成都房产新政满月记:二手房遇低谷,新房加速出货

9月14日，成都出台“房产新政15条”（点击查看新政原文），其中最为引人关注的变化在于“二手房满2年免增值税调整为5年”，在传统的“金九银十”销售旺季，房产新政的出台为本地市场带来了哪些变化？过去的一个月，二手房和新房市场的表现又如何？

在房产新政满月之际，我们对市场进行了全方位扫描。

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二手房

成交连续四周回落，新政后成交处于全年低点

国庆假期8天，中介小彭选择出去玩了一趟，这是他从业5年来第一次完整的休完国庆长假。

9月14日，成都出台“房产新政15条”，其中指出：“发挥税收调节作用，个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。”在购买二手房时，如果不满5年，需要多缴纳5.3%的增值税，“以一套400万满2不满5房源为例，买卖双方需缴纳约21万元的增值税”，这并不是一笔小数目。

回忆起一个月前的今天，小彭说：“之前谈好的单子都被打乱了。”门店经纪人们也都乱套了，所有人在一周内需再次回访客户，新政出台后还有无买房或卖房需求。“虽然没有成交和带看大幅度减少，但每个人都挺忙的。”

“稳住原来的客户，尽快落实推进成交，另一方面再向客户宣讲，满2不满5新房虽然有增值税，但它的房龄和房源品质肯定是好于年限较长的房源的。”一位从事房产销售有20年经验的房产中介合伙人讲述了他这一个月遭遇的震荡。“影响最大的在于换房客户，因为要卖掉一套才能再买一套，大多数改善客户中意的都是满2不满5的次新房。而相比于刚需客户，大多数中介更喜欢改善客户，不仅因为总价高佣金多一点，还因为他们往往一套房连着几套成交。”

有二手房品牌表示：“这次新政对二手房的量价还是有一定的影响，价格在新政后连续四周回落，10月以来的周成交量仅仅为新政前10周均值的5成出头。”

刚需客户正在成为目前二手市场的主力！

“这几天我们全店都忙得飞起。”国庆收假之后，小彭所在的门店开始忙碌起来，几乎每个同事都有客户在约看房，不同于平常的是，最近他们接触到的多数是刚需客群，“首次置业的年轻人居多，他们没有明确的目标，看房范围非常大，差不多每天带看一组。”

节后不到一周的时间，小彭梳理了一下，店里总共12人，已经签下了4单——这比起9月突如其来的新政之后的漫长一个月来说，已经有了极大的好转。

来自房管局的数据显示，在政策发布当周，全市二手房成交就迎来下跌，全市成交为886套，比上一周下降了一百多套，处于全年低点。

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二手房市场现三大明显变化

新政对于当下成都二手房市场有着怎样的影响？从近期的二手房表现来看，主要有三大变化。

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成交周期稍有延长

新政以前，数据显示，成都二手房房源的成交周期在116天左右。新政出台之后，第一周的成交量就有了明显的变化，现在成都二手房的成交周期大概在118天左右。当然，这种变化将会随着政策落地时间变长而变得更明显。

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成交业主价格妥协度变高

新政对二手房价有影响吗？

业内人士指出，从当下的观察来看，目前影响还不算明显，在传统五城区+高新区和天府新区的二手房中，调价的业主并不多，新增挂牌房源也并没有因为新政的到来而降低预期。但成交确实有很大的冲击，一方面，大量次新房源面临承担增值税的问题，另一方面则是成都新房市场的快速放量，让购房者有了更加丰富的选择。这仿佛是一场博弈，围绕着新房与二手房、购房者与业主展开。

也有在博弈中做出让步的——急于出手的二手房业主往往会选择降价——不过，这在二手房交易中其实是常态。

新政会带来二手房降价吗？从目前的数据来看，主城区依然坚挺。

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6-8年准次新房受关注度最高

在此前的二手房交易中，2-5年的次新房往往是最佳的选择，在这一时间内，交易中无需缴纳增值税，而房屋的成色、周边的配套呈现几乎都已经达到了最优的状态。但这一规律随着新政落地开始有了变化。

准次新房，是当下的新名词，这是指交房6-8年的房源，这类房子不需要缴纳增值税，成色和居住体验感也比十年以上的房源更好。

部分二手房的买家，已经将范围锁定在这类房源上。

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新房市场

成交趋稳 房企加快推盘节奏

相较于成交下挫的二手房，新政在9月来看对一手房市场的成交量影响明显要小。不过，已有房企营销总监在接受采访时透露，“四季度难言乐观”。一方面，融资监管、销售回款的重压逼迫开发商不得不在推货上“打完所有的子弹”；但一方面，主城区现有改善客户中很大一部分为“置换购房”，随着二手房销售通道的缩窄，无法卖从而导致无法买的客户会随之增多。该营销总监坦言，“就连渠道都找不到客，每天的带客数明显少了。”

