北京多个街道探索吸引社会力量，引入社会资本助力城市更新

高大的国槐洒下浓荫，树荫下人们一边漫步一边欣赏着绽放的金光菊、紫锥花和芙蓉葵，走乏了，在水雾喷泉旁或环形长椅上歇一歇……这，是2020年11月的丽都，改造后的街道不负秋天的盛景。

如同人的一生是从呱呱坠地到耄耋之年，城市也会“衰老”。当城市机体变老了，原有功能已不能满足新的消费需求，城市更新自然成了题中应有之义。如何通过更新让城市生活更美好？一年来，北京多个街道勇于探索，分别在商圈改造、街区改造、老旧小区改造中尝试引入社会资本，用“小支点”撬动大资源，让社会力量加入城市更新，在尊重历史文脉的基础上再造城市活力。

丽都 商圈之变

遭遇“围堵”最早涉外商圈活力不再

提起丽都，很多人首先想到的就是丽都饭店。1984年，邻近机场的丽都饭店开业，成为中国第一家涉外假日酒店。随后的十多年间，以丽都饭店为核心，形成大大小小十几个涉外公寓和别墅，以及其他配套设施。国际交往的增多，让丽都商圈在上世纪就成为北京最早的涉外商圈、城市国际化的“桥头堡”。

然而，随着城市的快速发展，30年历史的老商圈也不可避免地迎来了城市更新的临界点。“怎么办？根据新版北京城市总规和朝阳分区规划的要求，2017年，我们在将台地区启动全面大调研，为丽都商圈找定位。”将台地区工委副书记、办事处主任李勃说。

调研后，摆在地区工委、办事处面前的问题很集中：道路拥堵、公共空间缺乏、户外活动场所少。丽都片区方圆0.8平方公里，有效路网却只有短短1400米，其他要么是断头路，要么是未修建的规划路。同时，区域内的饭店、公园等都用一道道围墙“圈”起来，不仅导致交通内循环几乎完全缺失，也让人们无法走近绿地空间。

“雅静慢绿”共同打造开放活力街区

“城市街道应当作为人们生活的第二空间。”本着以人为本、让城市更有人情味的理念，2019年，朝阳区启动丽都国际商务生活区环境提升及设施更新项目，共分为三期。其中，一期建设主要包括丽都花园路、丽都花园北路、丽都文投环路这三条商街的环境提升。

“我们要在尊重丽都30多年形成的国际多元人文、商务生活方式和生态环境底蕴的基础上，创造喧嚣都市中的一片安宁之地。”项目总设计师金鑫将打造开放街区、塑造“人的城市”作为更新改造方案的核心。

最新完成改造的丽都花园路和丽都花园北路，就让人眼前一亮。

在丽都花园路，独特的底蕴随着原生树木一起保留下来，彩色透水混凝土铺成的漫步道蜿蜒于林下，还林下空间于民，而在步行空间和绿化隔离带间，穿插增设了微型儿童游乐园、水雾喷泉、微花园；在丽都花园北路，绿篱被移至行道树下，拓宽了人的行走空间，打开了几个可通行的过街口，抹平了绊人的路牙石，并建起了有雕塑、有彩球墙的开放广场。

“预计到11月底，丽都文投环路也将建设完成。”李勃透露，正是在一期建设的过程中，街道办发现，可以调动社会资本的力量参与到商圈改造中，形成一条“党政群企”共商共治的新路径。

“地区也计划在二期、三期的建设中，引入社会资本，投入到商圈交通设施和文化服务设施的完善之中，以持续提升商圈的环境。”在李勃的设想中，未来的丽都必将是一个雅、静、慢、绿并存的开放活力街区。

望京小街 街巷之变

“腾笼换鸟”昔日老脏街变成打卡地

“全新的望京坊下沉广场，餐厅一面都是开放式的，外面就能看到喷泉，呼吸新鲜空气，环境非常惬意。”

“街边的杂乱无章被各具特色的商亭和集市所取代，新改造的望京小街果然焕然一新。”

……

大众点评上，输入望京小街四个字，种种好评跃入眼帘。从乱糟糟、脏兮兮，到惬意、惊艳，仿佛就在一夜间，望京人记忆中的“脏街”变样了，也“出圈”了。从2020年8月8日正式开街到10月31日，仅仅三个月的时间，这里就迎来130万人次“打卡”。

望京小街的改变，是街巷改造更新的结果。但略有不同的是，这场改造并没有遵循传统的“修补”思路，而是“腾笼换鸟”，直接将市政道路改造为步行街，并引入小街商业物业的产权方之一万科参与投资，围绕“品质商业、文化体验、户外体育、艺术交流”这十六个字，对昔日的老旧街区进行改造升级。其中，望京街道办投入1300万元改造小街的基础设施硬件，万科投入3500万元提升小街环境和智慧化等软件水平。

