望京小街模式：“时代”机遇下的万科城市更新探索

8月8日，一条老旧街区转型而成的国际化步行商业街区——望京小街正式向市民开放。作为北京市首个由政府引导社会资本参与的国际化商业街区项目，望京小街仅仅用不到5个月的时间，就完成了从“脏乱差”到“新地标”的改造提升。这其中，多方共建模式发挥出了重要的作用，为其他街区改造提升乃至城市更新提供了新的实践范例。

随着人们生活水平的提升，土地供应的稀缺，城市发展逐步进入存量时代，大量房企开始进入城市更新的领域。万科曾公开表示城市更新未来潜力很大，会为传统开发业务带来新的增长曲线。从广州的永庆坊，到上海的上生新所，再到沈阳的红梅文创园，经过万科的实践探索，历史古城、破旧公园和废弃厂房开始焕发出新生。然而，仅仅围绕老旧建筑进行改造已不能完全满足于城市发展的需要。在对望京小街的升级改造中，万科首次将城市更新的边界拓展至街区小巷这类城市的“毛细血管”，把“商业办公”与“步行街道”相缝合，对整个街区进行了全方位的综合提升。

破局｜探索商业街区改造的共治模式

据了解，望京小街位于北京大山桥与望京街交叉路口以西，地处望京核心腹地，距离望京南地铁站600米。汇集了曾经繁华的华堂商场、望京商业中心（现为万科时代中心•望京）和方恒购物中心。随着城市定位和周边业态的更新变化，小街的整体空间愈渐老旧，商业层次与当前的实际需求产生了错位，道路破损、停车混乱、交通拥堵和环境脏乱等问题日益凸显。

然而，除了万科、方恒两个企业主体，小街上有近千个零散商户持有产权。街的一端还有一个1400多户业主的小区。如何结合片区发展、城市更新和街区治理的痛点问题进行针对性的提升改造，推动诉求不一的多主体共治共建，成为社会资本进入小街更新需要面临的首要课题。

今年初，在朝阳区政府的引导下，万科作为社会资本参与到了望京小街的改造提升工作中。在具体实践中，万科多次调研走访周边居民和项目商户，锁定了“停车难、垃圾多、能耗大”这三大痛点问题。同时，还面向30多家周边的头部企业开展了“敲门行动”，例如大望京片区的阿里、美团、奔驰等公司，梳理出了“品质商业、文化体验、户外体育、艺术交流”这四大核心需求。结合调研成果和国际人才社区功能定位，配合步行街环境提升计划，朝阳区政府和望京街道与万科方面共同形成了现在包含多种功能场景的步行街改造计划。

为了有效推进商街的整体改造工作，望京街道办以万科、方恒为重点，建立以党建协调委员会为核心，小街自治委员会为支撑，商户自治联盟和流动党支部为补充的治理架构。望京小街产权方（企业）、管理方（职能部门）、使用方（商户、居民、消费者）得以有机融合起来。经过10余次区级层面的小街治理调度会，上百次的街道级“吹哨报道”，交通秩序、垃圾分类、施工管理、餐饮及商户规范管理等一系列重点难点问题得以有效推进解决。

“结合政府开展的街区更新工作，在望京小街的改造过程中，我们响应号召、主动参与，通过将望京小街的改造整治与紧邻商业办公区的升级焕新相融合，形成了目前宜居、宜商、宜业的街区级特色更新。”万科集团合伙人刘肖表示，将发挥市场主体的专业优势，把望京小街打造为“国际化+文化+科技”的时尚活力新街区。

重生｜脏乱差小街变身京城新地标

改造后的望京小街，如今已经有了焕然一新的靓丽容颜，原来的柏油路、乱停乱放的车辆、广告牌等设施消失不见，取而代之的是一条欧式风貌且干净整洁的步行街。当然，它不仅是一条集办公、购物、休闲、生活于一体的新型商街，更承载着智慧科技、国际交往、文化艺术等属性功能，吸引望京市民在这里高效地汇聚与交集。

在智慧科技方面，万科联合望京街道对街区设施进行了智慧化升级，开发建设了“智慧之芯”管理平台，连接智慧停车、绿色节能、小街商圈、社区公约、小街安防等五大运营场景，可对小街商户人流车流、垃圾箱、温度、湿度、能耗、消费指数等进行实时数据分析，形成智慧生态闭环。

在国际交往方面，望京小街片区周围分布有大量大型企业和跨国公司，世界500强企业6家，涉外企业1113 家。为了提高国际商务文化氛围，这里将建立国际文化交流活动展示舞台，打造市级具有影响力的国际人才社区。小街还学习借鉴欧洲步行街的模式，设置了德国特色场景，包括集市商亭、特色餐饮、艺术天幕、垃圾房、音乐和亲子活动等丰富元素。

在文化艺术方面，万科积极统筹社会资源，引入文化+阅读特色的城市书屋和以北京国际设计周、中央美术学院为核心的北京设计中心，打造望京文化新地标。据悉，2020青年设计100云毕业季展览，已于8月1日在望京小街的望京坊正式开幕。展览集合了来自中央美术学院、清华大学美术学院、中央戏剧学院等15所在京高校，近300位设计院系的优秀毕业生作品。

对周边居民来说，小街变化带来的感受更加直接。开街当日，住在望京小街附近的曹阿姨告诉记者，“这里（望京小街）既像一个现代的国际艺术中心，又可以满足我们对餐饮、阅读等方面的需求。我以后可以在周末和邻居们过来看展吃饭，作为老望京人，在家门口可以享受这样的体验特别惊喜！”

助推｜“腾笼换鸟”焕发区域新动能

望京小街的改造不仅仅是表面的环境和功能提升，更重要的是依托于望京万科时代中心的“腾笼换鸟”，当地的商业和产业业态得以升级焕新。

万科希望小街两侧的商业业态可以形成有益互补，差异化地引入了新晋品牌和网红IP业态。另外，在办公的招租选择上，望京万科时代中心紧跟朝阳区“科技赋能”的步伐，定位于集团型企业总部办公，重点引进规模在200人-5000人的TMT领军企业。尽管进入后疫情时代，但是商街的整体改造提升，吸引了很多明星企业进驻，例如keep、唱吧、HIGO、北控城市发展等企业总部，未来入驻楼宇的企业平均年纳税额可过亿元。

城市更新是一个考验多方关系协调、综合设计改造、持续服务运营能力的领域；打造一条“百年老街”，更是需要持续运营、长久维护和与时俱进。作为城乡建设与生活服务商，万科表示希望在城市更新的这条跑道上，通过望京小街模式，形成可复制、可推广的经验，为构筑新型城市空间提供参考借鉴。

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