去哪找客？如何跑货？成为了新政后新房市场的博弈的关键所在。

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销售端

供应环比上涨108%，成交量上涨约5.82%

据四川中原研究院数据，2020年9月，大成都供应商品住宅373万平米，环比上涨108%。在此供应之上，根据成都市住建局网上政务大厅公布的数据，2020年9月大成都范围内一共成交了247.5万平米的商品房，环比上涨5.82%，同比上涨58.8%。

9月取证的部分项目

但值得注意的是，9月主城区与近郊（即中心城区）去化率趋近，约71%～75%，而原三圈层区域去化率仅有47%。

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市场端

加速分化 部分刚需客户转战新房市场

王先生是一名刚需购房者，他讲述了9月以来他的经历：9月初，有意购买东客站板块的御龙山项目二手房，新政落地后看上的房源因房产证未满5年，增值税猛然增加了10万。他随即转至新房市场，在月底买下了中海·云麓世家，建面114平米，总价207万。

从成都商报-红星新闻近日的采访来看，王先生的经历并非个案。早在新政落地后，就有分析人士称，目前市面上挂出的二手房中，约20%的房源买入门槛将增加，这将让更多的购房者转向新房市场。

我们统计了中心城区近20个在售项目后发现，总价在400万+的项目，近一个月来客群并未有显著变化；而总价在200万左右的项目，则可明显看到部分客群是从次新房市场转战而来——接下来，在原有的“客户池”中，从二手房市场外移而来的刚需客户或同样成为新房市场的主力！

同时，从市场端来看，新政还加速了市场的分化。在9月主城区开盘的24个项目中，既有万科·天府公园城、融创·国宾雅集等100%去化的项目，又有类似华府金沙名城，去化率仅约5.7%。“新政如同分化的‘催化剂’，项目若是产品上缺乏亮点，将很难让购房者买单。”

该人士以华府金沙名城举例称，虽然地段优势明显，但本身产品并不突出，叠加此批次28000元／平米的均价，高于区域二手21000元／平米的均价近7000元／平米，未能快速去化并不意外。

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后市分析：两大趋势或成主导

1、房企小步快跑，10月超50个项目或入市

“金九银十”已经过半，克而瑞在近期的市场报告中指出，企业若要逆势实现突破，主要还在于营销端持续的发力。

首先就是加速推货。据成都商报-红星新闻记者估算，在新证落地后房企几乎都以“小步快跑”的速度获取预售证：隆基泰和·紫樾书香、金科中梁·美院等项目从拿地到取得预售证约7个月时间，中南和华宇联合打造的君启项目拿证只花了5个月时间；还有包括首创·禧瑞光华等项目采取了先拿证再开放售楼部的作法。而以往，从拿地到售楼部开放蓄客，再到入市，房企普遍需要9～12个月时间。

据机构初步统计，2019年成都中心城区出让的95宗住宅用地中，有52个项目已经亮相，39个项目入市销售。

这无疑是一个清晰的信号——在经历年初市场停滞，整体销售和供货节奏后移；再加上9月“三道红线”资管新规试行，市场分化+监管的双重压力之下，抢去化成了房企第一要务。谁率先抓住销售窗口期才有可能跑赢市场。

从目前掌握到的信息来看，10月成都中心城区预计有超过50个项目有推售计划。对于购房者而言，这或是一个值得关注的“上车”机会。因为从十一“黄金周”房企的打法来看，已经开始祭出促销优惠的“杀手锏”，而为迎接年终大考，加入的房企或越来越多。

2、二手房新政缓冲后，市场或将持续分化

政策对于二手房的影响是直接的，有业内人士在观察中之初，往年的调控缓冲期通常在3-6个月——这一时间给了换房的改善客群置换的准备。

而这一次的新政，旨在挤压炒房客。但对于真正有买房需求的购房者而言，与当下的市场还需要磨合。

年底房企快速出货，加大供应并且有部分项目给出优惠，但多数项目都更偏改善，多数总价达到400完，刚需转向二手房的现象会更加明显。

从目前来看，市场还需要一些缓冲时间。

来源：成都商报房产发布

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