透市|北京老旧小区改造提速 “劲松模式”须实现各方利益再平衡

5月15日，北京市人民政府网公布《北京市七部门关于印发<2020年老旧小区综合整治工作方案>的通知》（下称“通知”），明确表示2020年，北京市将实现80个老旧小区综合整治项目开工，完成50个老旧小区综合整治项目工作，完成固定资产投资12.8亿元。

北京老旧小区改造提速的背后是复制“劲松模式”，吸引社会资本参与。长期以来，尽管老旧小区改造的空间非常巨大，但因回报率较低社会资本大多不愿意参与。北京以此为突破口，希望通过各方利益再平衡进而推动老旧小区改造取得实质性进展。

进展缓慢 市场空间巨大

早在2007年，我国就启动了老旧小区改造，但十几年间，改造对象大部分聚焦于棚户区与危旧房改造，老旧小区改造进展缓慢。

业内人士分析，因为棚改与危旧房改造涉及商品房销售，与房地产挂钩，这意味着企业能够大规模快速回款和维持一定的盈利，而老旧小区改造则在初期涉及大量资金投入且回报周期较长。 

虽然都属于城市更新范畴，但老旧小区改造，与旧城区改造、棚户区改造有显著区别。

从改造对象看，老旧小区改造主要针对住宅小区；旧城区改造主要通过对旧城区进行重建、翻新、改造等来改变整体面貌，不仅包括居住环境，还有城市规划布局、环境及道路系统等；棚改主要针对棚户区。从改造方式看，老旧小区改造多为存量改造，不涉及大面积拆迁新建；棚改多为拆除重建；旧城区改造既有拆除重建，也有存量翻新。

从参与主体看，老旧小区改造多由政府主导，棚改由“政府主导+国企实施”，旧改中市场主体参与较多。从补偿方式看，老旧小区改造不涉及征收拆迁和居民补偿安置；旧改多为实物安置；棚改既有实物安置，也有货币补偿。

上述特征也决定了老旧小区改造是一项巨大的工程。直到2019年棚改收官，老旧小区改造才接棒成为惠民生、扩内需的重要手段。

根据住建部的数据，2000年以前全国建成的老旧小区近17万个、涉及居民上亿人、超4200万户、建面约40亿平。2020年4月国常会明确，2020年改造项目3.9万个，涉及居民近700万户，比2019年增加一倍。

明源地产研究院的数据也表明，保守估计，中国老旧小区改造至少需投入4.54万亿元。而根据住建部原副部长仇保兴测算的结果，老旧小区改造市场空间或可达5万亿元。

随着我国城镇化不断推进，老旧小区改造成为城市发展的必经阶段，而巨大的市场空间迫切需要可复制的发展模式。

复制“劲松模式” 吸引社会资本参与

目前，老旧小区综合整治已纳入北京市重点工程，并在近年将社会资本引入作为工作重点。

业内人士分析，老旧小区改造工作之所以进展缓慢，是因为长期困扰的“资金、利益、运营”三大难题一直未得到有效解决。此次北京公布的《通知》中，便提到“试点探索社会力量参与后期管理模式，推广劲松模式，总结其他项目经验，形成多种可复制、可推广的管理经验和模式”。

文件指出，研究探索社会资本参与老旧小区综合整治的定位、参与方式和投资回报方式。鼓励具备投资、规划设计、改造施工、运营服务能力的民营企业作为投资、实施和运营主体。鼓励市属国有企业参与老旧小区综合整治，总结“首开经验”。

北京市委书记蔡奇也曾在公开场合多次肯定“劲松模式”，表示老旧小区综合改造要积极引入社会资本参与，不断提高居民生活的便利性。

早在2018年7月，北京市劲松街道以劲松北社区为试点，引入社会力量探索推进老旧小区综合改造和有机更新。

面对居民的改造需求，劲松街道主动启动编制小区改造方案，在各个环节充分汇集居民诉求，并开始尝试引入社会资本，从设计规划到施工和后期物业管理，全流程引入社会企业参与老旧小区的综合整治。

最终，劲松街道吸引约3000万元社会资本进入，完成社区示范区2万平的改造。通过后续物业管理、使用者付费、政府补贴、商业收费等多种渠道，实现一定期限内的投资回报平衡。

可以说，充分汇集居民需求，吸引社会力量参与，劲松街道的探索实践为老旧小区综合改造课题进行了有益的尝试，也为其他治理类项目做好老旧小区综合改造工作提供了有益借鉴。

这就是“劲松模式”。

加强政府支持 追求价值共享

实际上，“劲松模式”的核心是吸引社会资本参与，并保障资本的利益诉求。从目前劲松社区的改造成果来看，运营企业进入之初，街道给予了3年扶持期，他们对居民实行“先尝后买”，今年年初开始对住户收取0.43元/平方米物业费，目前缴费率已达50%。

区房管局、劲松街道授权运营企业对社区闲置低效空间进行改造提升，企业可通过提供相关服务和运营闲置资源获取合理收益。据计算，整体看来项目投资回收期为10年左右。这意味着“劲松模式”并不属于赚快钱模式，而是需要依靠后期运营提升收益率。 

“劲松模式”也说明老旧小区改造要想成功，需要政府的支持和企业的耐心。目前，“劲松模式”仍处于试验阶段，并不是严格意义上的成熟商业模式。如何让其成为一种可复制的商业模式，还需要政府、企业、居民多方面的努力。 

对此，清华大学建筑学院可持续住区研究中心联合主任孔鹏表示，首先，要从根本上改变老百姓的认知，让老百姓知道老旧社区改造不是一种政府补贴的福利行为，而是一种政府支持的商业行为。想要获得美好生活，必须进行参与和付出。其次，作为参与改造的企业一定要拥有足够的耐心，并能提供真正为终端用户创造价值的产品和服务，做到既要改造外壳，又要改造内里。

最后，对于政府政策端，要做好引导和支持，其中政府要改变老旧小区粗放式的管理和收费方式，争取实现居民和企业价值共享；长周期的商业行为一定要有低息的信贷支持，这也需要政府在资源组织方面给予企业足够的支持。

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