长租公寓泊寓成寿寺项目延迟交付,万科模式遭受挑战

来源：房产装修家居资讯时间：2020-10-16 19:24

01 成寿寺万科泊寓三期延迟交付，租户赔付成定局

曾风光一时的全国首个集体土地长租公寓——北京万科成寿寺泊寓，在7月第一批租户入住之后，原本计划今年“十一”入住的第二批公寓交付受阻。

成寿寺泊寓租客张先生收到了北京万科泊寓发来的告知，原本计划“十一”入住的泊寓，现在由于施工延期，推迟15日交付。不过万科愿意承担这15日的酒店租住补偿。泊寓租户被统一安排到双井如家酒店居住。虽然安排了住宿，但张先生并不十分满意。张先生告诉媒体，他之前租的房子在9月底到期，所有物品已经打包完成。把东西拉到酒店，就是两次繁琐的搬家，把东西留在之前的房东处，又面临被房东的劝离。

10月中旬，装修施工完成不久的长租公寓，依然没有交付

成寿寺泊寓样板间宣传照片，和现场的杂乱形成鲜明对比

记者也走访了因延期而被泊寓租赁的酒店，酒店表示企业一共租赁了30间住房，时间是从9月30日到10月15日。按照酒店公布的“十一”优惠价格，每个房间每天要花费420元，16天万科要花费6720元，半个月的酒店负担，远超过租户交纳的3800元/月的月租。

10月中旬，依然在进行施工收尾的成寿寺泊寓

泊寓成寿寺项目是全国首个集体用地长租公寓项目。该项目是万科与村集体合作的项目，村集体以土地经营权与万科合作，万科负责所有建设成本投入，获得项目45年经营权，村集体享受保底收益以及经营分红；万科则负责产品打造和服务运营。

万科集团副总裁，北方区域CEO，北京万科总经理刘肖表示：“照模型来算，万科全项目回报率约是6%。”这对高周转的开发企业而言，如果打破开发节奏，像本次延期交付产生的成本上升，就可能产生亏损。

之前，刘肖曾表示“占坑的心肯定是不能有的，因为快速占坑和持续经营其实有点儿矛盾。我们希望打造出的是可持续、可复制的生意模式，而一件事想做长久，一定也要有初心和情怀。”这不禁让人们想到了北京万科上次的尝鲜之旅，拿下中国首个开发商全自持地块，并将翡翠书院这个项目推向市场，那次率先尝螃蟹的举动，目前进展似乎已经被人们遗忘。

02 曾信心爆棚，万科斥百亿投入拿下自持用地

时间回到2016年11月，当时，北京楼市正经历过山车爬高的顶点，所有开发商都信心爆棚。

当月，首个 “限房价、竞地价”地块在彼时推向北京市场，交易规则与以往有很大不同--这些地块被设置了最高限价；当报价触及上限价格时，转而竞报自持商品住房面积；当自持商品住房面积达到100%时，再竞投高标准商品住宅建设方案。

万科自持项目翡翠书院

北京万科是最先吃螃蟹者。经过38轮和52轮竞价触顶，并在与保利、绿地、首开等鏖战100%自持和多轮方案评审后，万科最终以109亿元总地价将海淀永丰18号地和19号地收入囊中，土地单价超过36000元/平方米。这就是后来饱受指责的翡翠书院，全国首个开发商自持70年租赁房源，对外只能租不能售。

这个项目整体投入需要160亿元以上，按照规划，万科翡翠书院采取低密社区建设方式，项目容积率为1.78。按照“70/90政策”要求，这个项目180平方米的四居室产品占比不到30%，但全部被做成复式（两层+阁楼），产品形态类似于别墅，其中不免涉及违规拆改和加建嫌疑。

2017年4月前后，北京万科曾试图探索上述2宗海淀永丰地块与小米合作建房一事，但因监管等方面的原因限制已经搁置。

2018年，项目终于入市，万科又尝试用以租代售70年的方式对外发售，名义出租，实为销售，被政府严令叫停。

最终的方案是，月租金最低1.5万、10年租金180万元起，而别墅产品的租金更高达4万元/月，10年租金接近500万元，承租人拥有转租，优先续租的权利。仍然被外界质疑为“以租代售”。

03 自持项目租赁受困，企业收益堪忧

项目入市后，响应者了了，首期号称出租80%又被媒体对怼，实际情况是，翡翠书院2018年出租150套左右，2019年出租量骤减至70套左右，而2020年接近年末，知情人士表示，全年整体出租量不超过10套。这样糟糕的出租量意味着入市三年，翡翠书院的出租率仅有10%。即使按照满租的情况来计算，上述月租金价格带来的NOI（净运营收益）回报率也不到3%。

因此可以判断，翡翠书院基本不盈利，利润微乎其微，按照现在的收益方式，50年开发商才能回本。

糟糕的拿地决策，长久无法破局的项目运转，让北京万科来到了跌落神坛的转折点。

与翡翠书院同样有开发商自持出租属性的土地，北京万科还有翡翠云图，七橡墅两个项目。

其中翡翠云图项目采用一部分自持捆绑有产权住宅销售，也就是客户买一层有产权的住宅，强行搭租一层无产权的自持一部分委托经营公司一次性销售的方式，用彻底的“以租代售”将自持部分低价处理。

该项目2020年上半年网签金额只有1.07亿，排名北京市场在售项目176位。而七橡墅的自持部分至今仍未给出解决方案，七橡墅今年销售部分的签约额仅为7200万，排在北京市场209位。

在四年前刘肖风光的来到北京公司接任毛大庆职位的时候，万科的品宣安排了一篇公关稿《那个叫做刘肖的年轻神》。