碧桂园服务：3年收并购版图中的密码

  尽管物业股股价连跌了两个月，但这个行业的故事还在轰轰烈烈的进行着。

  一周前，碧桂园服务以24.5亿元收购了满国康洁70%股权，可以说这是近两年碧桂园服务花钱最多的一起收购，即便放眼行业内，这个价码也是近两年行业内最高的。

  资料显示，山东满国康洁环卫集团是一家专业从事城乡环卫一体化服务的高新技术企业，承接了全国25个省、市、自治区700多个环卫保洁项目。也是全国第一家走向国际市场的环卫企业，其成功运营了巴基斯坦卡拉奇市环卫服务项目，与尼泊尔、贝宁、加蓬、巴拿马等10个国家和地区签署了环卫合作、环卫战略合作和环卫框架合作协议。

  从规模上来看，也颇为可观。其拥有固定资产9亿元，机械设备10000余辆（台），从业人员10万余人，下属控股公司、子公司、分公司200余家。

  这笔收购虽然贵了点，但以此进入一个全新业务领域，同时拿下国内和国际两个市场，也不失为一桩好买卖。

  如果细心梳理会发现，相比2018年，2019年，整个2020年前三季度，碧桂园服务收并购动作并不多，但所收购的标的企业和收购价码都与往年有所不同。

  收并购版图中的密码

  作为香港上市物管企业中，第一个市值破千亿的物管企业，对于规模的追求，碧桂园服务似乎并没有其他企业那么迫切，毕竟母公司这棵大树每年输送的面积，已经足够完成其规模的增长。

  因此家大业大的碧桂园，会买些什么，成为一个很有意思的观察点。

  如果把时间线拉长一些，会发现，从2018年到2020年，碧桂园服务的收购清单正悄然改变。

  2018年11月26日，碧桂园服务以6.83亿元一次收购5家物管企业股权，分别为：北京盛世物业服务70%股权、成都佳祥物业管理100%股权、成都清华逸家物业管理100%股权、南昌市洁佳物业100%股权、上海睿靖实业100%股权。从收购标的来看，彼时的碧桂园服务尚还奔走在合并同类项，扩大规模的道路上。

  尽管这一年的7月，其在非住宅领域迈出了最初也最大的一步，但这部分业务究竟能为其带来什么，自己又能否跨领域做好业务，碧桂园服务并不是很清晰。

  2018年7月，其全资附属公司碧桂园物业服务与合资伙伴洲际海峡能源投资(北京)有限公司就成立合资公司订立合资协议，目的为投资承接合作中央企业的“三供一业”改革物业管理及增值服务。

  这纸合约为碧桂园服务带来了84.9万平方米管理面积，截至2019年底实现营收5.25亿元。其中供热业务面积达到40.78万平方米，实现营收9.9亿元，在碧桂园服务当年的总营收中分别占比5.4%和10.3%。

  合作初期，“三供一业”并未给碧桂园服务带来业绩上的明显增色，在利润上甚至可以说是拖累了碧桂园服务整体盈利。财报显示，“三供一业”物业管理业务毛利率为13.4%，供热业务毛利率为6%，刨除“三供一业”业务带来的影响，碧桂园服务2019年毛利率为35.9%，计入后的毛利率则为31.6%。

  但作为一项特殊业务领域，其每年所带来的在管面积增速却十分可观。数据显示，截至2020年3月，已经计入表内产生业绩的“三供一业”业务面积已达到120万平方米，总合作面积超过1.4亿平方米。

  这项业务让碧桂园服务看到了另一种成长途径，也为日后的收购战略之变埋下了伏笔。

  2019年，碧桂园服务的收购路线依然围绕在规模上。

  这年3月，碧桂园服务以9000万元收购北京盛世物业余下30%股权，加上2018年已收购的70%股权，共持股100%。

  同年7月10日，其再次以3.75亿元收购港联不动产全部权益。港联不动产1996年创始于香港，为香港上市公司合富辉煌集团（HK0733）重要成员。其业务范围包括物业服务全程策划、物业服务顾问、委托物业服务、代管物业服务及房地产策划与专案推广、销售和租赁代理、酒店及酒店公寓管理、投资及资产管理顾问，服务对象多以酒店、公寓等商业项目为主。这笔收购，无疑补上了碧桂园服务商业地产物业服务的短板。

  在拿下港联不动产次日，其再次以1.9亿元买入中国恒大旗下嘉凯城物业100%股权。

  然而进入2020年，其并购画风突变。

  今年4月，碧桂园服务以总代价8411.3万元向博意建筑设计院收购文津国际保险经纪有限公司(下称“文津保险经纪”)100%股权及相关债权，随后7月又以3.75亿元总价收购港联不动产全部权益。

