老旧小区改造“谁来出钱” 引入社会资本仍需明晰盈利模式

来源：房产装修家居资讯时间：2020-06-16 14:15

今年两会，老旧小区改造写入政府工作报告，但“谁来出钱”仍是其面临的难题之一。

此时，“劲松模式”或许提供了一种解题思路。

2018年，北京劲松街道以劲松北社区作为老旧小区改造试点，从设计规划到施工改造，再从改建验收到后期物业管理，成功引入3000万元社会资本进入改造全程，成为北京首例引入社会力量参与老旧小区改造的典型案例，后被称为“劲松模式”。

2020年政府工作报告明确3.9万个老旧小区的改造目标。全国各地正积极制定、推进老旧小区改造计划，不仅要“量”更要“质”。针对“资金”难题，正如住建部副部长黄艳所说，“积极创新城镇老旧小区改造投融资机制”，引入社会资本活水是关键。

这一方面是由于老旧小区改造牵涉面广，单靠政府财政支出负担过重，难以支撑大规模改造。

贝壳研究院发布数据显示，重点20城市（如下图）的记录小区数量为15.39万个，其中楼龄20年以上的老旧小区数量为5.96万个，老旧小区的占比近40%。老旧社区一般都集中在城市的老城区，以北京为例，逾8成老旧小区分布在城六区，西城近6成是老旧小区。

图片来源：贝壳研究院

另一方面，老旧小区改造被业内视为新的万亿蓝海，在一系列扶持政策推动下，社会资本有望通过盘活老旧小区找到新的盈利模式。

然而社会资本参与老旧小区改造并非一蹴而就。老旧小区改造既是民生工程，也是投资工程。专家指出，由于项目的盈利模式目前尚缺乏严格的论证，社会资本目前动力不强，但在政策红利的陆续释放下，有望带动更多社会资本进入。

“劲松模式”资本方和家生活科技执行总裁王永生表示，整体来说老旧小区改造属于回报周期长的项目，前期政府“扶上马”，支付了一定的改造费用。与此同时，街道授权企业对劲松北社区原有的自行车棚等闲置空间进行改造提升，利用这些闲置资源实现增值。

“我们的初衷不是利用改造本身挣钱，而是希望通过把改造升级小区，利用公司优势为居民提供社区康养、大数据服务等深层次服务。” 王永生说。

此外，记者了解到，在实际参与改造的过程中，社会资本还面临政策突破难、综合协调难，改造后物业管理和维护难等问题。

王永生对此深有体会，在改造过程中，社区居民会对社会资本的参与目的有疑虑，为了打消这些顾虑，需要不断开展路演与居民沟通。“社区改造方案、物业费的标准定制等，每个事项都由居委会牵头，通过反复与社区居民确认达成共识，最终居民投票都实现‘双过半’。”

据介绍，首个试点运营成功后，其计划今年陆续在北京通州玉桥街道、石景山鲁古街道、大兴枣园社区、西城真武庙以及山东的济宁等区域开展老旧小区改造，并将根据各街道居民的具体需求因地制宜，实施不同的改造模式。

西南财经大学财税学院房地产税收与金融研究中心主任姜先登在接受人民网采访时建议，以往在公共设施建设中所采用的PPP模式可以运用到老旧小区改建项目中来。

“可以借鉴以往部分城市村庄改造中所采取的商品房开发利用土地出让使用权和安置房的代建权捆绑式招标的开发模式，真正带动社会资本进入‘旧改’中。” 姜先登说。