全国首个集体土地租赁项目一期房源租罄 复盘万科如何破题长租公

日前，全国首个集体土地租赁项目——泊寓|院儿（成寿寺社区）正式入市，首批235套公寓全部租罄。值得关注的是，北京万科在集居住、娱乐、商业于一体的泊寓｜院儿产品开发方面采用了"模数推导"的精确研发方式，令产品空间配置得以优化。同时，项目提供的“一站式休闲生活新空间”和智能化应用也在长租公寓开发模式上颇具特色。

对此行业人士评价，村集体提供土地经营权，开发商负责设计、建设、运营，从而实现多方长期可持续收益，泊寓|院儿的入市，标志着长租公寓领域开启了新模式运营时代。

产品：多元主题房设计 突出“定制”

“作为北京市第一批集体土地建设租赁住房的试点工程，万科希望用年轻人的语言来表达产品的新主张。以主题表达个性，以个性构建社群。”泊寓成寿寺社区项目负责人如是表示。

记者在考察项目时了解到，项目户型以开间产品为主力户型，单套房间建筑面积为29平方米。房间内的功能涵盖了工作、就寝、独立卫浴、简单烹饪等功能分区，设计紧凑精确，拎包入住成为户型设计的基本原则。

项目整体共有901套独立开间，产品突出“量身定制”，开发出了女生房、宠物房、主播房、SOHO房、健身房等五类主题房，面向不同收入水平、职业特点和租住需求的细分客群。

上述负责人介绍，在租客空间面积固定的情况下，万科通过“模数推导”精确研发了房间内的配置，通过家具来设定功能分区，推导出房间的布局，提升了房间的使用效率。并用更贴近客户需求的设计和多场景应用，尽力在几十平米的空间里装出精致、舒适和温馨的生活感。

在项目公共空间，设计方则提供包括咖啡厅、书吧、健身馆、活动聚集地等在内的公共空间。从而将客户的会客、阅读、健身等社交属性功能放置在共享空间内，实现通过设计解决供求的错位。

“我原来租的房子在一个老旧小区里，第一次来看了泊寓之后我就决定换住的地儿了。吕珊是刚刚入住泊寓成寿寺项目的租客。她说，她原来住的小区空间设计和配套一般，泊寓这里的环境非常适合我们年轻人社交，可以认识很多朋友。”她告诉北京商报记者，她租的是女生房，房间里有一个1.6米的大尺度梳妆工作台，预留了丰富的储物空间，定制收纳功能的百变衣柜，即便是女孩子衣服多一点，‌‌储物空间也够用了。 而且成寿寺离地铁方庄站就800多米，去哪儿都很方便。  

价格：低于周边同品质一居室租金两成

“原来的房子还差2个月到期，提前退租中介会扣一个月的租金，但这里房租比原来房租低了500元，一年租金算下来，还是划算。”吕珊说，价格因素也是她考虑的主要因素之一。

万科在兼顾品质和个性需求的同时，希望能开发出年轻人租得起好房子。” 万科集团合伙人刘肖表示，“泊寓成寿寺社区是在集体土地上建设的租赁住房，土地成本优势明显，间接减少了租客的租金压力。万科的目标是房租水平不超过年轻人收入的三分之一。  

数据显示，北京市有租赁人口约860万，出租房屋430万套，看似不存在供给短缺，但实际上，北京租赁市场存在严重错配。供求上看，租赁人口中近400万白领需求独立空间，而供应仅有80万套开间或一居，大部分青年只能采用合租。除去城中村和地下室，北京市合规租赁住房只有250万套，套均租金7000元/月，超出了年轻人支付能力。

泊寓成寿寺社区有助于改变错配问题。首先，项目保障每位租客都有自己的独立空间，而设计了会客、阅读、健身等共享空间。

同时，在改变价格错位上，万科泊寓团队一直致力于研究开发租金水平在3000元左右的房子。以泊寓|院儿（成寿寺社区）项目为例，单套租金均价 3600元/月/套起，约为周边同品质一居室租金的70％—80％。

“集体土地开发长租公寓在成本上具有优势。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，当前长租公寓行业当前面临高成本、低成长的囧境，一些企业的资金链面临压力。因此，保证高出租率就显得至关重要，低价高质的产品无疑对长租公寓降低空置率有积极作用。

来自万科泊寓的消息显示，泊寓|院儿首批235套公寓已于5月底全部租罄。第二批公寓已启动预租，计划于四季度全部入市。据悉，北京万科高立庄等项目的长租公寓也即将入市，预计这部分新增租赁住房供给可以进一步对租金价格起到平抑作用。

附加值：集合社交、共享、智能、安全的新“物种”

在物理空间之外，对年轻的租房客而言，精神层面的需求同样重要。

北京万科相关负责人介绍，泊寓成寿寺社区在设计之初，希望给年轻人一次以共享方式和城市深刻融合的机会。不仅是栖身之所，也有超越期待的公共社交空间和属于年轻人的共同生活公约。让租房人群在社区管理上获得更好的“租售同权”体验感，拥有大社区的归属感。形成人与人之间可信任、可交流、可互助的社交空间。

设计上，北京万科在建筑主体上挑出的玻璃盒子里打造了一个500平方米的超大"社区之心"。在这里，租客可以在图书馆里阅读，可以举办小型作品展和创业路演讲座，可以结伴去影音空间看电影……届时，社区管家还将组织读书会、交友会、市集、手工DIY等丰富的社群活动。

在楼宇之外，项目还推出了4000平方米的社区个性商街，集合深夜食堂，时尚潮牌，京城老字号，网红市集等多种业态。

此外，北京商报记者了解到，泊寓成寿寺社区还首次将智能管理引入到运营中。在社区里，通过人脸识别技术可以实现无卡化通行，园区内人员信息实时上传，与属地公安的流动人员管理系统联网，配合公共区域24小时监控，给租客创造全方位的安全感。

同时，泊寓成寿寺社区还配有绿色的社区管理系统和智能响应体系。租客足不出户用APP或者公众号，就可进行水电表的智能化查询、申请保洁维修、智能快递柜等。

来源：北京商报

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