激进拿地百亿“抢滩长三角” 石榴置业靠买股票“降收反增利”

  5月29日，石榴置业集团股份有限公司（下称“石榴置业”）披露了公司债券2019年度报告。

  最近几年，走出北京大本营，不断重仓长三角的石榴置业在二级市场表现十分活跃。据不完全统计，2018年至今，其在长三角区域已累计投入近百亿元用于拿地，土储面积超65万平方米，其中绝大多数为三四线城市。

  与此同时，伴随着激进扩张，石榴置业的规模在2019年也突破200亿大关，净利润大增60%，但却主要系公允价值变动收益影响。

  那么，在公司经营策略上，石榴置业为何甘愿退居一线，而转战二三线？在头部房企也纷纷布局二三线甚至长三角城市群的趋势下，石榴置业将面临多大的竞争压力？2019年因投资股票市值获利助力净利大增的石榴置业，盈利能力能否持久？《投资者网》就上述问题致电石榴置业品牌相关负责人，对方称，“公司当前不便回应。”

  百亿重仓长三角“竞争红海”

  由于一线城市的政策更为严格，二三线城市的准入门槛较低，不少房企的土地储备开始集中在二三线城市，如发家北京的石榴置业。

  最近几年，石榴置业在北京土拍市场开始鲜少露面。单单2018年-2019年，石榴置业在北京就仅参加了两次土拍，一次是2018年1月海淀区翠湖科技园地块的出让，一次是今年2月通州区台湖镇亦庄地块的出让，种种迹象表明，其在一线城市的身影正在逐渐远去。

  对此，部分业内人士称，“或许是受京沪等一二线城市调控、预售标准日趋严格及拿地成本居高不下等影响，不少在一线难以‘扎根’的房企纷纷改变经营策略，转战二三线甚至三四线城市。”

  虽然，石榴置业在北京大本营表现较为冷淡，但在拿地策略上却表现异常激进，尤其是在长三角地区。

  据不完全统计，2018年至今，石榴置业在长三角区域已累计投入近百亿元用于拿地。其中，在2018年4月，用5.56亿元拿下滁州城南商住地，溢价率108.24%；同年6月竞得的江苏淮安淮阴区商住地块，溢价率高达194.16%，竞价次数达240轮，仅2018年一年，石榴置业就新增了33宗地块，新增土地规划建筑面积为468.43万平方米，是2017年拿地数量的11倍。

  进入2020年，石榴置业又开启加速拿地。公开数据显示，4月3日，石榴置业首进南京，以29.75亿元竞得栖霞区经济技术开发区宅地，溢价36.78%；4月16日，石榴置业2.87亿元摘广东清远商住地，溢价12.57%；4月30日，石榴置业以18.74亿元的总价竞得南通市崇川区R20002地块，楼面价14190元/㎡，溢价率17.66%。

  6月1日，石榴置业又以上限价5.8亿元竞得温州瑞安市商住地，楼面价14980元/㎡，溢价率26.6%。

  截至2019年底，石榴置业整体确权部分储备货量约为1000万平方米，储备货值超过1000亿元，在售项目47个。目前，公司已经在河北廊坊、江苏苏州、扬州、宿迁、淮安，安徽滁州、阜阳、亳州、宣城、蚌埠，浙江嘉兴、湖州、温州、四川南充等多个二三线城市都有布局，未来这些城市的项目将成为其主要收入来源。

  “从其布局来看，依然还是将长三角作为重点区域，因此城市群战略是第一位，上海从近两年的拿地情况来看，优质地块的不但竞争激烈，同时拿地成本压力也偏高，因此更大范围布局二三线城市是一种策略。目前不少房企的二三线城市的争夺亦偏激烈，但由于部分城市限价因素依然存在，部分区域或项目的利润空间或相对有限。”58安居客房产研究院分院院长张波向《投资者网》表示。

  据石榴置业官网信息，目前公司在长三角区域的累计可开发面积近800万平方米。

  根据机构发布的《2020年1-2月全国房地产企业拿地报告》，从各城市群拿地金额来看，长三角居首，1-12月长三角TOP10企业拿地金额754亿元，位居珠三角、环渤海、中西部等区域，可见，在头部房企纷纷布局二三线城市来看，石榴置业或将陷入“红海”竞争的局面。 

  “降收反增利”原来靠股票赚钱

  2019年石榴置业上交了一份亮眼业绩，实现销售额268.97亿元，从2017年的百亿上升至2018年的180亿，其规模提速表现亮眼。

  但需指出的是，整体业绩表现突出，但在2019年出现了“降收反增利”的现象。2019年，公司实现营业收入77.47亿元，同比下降21.45%。对于收入未随销售额同步增长，石榴置业解释：“由于受到去年项目交付阶段性安排的影响导致的，2019年公司结转收入较去年同期减少21.15亿元。”

  同时，其净利润出现大幅提升。2019年归属母公司股东的净利润约为7.15亿元，较去年同期增长3.1亿元，同比增长约60.21%；2018年石榴置业归属母公司股东的净利润为4.46亿元，同比下降62.85%。

  针对2019年净利润增长，石榴置业表示，主要受到公允价值变动收益波动的影响。2019年，石榴置业投资的股票市值（如首钢股票、外贸信托-五行百川 26 号石榴集团专项单一资金信托等）收益了1677万元，此收益在2018年为亏损11.8亿，同比增加了11.97亿元。

  另一方面，“由于房地产开发业务属于资金密集型业务，项目建设周期长，从项目取得土地使用权到项目竣工结转收入一般需要 2-3 年，受项目交付阶段性影响，本报告期结转收入较去年同期减少21.15亿元，对应结转成本较去年同期减少13.27亿元，导致净利润较去年同期减少5.9亿元。”石榴置业对此表示。

  “由于投资股票市值获利助利润大增，在一定程度上，并不能实际表现公司的盈利能力，反而如果上市公司的净利过于依赖投资收益，对企业而言，经营上往往具备更多不确定性。”广州一位房地产领域的业内人士对此表示。

  同时，张波也认为，石榴置业净利的变化主要受公允价值变动损益的影响，这一指标并不能直接反映出公司在主营业务收入层面的变化 ，同时该项目指标亦或受市场变化的影响而产生波动，因此，聚焦企业本身主营业务收入层面的变化，相对更为重要。

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