专访IWG中国区总裁胡懋：回归商业本质是灵活办公行业的破局之道

  去年WeWork遭遇IPO滑铁卢，今年优客工场又“流血”上市，估值缩水。灵活办公行业两大独角兽的希望破灭，疫情当前又遇“资本寒冬”，灵活办公行业未来该如何破局？

  近日，《中国房地产金融》专访了全球著名的灵活办公企业IWG中国区总裁胡懋，他从灵活办公行业当下面临的困境中，提出灵活办公行业应该回归商业的本质。

  胡懋认为，疫情对于办公行业提出了非常大的挑战。后疫情时代是一场“持久战”，无论是对灵活办公企业还是企业租户，都需要面对环境变化提出应对之策，让“危”转化为“机”。

  短期是“危”长期是“机”

  新冠疫情为社会经济发展带来巨大挑战，办公楼市场空置率高涨，人们开启居家办公、远程办公，随着国内新冠疫情得到有效控制，全国各地开始了复工进程，但是疫情以及经济下行影响，办公出租率呈现下滑趋势。

  戴德梁行研究报告显示，二季度甲级写字楼录得净吸纳量11.62万平方米，空置率下降至20.9%（核心区14.2%，非核心区31.9%）。新增供应方面，上半年共有4个项目竣工入市，办公规模共计19.19万平方米。租金方面，市场不确定性导致租金持续下行，二季度核心商圈录得租金286.4元/平方米/月，环比下降3.7%；新兴商圈录得租金197.9元/平方米/月，环比下降2.1%。

  对于受疫情影响业务收缩的企业来讲，成本更低、租赁方式更为灵活的办公模式，似乎开始凸显优势。

  “疫情的来袭，对灵活办公行业带来很大冲击，也给大家一个警醒。企业意识到需要具备一定的灵活度和伸缩度，才能抵御未来不确定性带来的风险。虽然疫情短期内会产生一定的负面影响，但长期来看，灵活办公行业的结构性需求在不断增加。”胡懋表示。

  “疫情期间IWG集团也遇到了客户退租和租金延迟支付的现象，但同时也带来一些新的机会，一些大机构为了抵抗未来的不确定性，会缩减企业的办公面积，增加一部分灵活办公空间。”胡懋说，企业对于灵活办公的模式，接受度也越来越高，目前IWG整体业务已经恢复到疫情前85%左右。

  IWG集团作为老牌灵活办公空间提供商，在该行业摸爬滚打了逾30年，在全球拥有近3500个商务中心，覆盖约120个国家1100个城市。在中国，IWG集团目前运营着两个灵活办公品牌，服务式办公品牌雷格斯及共享办公品牌Spaces，并在市场局势中保持着稳健增长。

  雷格斯(Regus)创立于1989年，位于比利时首都布鲁塞尔。创始人马克·迪克森(MarkDixon)曾表示，当时的创业灵感来源于一次旅行，在途中想要找到一个方便快捷、适合办公的场所，但未得偿所愿，所以创办了雷格斯。目前雷格斯覆盖超过120个国家的900座城市，众多世界500强企业如谷歌、汇丰银行、东芝都是其业务客户。

  IWG集团中国业务始于1995年，旗舰雷格斯进驻中国后，首家中心设立于北京燕莎。1997年进入上海市场，目前在中国内地29个城市拥有近120家中心。

  共享办公品牌Spaces，核心为创业者、小型创业团队提供办公空间，自从2008年在荷兰阿姆斯特丹的运河边开创这一品牌以来，Spaces成为IWG在全球拓展最为迅速的品牌之一。目前中国区在上海、香港、台湾设有办公地点，其中上海拥有四处办公中心。

  胡懋介绍，除了雷格斯和Spaces，IWG瞄准不同市场的需求，以应对人们生活方式以及用户的不同偏好，IWG为此开发出不同系列的办公品牌，如SignaturebyRegus和HQ。

  IWG集团的“双轮驱动”模式，令业界颇为关注。在今年疫情期间，IWG集团业务呈现上升趋势，其中特许经营加盟业务增长迅速超过30%，自营业务增长超过10%。2020年5月24日IWG集团通过增发股票融资3.9亿英镑，用于加速扩张，这成为在全球经济下行，及办公行业遭遇危机下逆势扩张的少数案例。

  据悉，IWG集团2019年的全球总营收约35亿美元，净利润1.8亿美元；账面上拥有将近9,000万美元的现金流，且几乎没有净债务。胡懋认为，“IWG的稳健运营得益于，自身的获客能力和造血能力，以及扎实的基础架构和广泛的网络覆盖范围，还有强大的运营系统的支持。”

  回归商业本质

  自2015年双创热潮出现，国内掀起了创业热潮，初创公司员工队伍扩增，一时间灵活办公空间概念席卷了整个亚太地区，受到资本的青睐。灵活办公行业从2016年的爆发式增长到目前增速放缓，行业的市场资源、资本等向头部企业集中，小型的灵活办公空间运营商面临淘汰或被兼并的命运。

  去年WeWork经历了IPO“滑铁卢”，灵活办公行业的最后一块遮羞布被扯开，共享经济市场命途多舛，曾经大热的灵活办公行业也迎来新一轮洗牌。市场对灵活办公企业的估值不再乐观，资本也逐渐回归理性。

  2020年7月，有外媒消息称，优客工场已经被纳斯达克上市公司OrisunAcquisitionCorp的旗下全资子公司UcommuneInternational收购，合并后的公司价值约为7.69亿美元，此举或可使优客工场实现曲线上市。而这一估值相比2018年30亿美元的估值缩水约七成。

