世人都说洋房好 我说买这些板块的洋房不如换地方买高层!

最近八阿哥有个朋友打算买房，时不时就来问一些比较“小白”的问题，今天问毛坯房精装房哪个划算，明天问西青和北辰买哪有发展，着实让八阿哥头大。这不，最近这厮看了几个楼盘，这两天又跟我嘚啵多少层的才算洋房，洋房是不是比高层好之类的问题。

考虑到之前的文章更主要介绍的是区域/板块，地铁规划，探盘后的观点以及一些不知该如何分类的话题，八阿哥决定从比较基础的层面，跟大家一块儿聊十块钱的，也算是做一期新手教学，这期就来说说洋房。

一、什么样的房子才算洋房？

洋房没有明确的定义，按照百度百科中广义洋房的定义：11层以下多层板式建筑，以四层为主，外国建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高，普遍存在远郊区一带，一般首层赠送花园，顶层赠送露台，也有将户外绿化景观引入室内的情况。

当然，如今天津市场上也有不少楼盘把11层的小高层也称为洋房，毕竟“洋房”这个名词并没有十分具体的定义，我们不能说这种叫法就是错的，只是感觉这么叫有点“无节操”吧。

即便不过分纠结层数，八阿哥对于“正经”洋房的理解是，1梯2户，带电梯，户型南北通透，三面临空，出房率不低于80%的多层住宅。

二、相比高层，洋房有什么优势？

俗话说一分钱一分货，虽然不是绝对的，但在住宅产品范围来讲，洋房的居住舒适度普遍会比高层要好，主要表现在以下几个方面：

1.容积率：容积率是指在一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值，洋房的容积率相对于高层来说要低很多，从下图就可以明显看出差异。

一般来说，容积率低，小区各个楼座之间的楼间距就更大一些，相应的绿地和活动空间也就更大，也能享有更好的光照条件。

2.得房率：从得房率看，正常来说洋房的得房率要比高层更高。例如以建筑面积100㎡的新房为例，常规洋房实际使用面积为80㎡左右，可能还会更高一些，但是通常高层的使用面积仅有70㎡多一点。

由此又引申出一个问题：高层一定比洋房便宜吗？我们举栗说明。

在一些相对偏远板块，不少楼盘的高层和洋房单价差距很小，例如某楼盘高层单价7600元/㎡，洋房单价7900元/㎡，同样购买100㎡户型，高层总价76万，实际使用面积按74㎡估算，使用面积的单价约10270元/㎡；洋房总价79万，实际使用面积按82㎡估算，使用面积的单价约9634元/㎡。不算不知道，一算吓一跳！洋房比高层还便宜？？？

当然不是，这只是部分个例，并不能说按使用面积单价算，所有洋房都比高层还便宜。根据楼盘定价不同，必然也有按使用面积计算，洋房只比高层贵几百块的情况。

只能说明在单价比较接近且建筑面积相当，两种产品得房率在标准范围内的情况下，买洋房可能比买高层更“划算“。

3.梯户配比：梯户配比指的是电梯数和每层楼住户数的比例，通常来说，洋房每层最多两户，有些楼盘还做成对开门电梯厅，相当于电梯独立入户，每个单元只有十几户，即便高峰时段也比较容易搭乘电梯。

而高层一般层数高达20-30余层，至少是两梯四户，户数多，住户乘坐电梯是一个较大的问题。如果同一个单元内上班族很多，那么每天上下班高峰时段，电梯会非常“难等“，乘坐时的空间也会非常紧张，论舒适度必然不如洋房。

除了前面三大类因素以外，洋房每个单元的住户少，更易于物业的服务和管理，公共设施的损耗更小，地下车库日常进出也更容易。即便从不可预知的灾害角度考虑，如果不幸失火，洋房住户也更容易通过楼梯安全逃生。

当然，洋房并不是完全没有缺点：1.如果是面积接近的户型，总价必然比高层贵；2.由于楼层所限，洋房住户无法欣赏到较远的景观，视野不够开阔；3.如设计不当，被高层包围或遮挡，会十分尴尬。

三、天津的洋房大概都是什么价位？低总价的洋房值不值得买？

根据个人不完全统计，天津市内六区目前在售的洋房面积区间为116-225㎡，总价约在383-1440万之间；而环城四区方面，由于部分区域的部分楼盘设计有超出常规的小平米户型，最低总价有些出乎意料，同样，部分楼盘存在200㎡以上的大户型，相应总价也突破了市区洋房的最低门槛。

简要介绍一些数据，让大家有个概念：西青区在售洋房面积区间85-165㎡，总价约在115-446万之间；津南区（包括海教园）在售洋房面积区间77-300㎡，总价约在69-546万之间；东丽区（包括空港）在售洋房面积区间82-173㎡，总价约在90-360万之间；北辰区在售洋房面积区间75-220㎡，总价约在83-540万之间。

