实探深圳楼市调控“满月”:二手房降温 刚需打新忙

“跟您确认一下，您是深户吗？有三年社保吗？”在近期的深圳楼市，无论是二手房中介还是新楼盘销售人员，都在第一时间对到访购房客们发出了“灵魂拷问”。

一个月前的7月15日，深圳出台了被称为“史上最严”的楼市调控政策，从延长深户购房社保时间要求、设置离婚购房追溯期、恢复“豪宅税”等方面抑制投机炒房需求，止沸过热的楼市。

如今调控“满月”，深圳楼市发生了怎样的变化？《证券日报》记者近日实地走访多个楼盘和中介门店发现，在政策的直接作用之下，二手房交易被按下了减速键。此消彼长，购房刚需力量正加速涌向新房。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄在接受《证券日报》记者采访时表示：“深圳新政使得很大一部分客户失去了购房资格，限制了一部分改善和外来客户的资格；另外，规定中的转让增值税从2年免变5年免，很多业主选择主动撤盘，使得二手房供应房源减少。”

二手房市场趋于冷静

近日，记者走访了宝安新安片区的几家中介门店。与往日相比，记者到访的几家中介门店也显得较为冷清，办公桌一排电脑前坐满了没有外出的中介人员，许久也没有客户上门。

自去年年底以来，新安片区是深圳涨幅最大的几个区域之一。根据链家网的数据，该片区均价从去年11月份的6.19万元/平方米升至今年7月份的8.51万元/平方米，涨幅超过35%。

“自从去年年底取消豪宅税后，宝安房价在深圳几个区里涨得最快，是像新安这一片区房子单价大概涨了2万多元。去年房子单价差不多都是6万多元，当时中粮锦云一套84平方米的房子卖了560万元。”在新安从事地产中介多年的周海（化名）告诉《证券日报》记者：“调控新政出来后，这边没怎么涨了，也少了很多投资客。”

另一位在宝安中心区从事二手房交易的中介洪军（化名）也告诉记者：“调控加强了以后，价格没怎么下降，但是成交方面很惨淡。”

宝安的情况不是个例。根据深房中协数据，7月20日至7月26日、7月27日至8月2日这两周，深圳二手房网签数量分别为1700套、1866套，较之前一周5143套以及新政之前一周10023套，下降明显。

“说句老实话，交易确实少了很多，政策出来有些客户直接没有购房名额了。”一位福田百花片区的中介向记者展示了公司APP上的成交记录，该片区在6月份还有十几条，7月15日之后就剩下寥寥几条记录。

除了名额的影响，交易成本的增加也吓退了一些二手房购房者。根据新调控政策，二手房交易时，房子需要满五年才可免交增值税，同时750万元以上的房子需征收豪宅税。

《证券日报》记者获得的一份深圳西部某未满五年的二手房交易税费明细表显示，一套89平方米的房子计税总价为680万元，其中增值税高达36.18万元，契税和个税分别为6.8万元、6.8万元，再加上不菲的赎楼费及佣金，费用合计超过了80万元。

龙华红山片区的中介唐磊（化名）告诉记者：“满两年房子的业主降了点价，即使这样客户也不愿意买，因为300万元的房子差不多有十几万元的增值税。但是满五年的房子比较吃香，非但没有降价，有些业主还会提价。”

刚需购房者忙“打新”

由于二手房交易成本居高不下，越来越多的购房者将目光投向了新房。深圳中原研究中心数据显示，8月3日至8月9日，深圳新房住宅共成交1036套，面积共计10.53万平方米，分别环比上升24.4%、26.3%。

其中，位于宝安的华强城市花园（一期）、龙华的中城宴华府及中海汇德理花园等新盘受到较多关注。

近日，《证券日报》记者来到了位于龙华区民治街道的中海汇德理花园营销中心看到，尽管刚下过一场不小的雨，来访该楼盘的购房者仍然络绎不绝。而在其营销中心门前仅有的车道两侧，也都已停满了车，且空位难寻。

在新楼盘中海汇德理营销中心前有序进入的购房者。林娉莹/摄

刚需户型和限价红利的双重刺激，是中海汇德理花园吸引了不少购房者的主要原因。据了解，该楼盘的主力户型为81平方米及94平方米户型，主要面对刚需；而110平方米的稍大户型的房源则相对较少。此外，由于该楼盘在拍地时便被规定限制入市最高均价为7.14万元/平方米，而根据链家网站数据，其所在的上塘区域今年7月份的二手房参考均价为8.35万元/平方米。

“我们看了94平方米的户型，家具较小但估计够用。”一对来看房的年轻夫妇告诉《证券日报》记者，“7万多元的价格还是比较有吸引力，所以想来看一下，不过装修价还没确定，我们也没拿准主意。宝宝快要出生了，我们更关注的是学校。”

面对较为火热的行情，不少购房者担心需要摇号买房，但也有购房者并不担心买不到心仪的房子。“（调控）政策过后，我觉得有名额买房的人少了70%，中签的概率大大增加。”一位年轻的购房者笑言：“对面的金茂府早就10万元单价了，买到就是赚到。”

由于新房市场的火热，摇号购房并不罕见。近期，位于深圳西部的华强城市花园（一期）因为率先引入积分制摇号成为楼市焦点。8月1日，华强城发布住宅销售公示方案（下称“《方案》”），将采取线上诚意登记、线下公证摇取选房顺序号、线下公证选房的方式销售。

根据《方案》，在深无购房记录的购房者记50分，有购房记录现名下无房记40分，有1套房记10分，明显向刚需倾斜。《方案》还根据户籍和社保进行积分，最终按照积分排名前5560位认筹客户参与公证摇号，可售房源有556套，理论上中签率仅十分之一。华强城8月12日公布的名单显示，最终取得5178位诚意登记客户。

对于新房的局部火热，诸葛找房数据分析师陈霄认为，未来随着新房供应量的增加，未来新房市场将会逐渐降温，购房者将会更加谨慎理性。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《证券日报》记者表示：“后续此类楼市火热的现象是否缓解，要看政府的调控手段，因为深圳市场的供求关系矛盾相对而言较大。”

来源：证券日报

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