市，均价1.25万元/平，比周边房价低20%。2013年9月，项目交房。同年年底，业主便联合中介，私下租售房屋，出售价格在2.4万元/平左右。

限竞房最大的优势就是价格低于周边售价，如果只限价，或限售执行不严，很容易引发投资甚至投机心理。

现在北京在“限房价，竞地价”的基础上，增设5年限售期，即购买商品房的个人在取得不动产权证满5年，或缴纳契税满5年后，方能转手限竞房。叠加项目建设和取得房产证的时间，购房者持有限竞房的时间在8-9年之间，这还未将项目延期交付的情况计算在内。

严格的持有要求打压了明面上交易限竞房的心理，但漫长的持有年限，阻碍了子女上学家庭的换房需求。

尽管如此，一些极具价格优势的限竞房仍然受到市场热捧，如果兼具距离地铁近，周边配套完善，产业规划好等条件，就会成为畅销神盘。

北京第一个限竞房瀛海府，距离瀛海地铁站约200米，周边有住总万科广场、沃尔玛、山姆会员店等商业配套，同仁医院亦庄分院（三甲）等医疗配套，临南海子森林公园。项目销售均价5.24万元/平，低于紧邻项目6万元/平的销售均价。

瀛海府首期共推194套房源，开盘当日，不到两小时全部售罄。

2020年6月30日，瀛海府首期项目交房。部分业主拒绝收房，展开维权，包括高低配、赠送面积变违建被拆除等等。

在高低配、偷面积之外，限竞房的质量问题更让人担忧。屋顶漏雨渗水、窗户变小，装修缩水，建筑用料和园林景观减配，交付标准与样板间不对板等等。除此之外，还有公摊分配不合理、教育用地变更、隐瞒项目附近铁路问题，项目降价，延期交房等问题。

如上种种问题，均出现在北京的限竞房市场上。之前的新房维权大都发生在项目交付之后，而北京部分限竞房项目维权，已经从购房就开始了。

早在2013年，经济学家，北师大管理学院教授、博导，北师大房地产研究中心主任董藩就曾在微博上如是评论“限房价，竞地价”政策：

“作为一个负责任的学者，既然阻挡不了政府的决策，但我必须告诉大家：这是一项比限购限贷更糟糕的政策，限房价竞地价条件下盖出来的住房，基本都是垃圾，因为企业要生存，在丧失了定价权、不能涨价时，就只好挤压成本求利润，就要偷工减料。发生大地震就惨了！”

03 限房价，竞地价，房住不炒保刚需？

北京限竞房爆发的最主要的问题，是项目维权。但背后是拿地价格不低，房屋售价受限，挤压了房企的利润空间。逐利是商人的本质，为求利润，开发商尽可能缩短工期，减配原料，压缩成本。

很多限竞房因此沦为“陷阱房”，追求性价比的刚需，成为最后的接盘侠。

另外，现在很多限竞房，正在失去性价比。

10月底，限竞房熙悦宸著开盘，均价6.44万元/平。该项目位于北京大兴区西红门板块，拿地楼面价3.95万元/平。而相同环线位置的另一个限竞房洺悦湾，限价5.4万元/平。大兴并不属于城六区，6.44万元/平的销售均价，让刚需望而却步。

不止北京，今年7月10日，南京出让7宗“限房价，竞地价”地块，其中雨花台区铁心桥G29地块成交楼面价2.21万元/平，配建5800平人才房，房屋毛坯价格最高3.2万元/平。与周边3.5万元/平的精装房均价相当。

雨花台区铁心桥G29地块成交信息 资料来源：365淘房

一些位置好、配套佳的限竞房正在涨价，位置偏、配套差、公共交通不便的限竞房又去化艰难。虽然限竞房去化加快，但到十月底，北京存量限竞房超3万套，其中以大兴区库存最高。今年十一，大兴限竞房招商臻珑府降价超50万元。

买不起位置好的限竞房，不想买交通不便的限竞房，刚需一族仍然面临买不到合适房子的尴尬情况。

但“限房价，竞地价”政策的根本目的不是保刚需，而是稳地价，保房价。这一政策确实起到了一些稳地价，保房价的效果，但很大程度上，这种效果是在牺牲开发商利润空间，以及购房者居住质量的基础上的。

最大的赢家是z-f，获得了土地溢价出让的收入，又起到了稳定土地市场和楼市的效果。

但这种稳定也是暂时的，只限制新房的价格，随着持有年限到期，甚至部分城市并未设置强制持有年限，限竞房进入二手房市场流通，房价又会回归市场体系。长远来看，并不会对城市的房价造成太大的影响。

反之，如果限竞房新房售价低于周边新房价格或二手房价格，形成价格倒挂，会吸引大批打新者入场，买到就是赚到。限竞房很可能成为楼市打新者投资的工具。

各地政府为了纠偏，为“限房价，竞地价”的土地出让政策打了一些补丁，比如竞配建，竞自持，限定装修价格等等。但这些补丁大都集中在压缩房企利润上，并未对购房者的资格进行限制，也未对房屋再销售价格进行规定。

这就让限竞房成为一种尴尬的存在，既不是完全归属于政策的保障房，也不是完全归属于市场的纯商品房。更像是z-f在没有想出更好的调控办法下的一种权宜之计，抑制一时的房地产过热现象。

今年北京的限竞房地块逐渐减少，纯商品房地块出让增加，政府逐渐将定价权还给市场，从经济学意义上，这样的政策才更加科学。商品房归市场，保障房归政府，双轨并行，可能更有利于解决城市居住难题。

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