  文津国际主营业务是面向全国经营产险、寿险、再保险经纪业务及风险管理等咨询业务，聚焦“社区保险”战略，主要提供企业保险经纪服务(包括工程险、财产险、设备险、人员险、安全险、货物险等险种)，职域员工经纪服务(包括为员工提供保障、健康、养老方面的规划和产品)以及社区业主经纪服务(包括车险、家财险、健康保险、教育保险、意外保险等)。

  此次收购，无疑成为碧桂园服务增值服务“拼图”中重要的一块。碧桂园服务方面也坦言：这项收购是出于公司“聚焦社区的生活全周期服务”的战略考虑，进一步融入业主生活的方方面面，形成规模化的服务体系。

  7月，碧桂园服务再次发布公告称，拟斥不超过15.12亿元收购城市纵横100%股权。城市纵横曾挂牌新三板，后终止摘牌。其业务为城市楼宇电梯海报媒体的开发、运营和广告发布服务，在全国拥有数百万块可调度的框架广告版位资源。至此，碧桂园服务增值服务的短板正快速的弥合。

  随后，对于满国康洁的收购也浮出水面，这个头部物管企业的发展战略变得更为清晰起来。

  头部物管企业的平台战略

  为何收购的是环卫企业？

  如果把时间拉回2018年，会发现，此次收购是“城市服务商”拼图中最重要的一块。2018年12月，碧桂园服务曾在广东惠州正式启动“城市共生计划”，并发布了《碧桂园智慧产城运营服务蓝皮书》，提出做新型城市治理公共服务的探行者。

  彼时，同时启动城市服务战略的还有万科、龙湖、保利。

  2016年起，保利物业成功入驻浙江西塘古镇，开启公共服务领域的全新探索。此后，其相继进入景区综合服务、产业园区、校园、医院以及城镇社会综合治理等领域。

  2018年5月24日，珠海大横琴投资有限公司与万科物业发展股份有限公司正式签署战略合作框架协议，双方将以珠海大横琴城市公共资源经营管理有限公司为合作载体进行混合所有制改革，并启动全国首个“物业城市”试点建设工作，把城市公共空间、公共资源、公共项目整合成“大物业”，实行全流程“管理+服务+运营”，“物业城市”作为城市管理新模式自此诞生。10月24日，万科集团物业BG推出了国内第一个以城市服务为定位的全新品牌——“万物云城”，同时提出了百城计划。

  2018年7月18日，龙湖物业服务集团与两江新区悦来投资集团共同出资组建全国首家新型城市服务企业——龙湖悦来城市管理有限公司，率先在重庆两江新区探索智慧城市治理新方式。

  “作为头部企业，储备面积已经足够，再去增加个几千万管理面积对于企业来说意义不大。未来头部物管企业要做的应该是平台公司，围绕社区和城市做一些非管理面积之外的事，这是一个很好的趋势。”资深物业人金永宏在接受中国房地产报记者采访时表示。

  做平台公司，成为城市服务商，最容易切入的点无疑是城市环卫，因此很多物管企业近两年都新增了环卫业务，并进而进入环卫市场分一杯羹。

  数据显示，截至2020年5月18日，195家物业相关企业新增了环卫业务；同时，物业企业中标环卫项目的数量比重也在增长。2020年上半年，环卫市场化服务项目中，由物业公司中标的项目数量约占到整体的20%。

  对此，城市发展研究院研究员陈磊表示：“目前物业企业主要参与的大多是前端垃圾分类及中端环卫服务项目，在这一领域，物业企业因贴近社区而更有优势，但并不意味着物管企业能够完全拿下环卫市场，未来，越来越多的物管企业应该会选择与环卫企业合作。”

相关知识

碧桂园服务：3年收并购版图中的密码
企示录|碧桂园服务：收并购转向 开辟多元业务新战场
企示录|碧桂园服务:收并购转向 开辟多元业务新战场
碧桂园服务发债近40亿港元，大规模并购在即？
大摩看好碧桂园服务增值服务及并购带来增长
解局 | 再配股融资77.5亿港元 碧桂园服务为收并购储备“弹药”
碧桂园服务拟发行38.75亿港元可换股债券 用于潜在并购等
碧桂园服务(06098-HK)折让约9.46%配股筹逾77.8亿 用作未来潜在收并购
碧桂园服务：商誉两年增加12亿
碧桂园服务近40亿港元发债背后 杨惠妍的资本运作与千亿市值之路