北京房山限竞房，买它们真得慎重，太累

　　作者：吾心生

　　来源：楼市微观察（loushi666）

　　最近去看了房山的几个限竞房项目，先点评一下金樾和著。

　　1、这个项目是中海牵头开发的，项目一共890套房，2018年6月份拿的预售证。卖了两年了，现在已经进入现房阶段，但卖得并不好，差不多还有一半的房子是可售状态。同地块的旭辉城更惨，去化不到3成，大降价让已购房业主开始维权。

　　2、真的是非常偏，六环外，到良乡南关和良乡大学城西的直线距离分别是4.7公里和5公里。完全依赖自驾，如果你在城里三环这种地方上班，这地方能让你痛苦一辈子。到六里桥，开车六环是收费的，成本自己考虑。现在房山进城一般就是京良路和京港澳，但是京良路上五环和京港澳杜家坎收费站就能让你堵到疯狂，如果是公交+地铁，1个半小时估计能到六里桥，其他地方你们自己盘算吧。

　　3、在售户型为89㎡三居、127㎡四居，均价差不多在3.2万的样子。

　　4、同地段刚需房供应非常充足，金樾和著，旭辉城，中骏·云景台都是限竞房，还有个共有产权房项目金悦嘉苑，是金融街(000402,股吧)开发的。恒大在这一块也刚刚拿了一块限竞房地块。未来要入市的中骏·云景台和恒大的项目，就能带来超过4000套房。这一片真的房源很多，砍价使劲砍就是了，特价房也不难找。旭辉城为了卖房子，不得不把售楼处异地安置，紧邻良乡大学城西站。

　　5、限竞房的地段和客群存在矛盾，买限竞房的往往都是刚需，而刚需非常依赖轨道交通，但房山金樾和著等这几个限竞房完全不是地铁房。可以对比一下，中海京西里限竞房，产品价格都差不多，地铁苏庄站，卖得就不错。

　　6、房山临铁的次新房对这些新项目构成压力，典型的临铁房瑞雪春堂二手房，现在也不过是3.2万的价格。

　　7、产品上，金樾和著算得上京城限竞房的产品标杆。面子工程很到位，小区设计得高大上，但中海也是为了控制成本也做了一些非常规操作，比如12层的高层建筑按道理应该两部电梯，但金樾和著只有一部电梯，为了满足消防要求，设置了“空中连廊”。这样做还有一个好处，得房率会提升，但电梯少了，高层上下楼肯定会有点影响，而且影响北侧视线和光线。

　　8、现在北京上车的限竞房，低于300万的几乎没有，300万以上的价格较低的主要分布在房山的邢家坞和青龙湖片区，再就是顺义新城。

　　这些地方的确都非常偏，也没办法，所以比拼产品力就是关键，顺义新城的金茂国际社区卖得很火，这地方距离朝阳望京海淀西二旗都更有优势，而且通过小户型精装的方式，50-89平米一至三居，将门槛拉得很低，总价也只要150万起。所以限竞房找准客群很重要。

　　9、如果你有100万左右的首付，打算在北京买个限竞房，真得慎重了，现在可选的房子非常多，优缺点都比较明显。北京西南边本来发展就差一点，如果你在城里上班，可能理想的就是丰台科技园吧，如果不是在这里工作，金樾和著这个项目，不太推荐你买，心累。

　　以上，仅供参考，个人意见。

　　看都看完了，还不点这里试试

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