金科股价跌停背后:单季净利降4成,高成本拿地是诱因

金九银十之后，便是房地产商交业绩之时。

近日，各大地产商逐一发布了第三季以及前三季度业绩报告。几家欢喜几家愁，而金科股份却是愁的那一家。

10月29日，金科股份发布了第三季度报告。

财报显示，金科股份第三季度营业收入为174.2亿元，同比增长1.88%。

10月30日，业绩发布后首个交易日，金科股份股价盘中暴跌，截至收盘，其股价下跌10%，以7.75元/股价格收盘。

营收稳定，销售快增，金科股份为何还出现暴跌？

01高成本拿地，净利润下跌超四成

细看金科股份第三季财报。

财报显示，金科股份第三季度营业收入为174.2亿元，同比增长1.88%；前三季度总营业收入为477.26亿元，同比增长10.47%。

可是，2020年上半年，金科股份实现总营业收入为303.06亿元，同比增长16%。

与上半年相比，金科股份第三季度即便营业收入实现小幅上升，但也难掩盖其增长缓慢的趋势。

除了增长缓慢的营收，金科股份财报中有让人眼前一亮的成绩。

那便是经营活动产生的现金流量。

根据财报，金科股份第三季度的经营活动产生的现金流量净额为35.6亿元，同比增加90.97%，呈逆势增长。

可是，细究金科股份的现金流，却经不起推敲。

仔细来看，2020年前三季度，金科股份经营活动产生的现金流量净额为11.1亿元，尽管相比于去年同期增长了120.33%，但其与第三季度的现金流相比却少了近25亿。

深究其因，2020年上半年，金科股份经营活动产生的现金流为-24.5亿。累计来看，金科股份现金流绝对量稍逊。

对金科股份而言，无论营收，亦或是经营活动产生的现金流略看都尚可，或许还不至于其股价出现跌停的状况。

或许，金科股份第三季度净利润的暴跌，是导致其股价暴跌的最直接原因。

财报指出，金科股份第三季度归属于上市公司股东的净利润为8.21亿元，同比下跌40.93%；其前三季度归属于上市公司股东的净利润为44.37亿元，同比增长11.46%。

但是，2020年上半年，金科股份归属于上市公司股东的净利润为36.15亿元，同比增长39.59%。

那么，金科股份利润为何出现下跌近四成？

其缘由则是金科股份高成本拿地。

财报指明，前三季度，金科股份新增土地123宗，计容建筑面积1,995万平方米，合同投资金额740亿元，权益合同金额433亿元。

然而，2019年前三季度金科股份新增土地140家，计容建筑面积2446万平方米，合同投资金额614亿元，权益合同金额400亿元。

2020年前三季度拿地成本为2170元/平方米；2019年前三季度拿地成本为1635元/平方米，同比增长32.7%。

近年来，金科股份规模一直处于上升状态，然而，一味追求规模增长却不计拿地成本或是其不健康发展的根本。

02激增扩张背后的“三高”

无他，金科股份高速扩张，必将影响负债与存货。

趣识财经梳理发现，2020上半年，金科股份的负债总额为3081.95亿元，同比增长了35.11%；资产负债率达到83.92%；净负债率高达124.62%。

金科股份2017年、2018年、2019年的存货分别为1072.2亿元、1608.3亿元亿元、2142.4亿元，仅2020上半年存货就高达2339亿元，占总资产比列高达63.69%，高于同行业平均水平。

另外，2020年8月，监管部门披露对房企的三道红监管红线，金科股份同时踩中。

公开数据显示，截至2020年6月，金科股份剔除预收款后的资产负债率达74.08%、净负债率124.62%，现金短债比0.98倍。

不得不承认，无论是剔除预收款后的资产负债率，还是净负债率，亦或是现金短债比，都与金科股份高负债有着些许牵连。究其原因，或是高成本拿地。

种种迹象表现，金科股份尚未达到监管要求健康稳健发展的标准。

除了高负债与高存货，金科股份还有高担保。

2020中报显示，截止2020年6月末，金科股份实际担保总额合计933.92亿元，占公司净资产的比例为315.54%。

趣识财经发现，金科股份所担保的对象多为其关联子公司。

此前，业内有关人士就曾指出，频繁对关联企业提供担保说明企业在市场上的融资难度较大。

无独有偶，天眼查显示，金科股份上一轮融资还是2016年，由融创中国投资40亿元，占金科股份17%的股权。

谈及融创，就不得不提及其与金科股份创始人的股权之争。

自2016年起，融创通过认购定增、二级市场增持等方式陆续购入金科股份。截至2020年第一季度末，融创中国合计持有金科29.35%股权，位列其第二大股东。

有关人士称，或许是融创中国的步步紧逼，才导致金科股份创始人黄红云的激进扩张，进而捍卫其对公司的实控权。

整体来看财报，值得欣慰的是，金科股份旗下分拆所属控股子公司金科服务到港交所上市。

据了解，2017年、2018年、2019年金科服务营收分别为10.47亿元、15.24亿元、23.28亿元；2020年上半年营收为13.7亿元，同比增加13.9%，占总营业收入比重为4.52%。

另外，2017年、2018年、2019年期内金科服务利润分别为1.14亿元、1.64亿元、3.74亿元；2020上半年，其利润为4.4亿元。

同时，金科股份2020上半年营业成本为9.3亿元，同比增长1.315%；毛利率为32.07% ，而其房地产销售毛利率为26.15%。

03小结

2020年6月，融创中国副总裁退出金科股份或许标志着融创与金科股份的“夺权之战”逐步走向尾声。

如今，金科股份没有了股权争夺的压力，却使得自己深陷高负债、高存货的困境。

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