售价普遍低于限价北京限竞房时代“结束倒计时”?

来源：房产装修家居资讯时间：2020-05-23 11:05

限竞房竞地价、限房价的规定原本已经是压缩了房企的利润，但意想不到的是，更多限竞房项目的销售价格却在入市之后低于政府规定的限售价。整体来看，自限竞房入市后，去化难题一直未能解决，扎堆供应的同质化产品使得市场在一段时间内显现出供过于求的状态。

目前，北京土地市场格局已经发生变化，不限价地块逐渐占据主位，限竞房地块占比下滑。业内认为，纯商品房会慢慢主导市场，限竞房则已经是进入“结束倒计时”状态。未来，北京限竞房命运到底如何？

去化难题未解

2020年是北京限竞房诞生之后的第3年。在入市之前，限竞房被业内解读为“将成为北京房产市场供应链中不可忽视的中坚力量”。这种向上竞地价、向下限房价的住宅产品的价格相比较同区域的纯商品住宅略低。

限竞房在2018年入市之后，市场上曾有声音认为，北京即将迎来“居者有其屋”的时代。但值得注意的是，购房者对限竞房并不是完全“买账”。有部分项目，入市时间很长，但是去化仍然难言乐观。其中，房山区的限竞房项目去化难格外明显。

“现在我们楼盘还是空着很多房源的，也有很好的楼层。您要是想买的话，可以随时过来看盘。”房山某限竞房项目销售人员对记者说。记者了解到，该项目是北京入市较早的限竞房项目，已经开盘销售近2年。“其实这个楼盘去化最多也就3成，因为地理位置的原因，卖得确实不好。”某业内知情人士对记者说。

房山区的限竞房供应相当充足，中海·金樾和著和中骏·云景台均位于房山。“金樾和著已经是进入现房阶段了，目前的去化也只有5成而已。”上述业内知情人士对记者说。

“其实买限竞房的刚需住户多一些，都需要比较完整的交通配套来支撑大家的通勤，但是楼盘的交通配套太差了，通勤非常不便。”购房者张先生向记者解释了楼盘去化难的原因。

“限竞房大量入市加上产品结构同质化，导致了严重的供过于求的情况。”合硕机构首席分析师郭毅曾向记者指明部分限竞房去化难问题的原因。的确，限竞房的户型受困于“7090”规则逐渐偏向鸡肋，而且很多限竞房项目多位于远郊区或者非核心位置，去化难最终成为了刺向北京限竞房的一把利剑。

北京中原市场研究部发布的数据显示，2019年，北京限竞房市场仍然表现为供大于求，限竞房的整体网签去化率为42%。此外，新入市项目中热销项目为9个，其去化时间低于9个月，平均去化率高于49%。滞销项目达到了13个，占比为12%。

截至2019年底，限竞房存量库存高企，证载存量达到了3.51万套，存量面积为421万平米，占商品住宅总存量的38%。在库存高涨的背景下，限竞房的去化周期也上升至1.83年。

项目价格普遍低于预期

有项目入市1-2年仍然没完全出清，但也有项目一开盘便成交火热。目前，销售火热的限竞房项目大多集中在城六区。北京中原市场研究部发布的数据显示，从销售情况上来看，5环内无限竞房滞销项目。此外，74%的限竞房热销项目位于城六区，77%的滞销项目位于远郊区。

优质的区域位置是促进销售加快的重要因素。此外，加快销售还有一重要手段，降价。北京中原市场研究部发布的数据显示，截至2019年底，北京限竞房市场累计有50个项目的成交均价低于限均价，其中有28个项目的成交价格与限售价相差3000元/平米以上。

“我们现在在售的一栋楼基本上是南北向的户型，相比较已经售罄的东西向户型价格会高一些。89平米的三居室按照楼层的不同，基本上成交价在400万-430万之间。”昌平某限竞房项目的销售人员对记者说。

而当记者问到该项目是否有相关优惠时，销售人员称：“这个价格基本上已经是优惠后的价格了。实际上，我们楼盘的最高限价是在54000元/平米-55000 元/平米之间，但是成交价基本上是在47000元/平米-48000元/平米，已经是低很多了。”

郭毅对记者说：“目前，限竞房确实普遍出现了低于政府限售均价进行销售的市场状态。这个状态同样是低于购房者预期的。主要原因还是区域的供应过度集中，产品过于同质化。面对这种供应压力，开发商在价格上作出了让步。”

不限价地块受房企热捧

自2019年底开始，有关北京限竞房将“退潮”的声音层出不穷。北京的不限价宅地成交增加，限竞房地块逐渐减少。近期，北京的土拍市场仍然一片火热，吸引多个竞买主体激烈角逐。

5月19日，北京3宗不限价地块挂牌竞拍。其中，分钟寺的两宗宅地被合生创展竞得，溢价率分别达到了42.08%和37.86%，楼面价则均已经是突破了7万元/平米。土拍市场上，限竞房地块的身影有些“渐行渐远”。

整体来看，限竞房地块的供应不仅出现了减少，地理位置也开始逐渐“边缘化”。业内认为，北京的土拍市场不限价地块已经在慢慢回归。

“目前来看，北京的土地市场以不限价的地块为主，限竞房地块的占比非常少，进入了一个倒计时的状态。”郭毅同样认为北京土地市场的供应结构已经出现了改变。“那么，类似昌平、大兴这些比较火热的区域，限竞房的去化可能会加快。”郭毅说。

“大部分纯商品房的价格是高于限竞房的。不限价地块的增加可能会带动区域的房价稳中上扬，限竞房的开发量会越来越少，稀缺程度会越来越高。这批低总价、产品力在逐渐提升的限竞房还是会吸引很多有购房需求的置业者。”郭毅向记者分析了在土地市场格局出现变化之后限竞房未来的走势。

来源：华夏时报

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