从板块上看，这些最低总价分别出现在杨柳青高尔夫俱乐部、津南八里台、东丽湖、大张庄板块，最高总价则分别出现在中北镇、海教园、东丽开发区、北仓板块。

除市区和环城外，诸如滨海新区塘沽湾、生态城，武清南湖、黄庄以及商务区等热门板块，洋房的面积区间多与环城区域接近，总价区间差距也不大，本篇不再详谈。

至于低总价的洋房值不值得买，其实很容易就能得到答案——低总价主要来源于两大因素，一是单价低，二是面积小。

单价主要是由地段决定的，一般情况下，想要单价低，就必然要在地段上要有所退让，这也是预算决定买房区域的进一步重申。

面积就更不用说了，面向改善客群的大平米户型自然要比面向刚需客户的小平米户型总价要高。

如果为了自住，预算有限，买小平米洋房无可厚非，但除非工作和生活半径在附近，否则仍然不建议买偏远板块的洋房；但如果是为了投资，个人认为紧凑型洋房就不那么适合了，毕竟要考虑未来出手的问题。

设想一下，你自己买次新房，会在资金有限的情况下，坚持一定买洋房吗？在预算不多的情况下，买位置相对好些的高层不香吗？当然，这样想法的人不能说绝对没有，但至少多数人的逻辑不至于如此吧。

四、不同预算都能买哪的洋房？

对于改善大佬来说，寸土寸金的市内六区加上日益稀缺的洋房产品才能映衬身份，所以无论是宾西路5号、正荣紫阙，还是海河金茂府、保利云禧，买就对了，怎么都不亏！

而对于预算有限，又想尽可能提升居住品质的刚改型购房者来说，就要针对具体预算来考虑了：

如果预算在300万上下，中北镇的万科翡翠嘉和、万科西华府，华苑西的万科紫台、格调松间，杨伍庄的万科翡翠大道，咸水沽的沽上江南，海教园的鲁能泰山7号、仁恒海和院，国展西的天津美的云熙府，华明镇的金泰丽湾，新立轻轨站附近的融信金地澜悦，空港的金地悦城大境，宜兴埠的未来城，南仓道的中储城邦，北运河旁的运河文化城都能买到120㎡左右或更大面积的户型，这些普遍都是区域较为热门的项目，或是近距离享受轨道交通，或是享有优质的景观、教育等配套资源。

如果预算在200-250万上下，中北镇的中骏宸景湾、龙湖春江悦茗，李七庄的融泰城，大学城的金地藝墅家、华侨城碧桂园天境，张家窝的融侨方圆、融侨阳光城皓玥、津门正荣府，咸水沽的龙湖紫宸，海教园的绝大多数楼盘如雅居乐御宾府雅玥、景瑞翰邻、路劲赞成、阳光城文澜府、锦绣大家、中海锦城，辛庄的天津悦府，新立轻轨站附近的中建新丽壹号，空港的新城长风雅著，铁东北路的绿地新里北苑，北宸正荣府，瑞景的融创御景宸院，绝大多数楼盘都可以买到100㎡以上的户型，虽然平米数小一些，多数楼盘也都位于交通便捷的板块，部分楼盘可享受运河景观资源，部分楼盘享有优质教育配套。

如果预算在150-200万之间，大学城的万科西庐，咸水沽的恒大悦府、华远景瑞海蓝城，海教园的龙湖天璞、阳光城未来悦，新立轻轨站附近的中建玖樾府，津滨大道的上东金茂智慧科学城，金钟街的中交雅郡城东春晓、中建锦绣丽城，小淀的新城樾风华也都有可选房源，只是与上一档预算的房源在户型面积、整体居住密度和周边配套上或许存在差距。

最后，如果要进一步压低预算到150万以内，那么仍然有不少楼盘可以选，比如杨柳青高尔夫俱乐部内的蓝光雍锦半岛，北闸口的天地源欧筑，小站的津门熙湖、蓝光芙蓉公馆，天嘉湖的大唐盛世，津南八里台的公园里、嘉泰翰林学府，葛沽的和泓葛沽湾首府，东丽湖的华侨城纯水岸锦里、中建玖棠府、金融街听湖小镇逸湖，军粮城的新城悦隽公元、实地天津蔷薇国际，大张庄的阳光城翡丽公园、绿地新里栖湖公馆、中梁津门首府、金侨瑞公馆、新城悦隽风华悦城都有的买，只是从区位板块上看就很明显，这些楼盘都位于区域的边缘板块，无论交通还是配套都不是很方便，如果在周边工作生活尚且可以考虑，如果每天往返市区，着实不大方便。对于这部分自住型购房者来说，买这些板块的洋房不如考虑更靠近市区的高层。

写在最后：前面八阿哥只是尽可能全面地把环城四区有洋房产品在售的楼盘按总价区间分了类，并不代表每个楼盘都推荐，特别是总房款在200万以下的洋房，除部分楼盘由于面积较小故而总价较低之外，多数位于较为偏远的板块，交通、配套都存在一定缺陷，并不适合刚需购房者考虑，同样的预算选择地段更好的高层才是明智之举，否则自住很可能面临各种不便，投资虽然不至于血本无归，但势必不会很容易变现。

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