  “市场的良性循环是一个大浪淘沙的过程，把一些运营能力、造血能力较弱的公司淘汰出局，反之，运营能力和获客能力较强的公司，可以占据更多的市场份额。”胡懋表示，资本的介入让市场中出现很多新的竞争对手，有竞争是一件好事，大家共同把行业规模做大，把蛋糕做大，但是资本的狂热期已经过去，目前投资人趋于理性，他们更看重实际运营能力和获客能力，最终还是回归到商业的本质。

  在当前宏观经济的背景下，灵活办公运营商应该规模性扩张，还是应该专注市场细分领域，深耕服务提升软实力，是企业应该思考的问题。

  “办公租赁行业，本质上说不是一个虚拟的数字业务或者互联网经济，它是一个非常传统的商业模式。”胡懋说，这是一个实体行业，需要租赁、装修、招商等服务。这一行业的核心竞争力，不在于拿了多少投资人的钱、有多快的扩张速度，成功的关键在于能不能有自身的造血能力，能不能给客户提供非常好的服务，能不能具备非常优秀的招商能力，持续让办公租赁保持在稳定的运营水平。

  胡懋认为，IWG集团既要扩张规模占据更多的市场份额，又要深耕服务、针对不同的客户群制定不同的产品策略，满足客户的不同需求，才能使业务快速发展。

  行业数据显示，灵活办公出租率平均达到85%时才能保持盈亏平衡，但单体项目85%的出租率并不容易做到。目前，多数灵活办公企业仍处于亏损状态，少数盈利企业也仅是微盈状态或闭店状态。租金收入暂时解决这一行业的盈利困境，但长久看来，行业还需打破现有发展瓶颈探索新的盈利模式。

  “从盈利模式看，租金是灵活办公行业最大的收入，此外也会产生一些增值服务的收入。”胡懋举例道，比如商务方面：公司注册、税务服务等。

  市场环境不断演变，新的竞争者不段拥入，客户的需求不断变化，在面对市场新需求的竞争下，IWG集团有怎样的应对措施？胡懋认为：“IWG正在由最初单一的运营模式向多维度转变，根据市场的变化和客户的不同需求，可为多种规模和预算的业务提供理想的选择，从经济型到高端私人定制，不同定位和风格的灵活办公空间。”

  同时，IWG集团将持续关注竞争对手，如果有竞争对手业务难以维持，IWG会选择性接手一部分办公场所。

  IWG中国的发展策略

  从企业发展方向看，胡懋表示，IWG在中国未来的经营策略是纵向和横向发展，挖掘深度和拓展广度。

  横向来看，要扩大营业面积和增设办公网络布局。根据城市的发展和客户的需求，在已经布局的一二三线城市，较成熟的中央商务区，选择性地增设一些网点，逐步扩大在全国的布局，多方位覆盖市场的广度；纵向来看，需要专注市场细分领域，了解客户的需求，以不同品牌，满足不同客户的需求。

  “一二线城市中，一些热门的CBD核心，我们不止布局一个办公中心，都有好几个点。”胡懋说，伴随城市的扩张和发展，IWG会根据客户的需求在这些城市中，将布局做得更密一些。在没有进入的城市中，也会继续扩大在中国的布局网络。

  灵活办公之所以区别于其他的办公服务，核心取决于能够提供给租户更为灵活的办公服务。胡懋认为，IWG对办公室市场的洞察，足以能够对市场核心客户的细分需求，提供针对性的解决方案，比如对于预算的偏好、办公位置、商务氛围、创业氛围等等，有不同的产品策略覆盖市场。

  当前中国灵活办公市场，在主打年轻人、创业氛围的同质化市场中，IWG的市场深度与宽度，也让其脱颖而出。IWG集团旗下办公品牌，一直保持不错的出租率。“从IWG在中国市场已开设的办公网络来看，成熟区域（开业一年以后）的出租率达75%以上，核心地段的成熟楼宇出租率逾90%，有些甚至满足100%。”胡懋说，IWG新开设的办公空间在10个月内，入驻率会达70%以上，就可以达到一个盈亏平衡点。

  随着灵活办公行业的深度发展，办公场景也正在经历巨变和重构，未来传统写字楼租赁模式和灵活办公模式，哪种模式更被市场接受，未来五年租赁市场又会发生怎样的变化？

  “传统的租赁模式不会被取代，和灵活办公模式会形成相辅相成的关系，两者可以更好地合作。”胡懋说，灵活办公是传统办公楼的孵化器，规模小的企业可以先入驻灵活办公空间，待业务发展到一定规模，再采取固定的租赁方式。对于高档写字楼来说，业主越来越意识到，灵活办公是提高大楼品质的配套设施，就像咖啡厅、便利店、银行等零售标配设施一样，灵活办公中心为大楼租户提供的是专业商务配套服务。

  胡懋认为，灵活办公行业的发展潜力巨大，对行业的发展前景预判持乐观态度，预测未来十年，到2030年大部分企业会将30%的办公场所租赁面积放到灵活办公空间，市场对于灵活办公模式的认知度会越来越高。

  CoworkingResources和全球联合空间测评网站Coworker联合发布的《2020年全球灵活办公增长研究》报告显示，全球灵活办公空间的数量预计今年将达到近2万个，到2024年将超过4万个。预计从2021年开始，灵活办公行业的增长将会反弹，并以21.3%的年增长率加速发展。到2024年，将有近500万人在共用办公空间工作，比2020年增长158%。

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