限竞房的最大受益者不是刚需,而是……

2018年7月1日,北京第一个限竞房瀛海府开盘,限竞房正式进入历史舞台。当年12月6日,教育部发布“2018年度中国媒体十大新词语”,“限竞房”赫然在列,政府推行限竞房的决心,以及限竞房的市场影响力可见一斑。

过去三年,北京出让的限竞房地块超过110宗,合计入市90余宗。限竞房成为北京新房市场的主流产品,助推北京进入“限竞房时代”。

政府推出限竞房的初衷是“有效控制房地产价格快速上涨”,三年过去,与深圳等一线城市相比,北京“稳房价”成果显著。

多地学习和推广北京的限竞房经验,推行“限房价,竞地价”的土地出让政策;很多购房者翘首以盼,意图借着限竞房的东风,买到“物美价廉”的房子,扎根城市;开发商们则盘算着,怎么从地价和房价中抠出一点利润……

“限房价,竞地价”能抑制房价上涨吗?“物美价廉”的房子真的存在吗?限竞房能否解决刚需居住难题?谁才是最终受益者?

01 多城跟进“限房价,竞地价”政策

教育部在公布“2018年度中国媒体十大新词语”时,对限竞房的定义是“通过‘限房价,竞地价’的土地出让方式产生的商品房”。重点是在土地出让时就锁定项目销售价格,而地价由开发商竞拍,价高者得。

虽然现在限竞房一般专指北京限竞房,但如果按照教育部的定义,通过“限房价,竞地价”方式出让产生的商品房均为限竞房。限竞房是防止开发商炒地,进而推高房价的一种举措。

稳房价,惠民生。在保障房外,限竞房成为刚需置业的重要选择。

早在2011年,国土资发(2011)2号文中就指出,地方在供地前,要按照当地公布的年度新房价格控制目标,以及拟供地所在区域的房价、地价水平,合理确定出让底价的控制区间,认真实行“限房价,竞地价”的土地出让方式。

国土资发(2011)2号文截图 资料来源:中国政府网

但近几年,尤其是今年,各地推进“限房价,竞地价”土地出让方式的节奏才明显加快。

2017年6月18日,湖州集中出让了19宗地块,首次采用“限房价,竞地价”的土地出让方式,这也是浙江省第一次尝试“限房价,竞地价”的土地出让方式。

19宗地的土拍要求十分严格,除了项目建成后的最高销售均价,还对车位,装修,储藏室、地下室等附属用房的最高价格进行限制。另外,也对开工时间、预售时间、安置房销售比例等做了明确规定。在业内人士看来,土拍规则堪称“史上最严”。

限制众多,但并未对土地出让的最高价设限。该次土拍吸引了37家房企围猎,总成交金额近73亿元,溢价率在1%到107%之间,13宗地的溢价率超过50%。

湖州首批“限房价,竞地价”出让信息 资料来源:浙江新闻

该次土地出让得到浙江省的肯定,随后,浙江省发布《浙江省国有建设用地使用权出让网上交易规则(试行)》,提出各地可根据实际,采用限房价,竞地价;限地价,竞政策性住房面积;配建保障性住房等多种竞价方式。

2019年6月,杭州首次采用“限房价,竞地价”的方式出让土地,设置地块的最高溢价率,触顶则竞自持和配建,限制商品房毛坯均价、最高价和装修价。

今年6月,宁波多地块采用“限房价,竞地价”方式出让,限制不同产品类型住宅的销售均价和、最高销售单价和车位价格。

浙江之外,今年6月,南京首次以“限房价,竞地价”方式出让8宗地块,规定土地最高售价和商品房毛坯销售价格,装修价格另行规定,地价触顶后竞自持和配建。

南昌、唐山、成都、衢州、深圳等地也陆续推出“限房价,竞地价”的政策或地块,试图稳定土地市场,进而抑制房价上涨,让房地产回归居住本质。

02 北京限竞房经验的得与失

在全国各地都在进行“限房价,竞地价”的土地出让方式尝试时,北京的限竞房市场已然成熟。限竞房能否稳地价,稳房价,市场认可度如何,质量是否过关等问题,都能在北京市场找到一些参考。

北京的第一个限竞房项目18年入市,但北京早在2010年就进行了“限房价,竞地价”土地出让尝试。其后又阶段性推出两限房,即限房价,限套型的商品房,再演变成现在的限竞房。

2010年5月20日,北京房山区长阳镇起步区6号地出让,这是全国首宗以“限房价,竞地价”方式出让的土地。招标文件规定,该地块商品房销售均价为1.25万元/平,可上下浮动6%,要求购房个人两年内不得租售。

北京房山区长阳镇起步区6号地出让公告截图 资料来源:北京规划和自然资源委员会网站

2011年4月15日,长阳国际城入市,均价1.25万元/平,比周边房价低20%。2013年9月,项目交房。同年年底,业主便联合中介,私下租售房屋,出售价格在2.4万元/平左右。

限竞房最大的优势就是价格低于周边售价,如果只限价,或限售执行不严,很容易引发投资甚至投机心理。

现在北京在“限房价,竞地价”的基础上,增设5年限售期,即购买商品房的个人在取得不动产权证满5年,或缴纳契税满5年后,方能转手限竞房。叠加项目建设和取得房产证的时间,购房者持有限竞房的时间在8-9年之间,这还未将项目延期交付的情况计算在内。

