未来的高层住宅“空中贫民窟”?新标准下,或将带来新变化

在2019年年末，城镇化率突破了60%，近几十年来城镇化率以平均一个百分点的速度提升，相当于每年有1000万的人口进入城市就业和生活。城市化的发展不仅速度快，而且规模大，而且对住房产生了巨大的需求。另一方面在城镇中，因历史遗留问题存有大批量建筑密度大、结构简陋、安全隐患多、使用功能不完善、基础设施不配套、使用年限久、交通不便利、环境卫生差的城中村，危旧楼房等等。面对城市化快速发展所产生的居民住房需求以及对居民生活品质的提升，第一代的“茅草屋”到第二代的“砖头房”已经成为过去式，土地面积又稀缺有限不可再生，光鲜华丽充满现代化的高层住宅便应运而生，可以称得上“恰逢其会”。

在如今，大城市里的高层住宅已经密密麻麻随处可见，不少城市新建起了不低于100米以上的超高层住宅，例如：无锡的西水东居住区（45层），上海的世茂滨江花园（61层），天津的雅颂居（60层）等等。中国城市规划设计研究院院长李晓江曾表示：许多城市已经成为“水泥森林”，高层住宅以后会是一个沉重的社会负担。

任何事物都脱离不了时间的摧残，就如人有寿命一样，楼房建筑同样拥有寿命。随着时间的推移，高层住宅的问题也逐渐显现。在几十年后，高层住宅会面临着玻璃老化，电梯故障经常停运，水电天然气等管道老化及其他设施陈旧都会影响居民正常的出行和日常生活需要，而高层住宅的容积率高住户多，面临着住户搬离，众口难调的情况，无法得到有效的修缮。另一方面，在电梯失修，管道老化后会存在火灾隐患，而墙面缺乏修复，会导致高空坠物的现象发生。

对于高层住宅的情况，东北财经大学经济研究中心主任，中央党校国际战略研究院原副院长周天勇曾表达了见解，几十层高的住宅，不利于居住人和子女的心理健康，会产生大量不会生活和社交的宅男宅女，他们吃饭外卖，用品快递，在鸽子笼式的住宅中看手机、打游戏，不融于社会，不融于自然。在未来人口老龄化后，子女继承越来越多前一两代人的住宅，供给大于需求，高层住宅楼会跌至白菜价。随着土地价值不断升值，高层住宅将面临着年久失修，拆除重建成本高，高层住宅楼群会一落千丈成为“空中平民窟”。

“旧改”新规下，高层住宅或将迎来转机

在今年国务院印发的《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》提出改造建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼），重点改造2000年年底前建成的老旧小区。在新的旧改工作下，总共投入了4万亿资金，涉及居民数超过1亿人，改造建筑面积累计达到40亿平米，总计关乎到4200万户家庭的老房子升级。其改造内容包括了住房的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防等方方面面，提出了在小区内改造新建卫生服务站、停车库（场）、汽车充电设施、加装电梯等利民设施。

不难看出，“旧改”是作用于老旧小区方方面面的利民工程，对老旧小区房屋质量及安全问题给予了解决，对居民生活便利性和生活品质作出了改善提升。可以说，“旧改”对老旧小区的改造工作为未来的高层住宅提供了依据和解决方案，在未来高层住宅老化后也会做改造提升，不会沦为“贫民窟”

“住宅项目规范”新规下，多层住宅将步入升值通道

早在2019年2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》此次38项强制性工程建设规范中，包括了《住宅项目规范（征求意见稿）》，在住宅项目规范中，对未来住宅电梯安装提出了明确规定：四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯，且应在设有户门和公共走廊的每层设站。

而在今年，多个省市和地区相继出台了《住宅项目规范》的新规定，其中都明确指出了新建4层以上住宅都需要安装电梯。由此可见，在未来，新建的多层住宅必将配置电梯，对比高层住宅，多层住宅容积率小，公摊面积小，得房率高，并且配置电梯解决了出行便利性，不得不说多层住宅即将步入升值通道。

来源：阿轩聊楼市

站内编辑：Flora

文章审核：一路向南

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