全国集体建设用地上首个长租公寓问世 为解决北京住房供需矛盾提供创新方案

  “坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施，让城市更宜业宜居。”今年政府工作报告指出。

  以长租公寓为代表的住房租赁项目，近年来成为解决城市住房供需矛盾的重要举措，也成为近年来建立房地产市场长效机制的有力抓手。

  经过两年多打磨，由北京万科打造运营的全国集体租赁用地上的首个长租公寓样本——泊寓|院儿（成寿寺社区），今年7月正式面市。这一样本落位供给侧层面的意义，不仅为解决北京住房供需矛盾提供创新方案，同时为农村集体土地入市盘活与高效配置率先打样。

  其更深层次的意义在于，促进租住品质提升与城市能级提升，并且为转型升级中的房地产行业探索出一套成本可控的长租公寓轻资产运作模式。

  激活土地价值与潜能

  一改数年前脏乱差难管理的中小商户聚集面貌，成寿寺地块如今旧貌换新颜。

  土地供给侧改革越来越受到各行各业的瞩目。近年来，国家顶层设计不断推进农村集体建设用地入市与利益分配制度的建立。

  去年5月5日，中共中央、国务院印发《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》，提出建立集体经营性建设用地入市制度。今年4月，中央出台《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，提出建立健全城乡统一的建设用地市场，建立公平合理的集体经营性建设用地入市增值收益分配制度。

  早就深受土地供需错配影响的北京，显然更早意识到了盘活农村集体性建设用地的重要。

  2015年2月，北京市大兴区等33县（市、区）被原国土资源部确定为集体经营性建设用地入市的试点地区。2017年11月，北京市便发布《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，为集体土地上建租赁房铺平道路。

  紧跟土地流转与入市的政策风向，北京万科在2018年初北京市公示首批集体经营性建设用地使用权用于建设租赁住房项目之时，便出资入股成寿寺地块；同年3月，成寿寺村集体租赁住房项目得到北京发改委的立项批复。

  这一北京首个集体土地租赁项目，在北京城市住房史上具有里程碑意义。

  该项目由金城源投资与北京万科进行的合作共建，可以说激发了新生后的成寿寺地块更长远的价值，并进一步释放土地增值空间。而成寿寺地块被用作租赁住房建设，则提升了土地配置与利用效率，换句话说，就是用到了北京最需要的地方，即在解决高房价下住房供需矛盾的路上先行一步。

  具体来看，金城源投资作为立项主体，将项目建成后45年的经营管理权及收益权转让给万科，转让金为项目开发建设所需的全部资金；万科负责所有建设成本投入，获得项目45年经营权，北京金城源投资获得固定租金+超额经营分红；双方成立合资公司作为项目运营的主体，负责项目日常经营管理，每年支付村集体保底收益及超额分配。

  2018年8月，成寿寺泊寓项目正式开工，比原计划还要提前两个月。

  改善供需与价格错配

  在成寿寺集体建设用地上建造高集约、低租金的租赁住房，是北京万科探索解决大城市住房供需错配与价格错配的一次大胆尝试。

  北京万科入股成寿寺地块前的2017年，党的十九大明确提出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度、让全体人民住有所居。这为此后一个时期的住房发展指明方向。坚持房住不炒定位，完善住房市场体系和住房保障体系“两个体系”成为重要任务，

  现实情况却不容客观。2017年，北京租赁人口数量近870万人，出租房屋仅有430万套。这使得租赁人口中占比70%的387万名白领，必须抢占市场上仅83万套的开间或者一居室，大部分人则需要通过合租来解决租房问题。另外，430万套租赁住房中合规的只有250万套，这些住房的套平均租金约7000元/月，超出大部分年轻人收入的三分之一（3000元/月）。2018年和2019年，尽管北京租赁住房交易整体下降，但房源增长数量仍旧跟不上需求增长数量，这使得租金一度上涨，也因此引发房屋租赁中介抬价收房闹剧。

  “给年轻人一个有家的城市。在租购并举时代，为年轻人和时代奋斗者提供租得起的房企和生活配套解决方案。”北京万科正是在这种市场矛盾凸显之时提出目标。

  高集约、低租金是其解决方案。北京万科2018年初入股的成寿寺地块，总用地面积1.03万平方米，总建筑面积4.75万平方米，容积率2.8。这只是北京万科进驻农村集体建设用地的冰山一角。

  事实上，截至2019年11月底，北京集体建设用地租赁住房试点69个项目，面积533万平方米，可供应住房数量10万套。其中，60%试点已经有了经营方，可供应住房数量6万套。这些经营方包括万科、首创、华润、中粮、永盛、鸿坤、首开、中交、鲁能等多家房地产企业。其中，北京万科已经获取优质住房租赁资源约2万套，在所有经营方中占比35%，排在首位，其后排在第二位的是首创，占比31%。

  如此租房租赁规模，在市场上并不多见。

  提升城市品质与能级

  “房子是租来的，可生活不是”，在消费升级和租购并举的大背景下，品质租房悄然兴起。为满足消费者不断升级的租住需求，北京万科打造成寿寺泊寓时，不仅注重产品颜值、讲究品位等，还在服务与生活配套上下了一番功夫。

  成寿寺泊寓直面市场痛点，搭建了人群高度集约和配套设施现代感与生活味十足、集时尚潮流和便捷生活体验于一体的新型共享复合社区，满足租住体验升级的需求。

  产品方面，成寿寺泊寓坚持功能分区、紧凑精确、健康环保、拎包入住的户型设计导则，依托快装快建工程体系及模式化的家具组合，实现效率优先、健康环保、美观舒适的三大基本原则。围绕新时代需求，设置SOHO房、运动房、宠物房、主播房、女生房五大主题房型。

  运营方面，泊寓成寿寺社区从设计到建设都进行了完善的智能化配置，如提升报修服务效率、同时提升能耗管理效率，降低能耗；增加智慧社区系统，保证与属地派出所对于人员流动的无缝对接，提高项目安全属性。并且，项目由泊寓管家提供一站式专属服务，由物业管家提供专业的物业服务。

  此外，成寿寺泊寓还注重社群文化建设，以社区空间为载体，以文化活动为线索，串联人与人的关系。

  高租住品质也是城市能级提升的一个截面。从硬核产品到软性服务，从日常运营到社区内涵，泊寓成寿寺社区都有很多可借鉴之处。

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