严格的持有要求打压了明面上交易限竞房的心理,但漫长的持有年限,阻碍了子女上学家庭的换房需求。

尽管如此,一些极具价格优势的限竞房仍然受到市场热捧,如果兼具距离地铁近,周边配套完善,产业规划好等条件,就会成为畅销神盘。

北京第一个限竞房瀛海府,距离瀛海地铁站约200米,周边有住总万科广场、沃尔玛、山姆会员店等商业配套,同仁医院亦庄分院(三甲)等医疗配套,临南海子森林公园。项目销售均价5.24万元/平,低于紧邻项目6万元/平的销售均价。

瀛海府首期共推194套房源,开盘当日,不到两小时全部售罄。

2020年6月30日,瀛海府首期项目交房。部分业主拒绝收房,展开维权,包括高低配、赠送面积变违建被拆除等等。

在高低配、偷面积之外,限竞房的质量问题更让人担忧。屋顶漏雨渗水、窗户变小,装修缩水,建筑用料和园林景观减配,交付标准与样板间不对板等等。除此之外,还有公摊分配不合理、教育用地变更、隐瞒项目附近铁路问题,项目降价,延期交房等问题。

如上种种问题,均出现在北京的限竞房市场上。之前的新房维权大都发生在项目交付之后,而北京部分限竞房项目维权,已经从购房就开始了。

早在2013年,经济学家,北师大管理学院教授、博导,北师大房地产研究中心主任董藩就曾在微博上如是评论“限房价,竞地价”政策:

“作为一个负责任的学者,既然阻挡不了政府的决策,但我必须告诉大家:这是一项比限购限贷更糟糕的政策,限房价竞地价条件下盖出来的住房,基本都是垃圾,因为企业要生存,在丧失了定价权、不能涨价时,就只好挤压成本求利润,就要偷工减料。发生大地震就惨了!”

03 限房价,竞地价,房住不炒保刚需?

北京限竞房爆发的最主要的问题,是项目维权。但背后是拿地价格不低,房屋售价受限,挤压了房企的利润空间。逐利是商人的本质,为求利润,开发商尽可能缩短工期,减配原料,压缩成本。

很多限竞房因此沦为“陷阱房”,追求性价比的刚需,成为最后的接盘侠。

另外,现在很多限竞房,正在失去性价比。

10月底,限竞房熙悦宸著开盘,均价6.44万元/平。该项目位于北京大兴区西红门板块,拿地楼面价3.95万元/平。而相同环线位置的另一个限竞房洺悦湾,限价5.4万元/平。大兴并不属于城六区,6.44万元/平的销售均价,让刚需望而却步。

不止北京,今年7月10日,南京出让7宗“限房价,竞地价”地块,其中雨花台区铁心桥G29地块成交楼面价2.21万元/平,配建5800平人才房,房屋毛坯价格最高3.2万元/平。与周边3.5万元/平的精装房均价相当。

雨花台区铁心桥G29地块成交信息 资料来源:365淘房

一些位置好、配套佳的限竞房正在涨价,位置偏、配套差、公共交通不便的限竞房又去化艰难。虽然限竞房去化加快,但到十月底,北京存量限竞房超3万套,其中以大兴区库存最高。今年十一,大兴限竞房招商臻珑府降价超50万元。

买不起位置好的限竞房,不想买交通不便的限竞房,刚需一族仍然面临买不到合适房子的尴尬情况。

但“限房价,竞地价”政策的根本目的不是保刚需,而是稳地价,保房价。这一政策确实起到了一些稳地价,保房价的效果,但很大程度上,这种效果是在牺牲开发商利润空间,以及购房者居住质量的基础上的。

最大的赢家是z-f,获得了土地溢价出让的收入,又起到了稳定土地市场和楼市的效果。

但这种稳定也是暂时的,只限制新房的价格,随着持有年限到期,甚至部分城市并未设置强制持有年限,限竞房进入二手房市场流通,房价又会回归市场体系。长远来看,并不会对城市的房价造成太大的影响。

反之,如果限竞房新房售价低于周边新房价格或二手房价格,形成价格倒挂,会吸引大批打新者入场,买到就是赚到。限竞房很可能成为楼市打新者投资的工具。

各地政府为了纠偏,为“限房价,竞地价”的土地出让政策打了一些补丁,比如竞配建,竞自持,限定装修价格等等。但这些补丁大都集中在压缩房企利润上,并未对购房者的资格进行限制,也未对房屋再销售价格进行规定。

这就让限竞房成为一种尴尬的存在,既不是完全归属于政策的保障房,也不是完全归属于市场的纯商品房。更像是z-f在没有想出更好的调控办法下的一种权宜之计,抑制一时的房地产过热现象。

今年北京的限竞房地块逐渐减少,纯商品房地块出让增加,政府逐渐将定价权还给市场,从经济学意义上,这样的政策才更加科学。商品房归市场,保障房归政府,双轨并行,可能更有利于解决城市居住难题。

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