如何理性评估“邻避设施”对楼盘的影响？

最近后台的几个询问，让我觉得可以讨论一下“厌恶型设施”（“邻避设施”）这个话题。

一个粉丝前天问，想买坪山的一个楼盘，但是看到后面有个法院（风水上似乎说有煞气），很摇摆。

另一个是今天开盘的一个楼盘，这个盘靠近南坪快速、5号线“天铁”、塘朗山隧道，网上戏称“呼啸山庄”，还有粉丝笑称是“环绕立体声”。后台有个粉丝今天买了，群里看到这些评论，搞得很是郁闷。

再一个是，之前开盘的西丽一个项目，因为有部分单位靠近变电站和高压线，所以在开盘的时候，选房特别慢，也有一些购房者看到大家在谈论变电站的影响时弃选了。

以上这些都是公开信息，也没有什么要藏着掖着不能说的。恰恰是，在我们买房中，楼盘周边存在这样的设施是极为常见的，惟其如此，需要我们进行理性的分析判断。

首先，这些设施，在概念上都可以统归为“邻避设施”的类别（当然程度上有差别，有的很轻微有的很严重）。所谓“邻避设施”，是指整体社会必需，对城市整体产生正向作用，但却会对邻近地区卫生环境产生负外部性，故而不受欢迎的公共设施。就是“人人都需要”，但“不要建在我家后院”，因为会产生“邻避效应”。

所谓“邻避效应”（NIBY，音译），全称是“Not in My Backyard”，即“不要建在我家后院”运动，发源于上世纪70年代的美国，本指一些“污染性设施”（垃圾站、发电站、px项目等）的选址建设引发在地居民的抗议抵制运动。后来一些非污染性但有负面影响的设施，比如墓地、医院、高速路、高架地铁、横穿小区的快速路等等，也都被列入抵制之列。

对这个“邻避设施”的分类，我参考了一些论文，学者们也根据不同的特征做了不同的分类，比如下面三个分类，大家可以参考一下，对我们在选房的时候非常有参考价值。（这些材料来自一篇硕士论文《市政设施邻避效应对住宅价格的影响研究》，中国矿业大学，魏贤锦，2019.5，有兴趣的同学可以检索）

从这里面，我们能够总结出来，这些“邻避设施”对房地产会产生负面影响。这些影响有些是实实在在的，比如说，像那些“污染性设施”，的确会对小区居民的生命安全或人身健康构成伤害。px项目、垃圾中转站、高压变电站、养猪场（产生异味）、距离过近的超高层……有些影响，则是主要集中在心理上，会引发严重的心理不适，精神病院、戒毒所、看守所、墓园、火葬场、打靶场，而有些心理上的不适，还可能和不同的文化风俗，比如上面所说的法院，在风水上就会被视为不好，比较难讲清楚了。另有一类，比如像高速公路、高架铁路、机场，这些对房地产主要是产生很大的噪音影响，但其实这类设施分析起来，并非那么简单。

显然每个城市都会存在非常多的这样的“邻避设施”，你不可能躲得过。在深圳，也有很多这样的故事/案例。比如医院类的，像罗湖的康宁医院，或者是早年港大医院在建设的时候，引发附近居民强烈抗议的事件；或者后海的业主集体抗议，改变了当地建设一所中医院的事件。在道路上，比如当年丰泽湖山庄的业主抗议南坪快速路的事件。在风向类的污染设施，比如在莲塘，业主们对香港的大型垃圾场非常的不满。在噪音这个上面，比如深圳的老机场时代，我一位住在西乡的朋友说，“每天晚上都感觉头上在唱摇滚”。在建筑安全方面，比如地铁或者一些超高层在建的时候，造成临近小区楼体开裂，引发业主非常恐惧愤怒，这都是不鲜见的事……

当然，以上这些是楼盘建好了，大型的“邻避设施”规划在了那里，所以，它会引发什么样的后果，大家自然都很清楚，业主一定会携起手来进行抗议。因为那些设施不单会影响生命安全，还会造成房屋增值性能减弱甚至贬值。