实际上，这是北京第一次尝试在街区改造中引入社会资本。讲起参与改造的缘由，万科北方区域产城产办事业部总经理栾宁提起了两年前的一件事。2018年，她听说新希望集团在望京区域寻找办公间就主动去对接，却遭到回绝，负责人给出的理由就是望京小街太脏太乱。“你在小街上，就是它的‘公民’，建筑本体之外的街区环境太重要，小街环境不改善，好的企业也招不进来。” 

“跑步上场”社会资本参与街区共治

社会资本第一次“跑步上场”，很多人关心的是这条路径是否适合现代治理体系下城市老旧商业街区的盘活？万科方面给出的估算是，算上商亭的租金、广告灯箱收入和活动收入等，不算后续物业运营的投入，预计10到15年能够收回投入改造的成本。

为此，望京小街开街后，主要通过小街管委会和商户自治委员会对街区事物进行共治。在商户自治委员会的倡导下，商户签订了自治公约和街区文明公约，形成了一套共同的行为规范。同时，在街道办的授权下，万科负责街区的物业管理和经营，拥有经营收益权，并约定要将部分经营收益反哺于街区，保证小街未来品质不下降。

就在上周末，望京小街开启了德国风情展，德甲联赛、欧洲冠军联赛、德国杯三座冠军奖杯同时在小街展出。

“先播种再开花。”栾宁说，街区环境的改善并非一朝之功，只要持续提升小街品质，这里一定会高朋满座、客似云来。 

六合园南小区 老旧小区之变

整治改造 企业投资助力共治共享

“再过一个月，我们就能住上‘新’房了。”听着叮叮当当的施工声，六合园南小区的老住户、物业管理委员会副主任孙小平，既开心又紧张。开心的是，小区改造正一步步走向收尾；紧张的是，改造过程中居民还有什么意见。

“建成于1993年的老楼，带户施工，需要协调的问题可不少。”孙小平列举，居民停车问题、施工噪音问题、窗户安装和下水道堵塞问题，“我们每天都在现场转，方便第一时间发现问题。”

孙小平这种忙碌的状态，已经持续了半年。2020年4月，以鲁谷街道为实施主体，将五芳园、六合园南、七星园南三个小区纳入今年北京老旧小区综合整治名单。5月2日，由居委会、物管委、设计团队组成入户小组，给六合园南小区的630户居民送去了《老旧小区改造工程项目明细及征求意见表》。

“老楼不仅要改好还要管好。”鲁谷街道党工委书记李先侠介绍，老旧小区综合整治后如何实现长效管理，鲁谷街道制定了一个社会资本参与老旧小区改造的新模式：即物业先行、整治跟进，政府支持、企业助力，群众参与、共治共享，资本运营、反哺物业。

其中，基础类项目由市区两级财政资金投入，新建停车综合体、集中充电桩、安防系统等自选类项目由社会资本投资。街道授权资本方通过运营区域内低效闲置空间、停车管理权、广告收益等来获取合理回报，并要求资本方将部分收益反哺给物业公司。 

居民意愿 老社区将建立体停车楼

7月4日，六合园南小区率先启动改造，此时，社会资本投资的2300万元已经进了账。“综合居民的意见，除了节能保温、屋面防水、架空线入地等改造内容外，社区的中心位置要建设一个立体停车楼。”社区党委书记于雄伯说，缓解停车难是居民呼声最高的事儿。

按照设计方案，立体停车楼分为两层，地下一层为停车位，地上一层还会配建社区食堂、缝纫铺、集中充电桩等设施，屋顶则会打造成一个露天花园，作为居民的公共活动空间。

“社会资本花在哪儿，得看居民的意愿，建大家伙儿需要的基础设施。”李先侠算账，社会资本将来可以从立体停车楼的运营、小区停车收费、配套用房运营、广告收益和增值服务收益等五部分获取收益，“只要他们的服务能获得居民认可，最多10年就能收回成本。”

专家观点

城市更新要再造城市空间

住建部政策研究中心主任秦虹

如同西方城市更新走过的发展历程，目前中国的城市更新已然进入了有机更新的新阶段。从传统的物质层面、拆旧建新式的城市更新，发展到承载新内容、重视新传承、满足新需求、采用新方式的反映新时代要求的城市有机更新。承载新内容体现在，目前中国的城市更新已不再仅是街道或建筑表面的改变，而是紧扣产业升级和消费结构升级，再造城市空间；重视新传承体现在，开始注重历史传承与文脉延续、用文化创意引领更新，再造城市活力；满足新需求体现在，满足城市由扩张型转向内涵式发展的需求、房地产存量盘活，再造城市价值。

与此同时，成功的城市更新，要形成政府、投资人、民众三者共同参与的机制。如政府要制定因时制宜的法律法规、实施灵活的弹性规划管理、利用财政资金提供多元支持、构建多主体合作的体制机制、执行多种政策优惠的新区制度、采用独特的城市更新管理框架等。

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