碧桂园服务买买买 环卫业务上市对赌下的并购之路

观点地产网 在环卫相关资产的收购道路上，碧桂园服务越走越远。

10月30日，碧桂园服务控股有限公司发布公告称，于当日，碧桂园生活服务及碧桂园物业香港分别与鼎榕环保及One Supreme签订股权转让协议，据此，本集团同意直接及间接收购福建东飞合共60%股权。

公告指出，完成收购事项后，碧桂园服务将直接及间接持有福建东飞合共60%股权，而至诚投资、汇鼎投资及福建东飞将成为碧桂园服务的附属公司，其业绩、资产及负债将会于集团账目内综合入账。

月内收购两环卫公司

据观点地产新媒体查阅，福建东飞收购事项代价为3.75亿元。代价乃于计及包括福建东飞所处行业市场现状及未来发展空间、业绩承诺、福建东飞的市值、福建东飞股权转让协议项下股权质押及担保及福建东飞现存管理项目状况等因素后，经公平磋商厘定。

据悉，福建东飞成立于2013年1月，其主营业务涵盖道路清扫保洁、生活垃圾收集运输、垃圾中转站建设运营、河道治理养护、绿化养护及城乡环卫一体化项目投资运营等城乡环境服务全产业链，是福建省内知名的民营环境综合服务商，在全国拥有项目公司数十个，服务团队过万人，各类环卫作业车辆数千辆。

其拥有城市生活垃圾经营性清扫、收集、运输服务资质，以及福建省环境卫生作业企业甲级资质。

碧桂园服务表示，收购事项将进一步巩固集团在城市服务中的领先地位，探索出服务道、发展基，有效推动从环境服务向城市服务的驱动升级。

碧桂园服务还表示，收购事项完成后，在集团统筹规划下，福建东飞将与山东满国康洁环卫集团有限公司互利互补，产生规模效应，通过资源分享、业务协同、资整合等方式，把建设生态文明和美丽中国理念融入城市服务全过程，切实美化城市环境，提高人民健康水准。

这是碧桂园服务在10月收购的第二家和环保相关的企业，第一家就是前文提到的山东满国康洁环卫集团有限公司。

10月14日晚间，碧桂园服务公告称，于当日，公司间接全资附属公司碧桂园物业香港及碧桂园生活服务与木荣资本有限公司、湖州育鑫企业管理合伙企业（有限合伙）、湖州睿隆企业管理合伙企业（有限合伙）、湖州益鑫企业管理合伙企业（有限合伙）、范满国及满国康洁签订股权转让协议，据此买方同意按照股权转让协议的条款收购满国康洁70%股权，最高代价为不多于24.5亿元。

当时公告显示，满国康洁成立于2015年，专业从事城乡环境卫生一体化管理运营服务，其业务覆盖中国20余个省市自治区，在全国率先实施城乡环卫一体化的业务，是昌邑模式的缔造者，其所制定的模式在全国环卫行业推广。

此外，满国康洁也是全国第一家走向国际市场的环卫企业，其成功运营了巴基斯坦卡拉奇市环卫服务项目，与尼泊尔、贝宁、加蓬、巴拿马等10个国家和地区签署了环卫合作、环卫战略合作和环卫框架合作协议。

满国康洁于2019年末的经审核合并净资产价值约为9.05亿元，除税前净利润2.35亿元，除税后净利润1.91亿元。

环卫业务上市雄心

事实上，碧桂园服务在环卫方面颇有想法。

在收购满国康洁的公告中有这样一条值得注意，截至2027年12月31日，如买方环卫板块未在国内外证券交易所上市的，则买方于一年内（如各方协商一致，可提前实施）收购第四卖方所持有的满国康洁29.01%股权。收购卖方剩余股份的对价不高于45亿元。

按公告所示，买方即碧桂园物业香港及碧桂园生活服务，换而言之，碧桂园服务已经有分拆环卫板块上市的潜在安排，而时间期限目前定在了2027年之前。

为了这一目标，从2020年开始，碧桂园服务开启了在环卫业务上的“狂飙突进”。除了收购相关企业之外，参与一些城市环卫业务的竞标，也是其今年积极推进的方向。

比如，5月，山西省政府采购网披露信息显示，碧桂园生活服务集团股份有限公司中标寿阳县环卫作业市场化运作项目。该标的成交价格为首年3884万元，后续3454万元/每年。服务期限为三年，总服务费约为1.08亿元。

9月30日，碧桂园生活服务集团股份有限公司收获年度第二个环卫一体化项目，成功中标南宁市良庆区市政道路环卫作业服务外包项目。

而对于碧桂园服务此前的收购，野村东方国际证券曾发表报告指出，收购满国康洁是碧桂园服务拓展其城市服务业务的关键举措，管理层期望从长期来看公司的城市服务业务收入超过物业管理服务收入。

“收购满国康洁将进一步加强碧桂园服务在城市服务业务的能力，因为环境卫生是城市服务的重要组成部分。此外，满国康洁现有的客户资源（大多是地方政府）也是一项宝贵的资产。”

事实上，收购福建东飞显然也是相同的布局逻辑。而在报告中也已经清楚指出，这是碧桂园参与城市服务业务的独特方式和路径。

城市服务业务之争

城市服务业务，对于物业公司来说并不陌生。除了碧桂园服务外，还有许多知名房企的物业公司这两年也在大力布局城市服务业务，比如万科、保利、龙湖、融创、佳兆业等等。

2016年，保利物业成功入驻浙江西塘古镇，开启公共服务领域的全新探索。

2018年5月24日，万科物业和珠海大横琴投资有限公司宣布合作，双方将以珠海大横琴城市公共资源经营管理有限公司为合作载体进行混合所有制改革，并启动全国首个“物业城市”试点建设工作，把城市公共空间、公共资源、公共项目整合成“大物业”，实行全流程“管理+服务+运营”。

2018年7月18日，龙湖物业服务集团与重庆两江新区悦来投资集团共同出资组建了龙湖悦来城市管理有限公司，并率先在两江新区探索智慧城市治理新方式。

而碧桂园服务在城市服务业务方面的探索，其实比这些企业都要早。

2015年，碧桂园服务与陕西省韩城市政府达成战略合作关系，共同出资成立韩城碧桂园城市服务有限公司，启动城市服务新模式。

2018年12月，碧桂园服务在广东惠州正式启动“城市共生计划”，并发布了《碧桂园智慧产城运营服务蓝皮书》，提出做新型城市治理公共服务的探行者。

截止目前，碧桂园服务已与遵义、衡水、开原、西昌等十余个城市达成战略合作。今年，其还先后还与陆良滇中健康城、天津军粮城、大连金普新区、衢州交投集团等9个合作方达成战略协议。

而今年以来，对于环卫项目的竞标，以及环卫企业的收购，就被认为是碧桂园服务“城市共生计划”下的板块拼图，最终目的还是为了提升碧桂园服务在城市服务业务上的竞争力。

为什么选择环卫板块？华泰证券(601688,股吧)曾表示，虽然物业管理的发展要比环卫市场化更早，在资金、人才、管理、标准、制度等方面更加趋于成熟，但环卫与物业本都属于服务性项目，依赖现金流，项目运作呈现“短平快”的特点。

但对于物业公司来说，收购环卫企业则意味着要克服其先天的“弱点”，比如与物业管理业务相比，环卫服务业务的现金流情况较差，据野村东方国际证券统计，2019年环卫服务业务的应收账款周转天数为115天，而且对设备投资的金额更高，比如折旧费用通常为第一年合同收入的70-80% 。

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