今天，降息了！房贷利率也降了！

　　今天（4月20日），中国公布最新的贷款市场报价利率（LPR），结果1年期贷款市场报价利率（LPR）为3.85%，预期3.85%，前值为4.05%。5年期贷款市场报价利率（LPR）为4.65%，预期4.65%，前值为4.75%。

　　这意味着1年期贷款市场报价利率（LPR）降息20年基点，5年期贷款市场报价利率（LPR）降息10个基点。

　　贷款市场报价利率（LPR）是目前最新的贷款基准利率，银行各项贷款定价都以它作为参考，其中，1年期贷款市场报价利率视为实体经济的贷款基准利率，5年期贷款市场报价利率被视为房贷利率或楼市基准利率，因为房贷期限长，长期贷款利率定价参考的是5年期贷款市场报价利率。

　　贷款市场报价利率（LPR）的定价又是参考MLF利率，4月15日MLF利率下调20个基点到2.95%（原来是3.15%），也就意味着今天（4月20日）一年期LPR利率下调是铁定的事。

　　最大的悬念是5年期LPR利率下调的幅度。如果下调的幅度太大，对楼市起的是刺激作用，传递监管层支持楼市的政策信号。如果下调的幅度太小，甚至不下调，传递出的是监管层继续收紧楼市的信号。

　　现如今，1年期LPR利率下调20个基点，而5年期LPR利率下调10个基点，不定向降息表明监管部门对“房住不炒”的态度坚决，同时不搞“一刀切”。

　　根据国家统计局公布的最新数据显示，3月份，房价上涨城市数量明显增多，70个大中城市中，38城的新建商品住宅价格环比上涨。2020年一季度GDP同比下降6.8%，这是改革开放以来的最大季度幅度。

　　原本以为，今年经济面临疫情冲击下，央行会有放水或刺激楼市，近期深圳房价上涨就是这种预期的结果。然而一季度GDP数据公布的当日，中央政治局会议随即重启“房住不炒”。在这个特殊的节点重提“房住不炒”。这说明即便经济形势特别严峻，原来房地产政策还会延续，意味着楼市不大可能因此大涨。

　　但是需要指出，这次楼市“不对称”降息，不意味着国家放松了楼市，恰恰相反，现实情况下，楼市依然很重要。一方面，楼市是地方财政收入的大头，且不谈房地产相关税费，就卖地收入（全国政府性基金预算收入）而言，1-2月累计，全国政府性基金预算收入7688亿元，同比下降18.6%，下降的幅度远高于一季度GDP，现在有些地方事业单位连发工资都成问题。另一方面，房地产及相关产业链对于保增长、保就业的作用相当明显，在没有对应的替代产业之前，不大可能放弃。

　　因此，尽管楼市本次只是不对称降息10个基点，幅度相对实体经济的20个点是少了一些，但终归是降息了，算是利好。

　　我算了下，10 0万的房贷，等额本息，20年，利率4.75%，那么月还款是6462元。如果利率降了10个基点到4.65%，那么月还款是6407元，省了不到60块钱。

　　所以这个层面上看，本次楼市降息信号意义大于实际意义，对于降低买房负担的作用不大。

　　未来一两年我对楼市判断是：全国楼市分化程度应该会加大。一方面疫情冲击下，国内消费、投资、外贸下滑，企业面临严重的经营压力，有的降薪、有的裁员，整体的购房能力会下降，这是楼市利空，一些人口流出较为严重的三四线城市面临下跌压力。另一方面，全球低利率+量化宽松环境下，会有较多的廉价资金会购买一二线优质房产避险、抗通胀，对于房价带来刺激，未来对应楼市回暖的概率极大。预计一二线与三四线楼市分化会更加明显。

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