全国集体土地上首个租赁住房入市：增加有效供给与盘活农村集体用地的好样板

  两年多时间，北京南三环成寿寺村18亩集体土地上发生了翻天覆地的变化。

  这块地曾是F3多功能建设用地，由于众多小商户在此区域聚集，“脏乱差”难以管理，导致多年来无法建设实施。

  一则新政改变了现实境况。

  2017年，原国土资源部和住建部下发一份通知，通知提出要利用集体建设用地建设租赁住房，确定在北京、上海、广州等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。试点的开展一方面是为供求紧张的城市增加住房有效供给，推进租购并举；另一方面盘活农村集体用地，农民也将因此获得更多的财产性收入。

  作为18个集体建设用地建设租赁房试点城市之一，2017年4月北京市委、市政府作出“2017年-2021年五年内供应1000公顷集体土地用于建设租赁住房”的安排部署，住房租期最长10年，平均每年供地任务量约200公顷。

  成寿寺地块正是试点项目之一，用地性质也因此变成了集体土地作租赁住房(F81)。项目由万科开发建设，于2018年3月立项。

  经过两年多紧张筹备和施工，成寿寺长租公寓社区于今年正式入市。7月初，中国房地产报记者来到成寿寺长租公寓社区实地探访，一幢崭新的长租公寓大楼拔地而起，公寓已正式开业，首期房源已全部租罄。

  作为北京市第一批集体土地租赁住房项目，以及全国首个市场化入市的集体土地长租公寓项目，成寿寺集体土地租赁住房两年多来进行的尝试和探索对于这一土地性质下长租公寓发展显得尤为重要。

  三年试点

  2017年，试点开展利用集体建设用地建设租赁住房以来，北京成为最先行动的城市。

  早就深受土地供需错配影响的北京，显然更早意识到了盘活农村集体性建设用地的重要。

  2015年2月，北京市大兴区等33县（市、区）被原国土资源部确定为集体经营性建设用地入市的试点地区。2017年11月，北京市便发布《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，为集体土地上建租赁房铺平道路。

  紧跟土地流转与入市的政策风向，北京万科在2018年初北京市公示首批集体经营性建设用地使用权用于建设租赁住房项目之时，便出资入股成寿寺地块；同年3月，成寿寺村集体租赁住房项目得到北京发改委的立项批复。

  这一北京首个集体土地租赁项目，在北京城市住房史上具有里程碑意义。

  来自万科集团资料显示，该地块土地经营权归属北京金城源投资管理公司（该公司前身为成寿寺村集体经济组织）。村集体以村集体以土地经营权与万科合作，万科负责所有建设成本投入，获得项目45年经营权，村集体获得固定租金+超额经营分红。

  北京万科方面认为，通过村企合作开发模式村集体可以获得长期稳定收益、享受超额经营分红，万科可以打造精品、追求长期经营的可持续。至于具体收益北京万科方面透露，“目前成寿寺项目可以实现约6%资产回报率，属于微利但可持续。”

  对于这种合作模式，中国豪宅研究院院长朱晓红指出，这给农村集体土地使用、经营探出了一条新路子。虽然企业利润略有降低，但好处是在取得土地使用权时不用先花大钱，有效缓解资金压力。

  贝壳研究院高级分析师黄卉表示，目前绝大多数村集体普遍缺乏运营管理能力，对市场化机构参与运营有较大诉求，开发企业通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房能充分发挥各自优势，保障项目顺利入市运营。万科与村集体合作实质是充分发挥双方优势，开发企业具备良好的项目建设能力，村集体经济组织将拥有的集体土地作价入股，将优势资源联合。

  万科集团合伙人、北方区域事业集团CEO刘肖也表示，利用集体土地建设租赁住房这一新模式节省了土地获取的成本，从而最大限度降低了租客的租金成本。

  目前该项目有20平方米和30平方米两种户型，单套月租金为3600元(人民币，下同)或4700元，约为周边同品质一居室租金的70%-80%。

  公开信息显示，当前万科在北京已经获取了6个集体土地建设租赁住房项目，总建筑面积75万平方米，能够提供总计21498间租赁住房，总投资额约90亿元。在未来三年，北京万科计划新增约7000间新增租赁住房项目开业。

  为增值分配制度带来新思路

  村集体和企业合作开发的意义不止于此，在更深层次上这种方式为集体土地入市后增值分配制度完善提供了解决思路。

  北京师范大学法学院教授宋刚此前在接受中国房地产报记者采访时就表示，后续增值分配制度是集体建设用地入市核心问题，合理的后续增值分配制度不仅可以为征收提供解决思路（如大幅度提高征地赔偿），还可以真正地保护农民切身利益。

  朱晓红也表示，对村集体而言从卖地到以地入伙参与到开发经营中去，实现了从一次性收入到“固定租金+经营利润分红”的细水长流收入。

  试点集体土地租赁房的探索与尝试，是为了进一步完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广改革成果，为构建城乡统一建设用地市场提供支撑。

  现在看来，成寿寺集体土地租赁房项目入市正是一份十分难得的宝贵经验。当前，包括万科在内，天恒、首创、愿景集团等企业均通过协议入股方式参与集体租赁住房项目建设和运营。

  中指研究院中指调查事业部运营总监吴建钦表示，住房租赁市场是国家重点支持发展的领域，这个大方向始终未变。他建议，未来租赁住房类型可以更加多元化，比如加大蓝领公寓建设、加大养老公寓建设等等。企业应预防打造过多同质化产品，这一方面可减小竞争，另一方面也能真正打造出符合市场需求租赁住房

  黄卉认为，未来要拓展集体土地用途，拓宽集体经济组织和农民增收渠道，促进集体土地优化配置和节约集约利用；要建立相应制度规范，在集体土地租赁住房合作入市过程中建立制度和流程规范，使信息更加公开和透明；要加大对集体土地租赁住房项目的融资支持，拓宽融资渠道，支持项目建设。

  黄卉提醒说，虽然在政策鼓励下大量房地产开发企业获取了集体土地及自持性地块用以发展政策性租赁住房项目，但项目未来仍然面临高投入低收益以及没有大型租赁社区运营经验等实际问题。未来集体土地租赁住房项目的商业模式及持有运营方式还需要企业进行进一步探索和优化。

  宋刚提出，集体经营性建设用地入市，必然要求相应地调整农村土地征收制度，否则很难做到集体经营性建设用地真正的入市。今后的难点是如何协调农村土地征收与集体经营性建设用地直接入市的关系 。可以预测，对集体土地的征收将逐渐压缩，甚至在经营性建设用地领域取消征收。

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