博鳌观点|IWG胡懋:灵活办公空间盲目扩张下,更考验内功修炼

焦点财经 陈贺振

疫情后的中国经济正在重启，房地产行业亦在重寻自己的定位。每一次危机，都隐藏着机会，房地产的未来会在这个节点发生什么变化？8月11日至14日，2020博鳌房地产论坛于海南举行，来自房地产、金融、财经及政府协会的各界精英人士齐聚一堂，共同预见未来的地产世界。

8月11日，在2020博鳌房地产论坛直播间中，IWG集团中国区总裁胡懋接受了博鳌及焦点财经的采访。

IWG创立于1989年，是目前世界范围内规模最大的灵活办公服务提供商。灵活办公空间行业在近年来成为行业话题点，此前关注点在于资本热钱的涌入与退出，而疫情来临后的关注点则变为企业倒闭及行业整合。

而对于已在伦敦证券交易所上市的IWG集团（International Workplace Group）而言，这只是“内功修炼不到位”。

全球化疫情危机下的新机会

评估目前全球性疫情对于行业的冲击时，IWG集团中国区总裁胡懋先生表示今年可以看到有些新进入的玩家受到了这个疫情的影响，由于没有足够多的客户入住，也缺乏维持运营的方法，最终选择关闭退出。在胡懋看来，疫情只是表面原因，本质原因是这些企业缺乏基础支撑。

“这几年来这个灵活办公也好、联合办公也好，在资本大量进入情况下有很多新的玩家进入这个行业，他们盲目地追求扩张，非常快速地拿下楼宇进行装修，来扩张出他们希望的市场份额。”胡懋分析。

对于行业热冷的感受，IWG中国区总裁似乎很平静，即便要指出其本质原因，他也显得很平和。胡懋继续评论道：“其实他们自己内功的修炼还不到位，他没有注重客户的服务体验，没有很好地打造个联合办公底层的基础设施，比方说it设施、客服系统、销售系统等等。而这些底层的设施恰恰是能够支撑灵活办公运营的最基本的因素。”

灵活办公行业有其特殊性，一方面它需要支付非常高额的固定租金，另一方面极度依赖客户基础。“没有很高的入住率的话，那么灵活的联合办公中心就会非常非常困难。”

IWG认为疫情是一个危机，在疫情爆发时，其股价由2020年1月12日峰值的每股469英镑，跌至2020年3月15日谷底的每股160英镑，市值跌去了65%。而在时间进入5月，IWG进行了3.9亿英镑配股融资，并且由CEO回购了1/3配资，显示出其对市场的信心和扩张的动作，股价已回稳至每股260英镑左右。

“在疫情的影响下呢，我们当然也是受到了一些冲击。但是总体来说的话，我觉得这是一个“危”和“机”，就是把这个不好的东西，转化成新的一些机会。”胡懋说。

胡懋表示，IWG目前在中国的业务已经恢复到疫情前的90%。

而所谓的“新机会”，很容易使人联想到此前IWG接管了同为灵活办公企业WeWork弃租的香港铜锣湾希慎广场办公空间。IWG并不否认危机下“扩张”一词。

IWG灵活办公的运营逻辑与底气

IWG拥有全球性的灵活办公网络，其在110多个国家开设有3400多家灵活办公中心。“正因为有这样广泛的一个全球性的网络，使得我们在基础建设上非常扎实”，胡懋说道。

胡懋介绍，IWG在全设有三个呼叫中心，有所有客户的咨询都先集中到呼叫中心，再分配到各个国家与地区，由他们接受客户的咨询。在服务上，IT的基础设施、账单服务和客户服务都集中在全球的几个中心里面，这就确保了IWG的服务都是能够非常标准化地、非常高质量地执行。

胡懋采访中多次表示对于灵活办公空间行业未来的非常看好。“现在虽然疫情也好，新进入的玩家因经营不善而退出倒闭也好，这种情况的发生并不影响整个行业在未来发展的趋势和潜力。”胡懋说道。