但如果是“邻避设施”先规划建设了呢？比如像开头说的那些，高压变电站、高架地铁、快速路、隧道，都建好了，然后在这里规划了楼盘，建好了对外销售，你怎么做？非常现实的一个问题是，无论是从个人体验还是实证研究，邻避设施都的确会影响到房地产价格。比如有学者研究了上海垃圾中转站，结论显示：二手住宅价格随距离拉近而显著降低，距离每拉近1公里，房价就降低3.6%。

如果选择足够多，我相信每个买房人的第一选择，都是放弃掉这些楼盘，当然要选最好的。但显然每个人的决策，都是在一系列约束条件下的次优选择。每一个城市，都会存在一些“邻避设施”最少的的好区域，但是这些区域往往都是贵的不得了，大部分人都没有能力选择。所以，这是一个不需要讨论的问题。

那么，这就需要买房者需要正面面对那些“邻避设施”了。因为你躲不过去，这个城市可以说每隔几公里，都会有这样的设施，只不过是程度大小，你总得学会去面对。我们需要使用自己的理性、头脑、专业，去辨别不同的“邻避设施”可能对房地产产生的不同影响。

我梳理出一些参考，供各位讨论。

1）牢记一条原则：楼盘价格受到邻避设施的影响，会随着其间物理距离的变远而变小。也就是说，与距离（及规模）正相关。根据实证研究，邻避设施对房价的影响，在你离它最近的时候最大。远到了一定距离之后，这个影响会快速降为零。这其实是个常识，大家不用看论文也能明白。但在选房的时候，却是很实用，这个原则要牢牢把握好。比如上述的几个案例，同样一个小区，不同的楼栋，可能受到的影响都不一样。另外，要提醒的一点是，有时候，你需要在距离和便利之间做选择的。比如说高架地铁（深圳5号线、6号线），距离它在200米以内，那一定是比较糟糕的，但是你离它太远，你就不是“地铁盘”了，交通不便利带来的房价贬损会超过距离过近带来的贬损，最好当然是在500米左右，但往往没有那么完美。

2）不同类型的邻避设施影响并不一样。并不是所有的邻避设施，都是那么的“不可接近”。如上所言，邻避设施也有很多不同的类型，那些对我们人身健康有重大损害的，自然是离得越远越好，比如大型垃圾中转站、大型化工项目……但是，有些设施是“见仁见智”的，比如说法院，我个人认为这不属于什么不利影响，但有些人可能就会很介意。而且，有些邻避设施实际上对房地产的影响，实际上是被“心理夸大”的，就是实际上影响没那么大。比如说噪音，是最经常被夸大的，但其实在房地产的价格要素中，这个部分占的权重很小，并且，它是有技术手段可以处理的。简而言之，你要去科学评估你要面对的那个“邻避设施”所产生的影响，如果你不想放弃的话。

3）实地考察才是最好的办法。怎么才能够更好的评估有的邻避设施对楼盘产生的影响呢？这些，光看别人的分析没有用。最好的办法，是自己的实地考察。我很欣赏后台几个粉丝的操作，直接跑到了一些楼盘的旁边住了一晚，实地感受了一下噪音。每个人对噪音的忍耐度都不一样，有的人连住在十字路口都受不了，有的人住在铁路边上也能睡得香。这个要自己去结合自己的情况，实地考察做结论。

4）计算好邻避设施是否已经体现到了房价中。为什么会有很多人，明明知道有些楼盘噪音非常大，不远处就有一个变电站，但是他们还是选择了，而且最终还是赚钱了？归结到最终的一点，自然是性价比的计算。有不利因素，开发商也会在制定价格的时候体现进去，这样才能卖得出去。对购房者来说，就是要去计算这个“折价”折得够不够——包括政策限价产生的“折价”。比如说光明金融街(000402,股吧)，非常的靠近6号线高架，摆明着噪音会不小，但是因为5万的限价套利空间大，所以，照样是上万人抢光。

总之，在大城市，邻避设施已经是一门越来越深的学问，尤其是有关邻避效应的处置——比如科学规划、决策透明、公众参与、经济补偿被证明是行之有效的手段。这个在最主要的方面，当然是只能依赖我们的城市规划做得越来越科学，越来越人性化。但从我们个体买房者的角度，管不了那么多，只能是先学会自己做好选择。完全的远离是不现实的。那么，如何科学的评估其影响，是我们必须要做的功课。

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