根据市场上研究机构对于灵活办公空间的调查，普遍的观念是在未来10年内，灵活办公在总体办公的比例将达到30%，而目前比例甚至不足10%，这是支撑许多灵活办公企业的最大动力——蓝海预期。

谈及IWG的优势，胡懋再次强调：“我们（IWG）的运营能力和销售能力都是非常强的。从一个中心的建设开始，通常是2~3个月时间能够把这个中心装修设计好。那么通常是在8个月到1年的时间内，我们的出租率能够达到80%左右。我们的入住率上涨速度是非常快的，那么一旦达到80%，基本上这个中心就可以达到盈利的这个水平。”

3个月装修设计，1年完成出租，80%入住率，这是IWG评估项目能够回正并持续带来盈利的核心数据指标。

对于资本的进入催生出众多新的竞争对手，胡懋和他的IWG慨然表示：“这是一种好的现象”。他继续补充：“虽然对我们的竞争压力是有增加，但是由于新的竞争对手的进入，其实是把整个市场给做大了，是让更多的公司了解到灵活办公的模式，认识到它的好处。那么在这个行业当中的所有从业者、业务公司，都会从这个扩大的市场当中获得更多的发展。”

针对于资本融入带来的扩张趋势，胡懋表示：“近几年大家盲目扩张的形势，我们当时是看得非常清楚，因为靠这个热钱去烧出来的市场份额是不能持久的，所以我们在扩张的策略上面始终是非常稳健，非常谨慎地去扩张。

捕捉中国灵活办公市场的变化

胡懋先生单独就中国客户的需求回答了焦点财经的提问。涉及国内外低于灵活办公的不同接受程度、中小企业者者们的不同选择、以及IWG针对性的经营措施，胡懋先生做了细致的阐述。

IWG初次进入中国是1995年，首家中心选择北京燕莎。当时灵活办公空间的名称还未流行，更多的是以服务式办公或更简单地称为商务中心来命名这一商业办公空间模式。随后在98年进入上海，在金茂大厦开设了第一家商务中心。而这两处服务式办公空间，至今都在稳定经营。

但20多年来的用户需求却发生了转变。早年IWG中国的主要客户是大型跨国企业，他们在进入中国时就非常需要一个高标准装修，高标准服务的办公场所。而之后随着中国加入WTO，创业公司、科技公司的兴起使得服务式办公有了更为本土化的落地。IWG逐渐将更多的整块大面积的办公场地切割为小型、独立的空间，以供几十人甚至十几人的公司选用。

再近十年来中国企业主不满足于简单的办公空间，更多关于“公共空间”、“办公服务”、“社区氛围”等概念兴起。对于不同定位，不同标准，不同空间的多元化办公需求也反映出这个行业的变化之大。

“所以我们的产品形式都发生了很多的这个变化，IWG旗下新发展出不同的品牌，Regus还是比较偏向于强调传统的商务氛围，创意空间品牌Spaces比较吸引年轻的创意公司、科技公司，趋向比较大面积的办公空间，有比较开阔的公共区域，以便于打造社区的氛围，鼓励各个公司在社区进行更多的一些互动”，胡懋总结道。

对于市场的变化，深入接触客户的IWG总能敏锐捕捉。除了在办公形态上的变化，在选址上同样发生着改变。

过去的客户选择办公场所时，往往集中在大城市的CBD；而现在越来越多地分散到近郊或者是卫星城市。“所以我们也是跟着客户的需求走，不但在城市的CBD会选址，也会渐渐扩张到城市的外延”，胡懋说，“我们采取了一种去中心化的布局。”

这种布局让客户有更多的选择，不必每一个客户都是从城市外围，每天耗费很长的时间往返。在城市的外围也很方便就近上班。去中心化的网状布局是灵活办公越发明显的一个未来趋势。

而对于国内的企业家，胡懋也发现了传统的变化——中国人一种传统，就是说希望自己拥有，对于办公场所也是如此。虽然近几年已经发生了可喜的转变，但仍然有不太接受的地方。

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