IWG集团胡懋：吸引客户“留驻”才是灵活办公的出路

  灵活办公空间运营的关键之处并不在于吸引新客户入驻的数量，而在于维持办公中心稳定的入驻率和客户的留驻率。

  灵活办公空间的出现为共享经济退潮后迷茫的资本找到了新的方向。根据全球企业增长咨询公司Frost&Sullivan近期发布的《中国灵活办公行业研究报告》显示，我国灵活办公市场在最近五年时间中经历了高速成长期，市场规模从2013年的11.7 亿元人民币扩张至2018 年的174.1 亿元人民币。尽管灵活办公行业在中国依然算是一个新兴物种，但在欧美等发达国家和地区的发展已经趋于稳定。成立于1989 年的IWG 集团在30 年的发展中，不仅是灵活办公行业潮起潮落的见证者，更是指引灵活办公行业良性持续发展的领路人。

  “灵活办公的核心是灵活性”

  戴德梁行数据显示，过去一年中国一线城市写字楼空置率已经攀升至近十年的最高点，达到10%左右；二线城市写字楼空置率更是高达28%。受我国经济增长速度放缓、房地产市场步入存量时代等因素的影响，曾经寸土寸金的核心写字楼如今却无人问津。与此同时，出于对固定成本支出的考量，越来越多的企业选择入驻较为灵活的办公空间。IWG 中国区总裁胡懋在接受《中国房地产金融》杂志记者采访时表示：灵活办公空间的灵活性和由此产生的价值需要从多个维度来解读。

  首先是租赁时间的灵活性。传统办公室的租期往往是至少一年以上的固定周期；灵活办公空间则能够提供短至一个月的租赁周期，甚至连客户一至两天的会议需求和办公需求也能够在灵活办公空间内得到满足。其次是租赁空间的灵活性。小到一个人的灵活工位，大到整栋办公楼的定制化服务，灵活办公空间能够根据客户需求进行灵活调整。此外，灵活办公空间的灵活性还表现在物理地点的灵活性。目前IWG 集团约3300 个办公地点遍布于全球110 个国家和地区，能够充分满足具有国际业务的企业和个人的办公需求。这几个方面的灵活性也让灵活办公空间在城市更新、旧城改造的大背景下脱颖而出。

  需求催生灵活办公空间兴起

  对于初创企业来说，入驻办公空间前期的装修维护费用无疑是一笔巨大的开支。事实上，IWG 集团首席执行官Mark Dixon 在创立IWG 集团前身Regus（雷格斯）前也曾有过创业的经历，但当他在寻觅合适的办公地点时发现市面上并没有能够提供全装修、基本行政服务的办公室租赁企业，Dixon 希望Regus 能够帮助初创企业尽快开展公司主营业务，而不是将过多的精力和时间投入办公室装修，也不需要花费额外的人力成本来完成日常行政的工作和服务，这便是Dixon 创立Regus的初衷。

  不同于其他新兴灵活办公企业所采用的互联网运营思维，IWG 集团对于灵活办公空间的运营更倾向于传统稳健的发展策略。胡懋认为灵活办公企业首先需要考虑到固定的租金成本、人力成本、家具以及消耗品等需要长期支付的费用，企业的扩张速度和成本的增长速度也是呈比例攀升的，这就需要企业在扩张的同时具有稳定的现金流来支持企业已有办公中心的运营和维护。因此现有的共享经济互联网运营思维并不适用于灵活办公企业，因为灵活办公企业的边际成本递减效应并不十分巨大，这一点是和互联网经济或软件行业的本质区别。灵活办公空间运营的关键之处并不在于急速扩张网点数目或以低价大量吸引新客户入驻，而在于迅速提高每一家办公空间的营收，并维持较高的中心入驻率和客户的留驻率，从而产生稳定的现金流来覆盖租金和人工等固定成本让企业实现可持续的、稳定的发展。

  精细化运营方能立足于灵活办公行业

  为了充分满足客户多样化的需求，IWG 集团早已开启精细化运营的布局。除了能满足任意规模企业办公需求的服务式办公室品牌Regus 外，旗下还拥有为都市创意人群量身打造的共享办公空间品牌SPACES；为商业领袖提供奢华、私密的私人定制办公空间品牌Signature by Regus；以及HQ 和No.18 等等。 目前，IWG 集团旗下品牌已经在中国29 个城市开设了近130 个办公中心以满足客户需求，但这还只是一个开始。根据IWG 集团市场调研显示，一线城市北京、上海、广州和深圳是IWG 集团办公中心分布较多的城市，但是距离满足客户随时随地都能前往全国各地进行灵活办公的目标还相去甚远。

  胡懋在接受采访时表示我国的二三线城市将是IWG 集团未来发展的重点。事实上，IWG 集团在对现有客户进行大数据分析的过程中发现，目前大部分入驻客户主要服务于跨国企业，这些企业在一线城市具有相对灵活和多样化的办公空间的选择，但在二三线城市所能提供的办公空间和服务却难以满足他们的需求。因此，IWG 集团在全球统一的国际标准化的空间设计和服务质量将成为吸引二三线城市跨国企业客户和对办公空间要求较高的客户的关键优势所在。但是，由于二三线城市当地的中小型企业对灵活办公空间的认知不足，价格和办公理念成为限制灵活办公空间吸引二三线城市客户的重要因素，如何吸引“下沉市场”当地客户入驻办公中心是IWG 集团需要思考的问题。

  目前，很多人对于灵活办公空间的认知还停留于行业玩家整租下办公空间后再以工位作为单位再次出租的办公空间，但灵活办公空间所能提供的远不止于此。满足不同客户需求、定制化的服务，甚至是空间中所形成的社群文化，都可以让灵活办公空间的灵活性不止停留于办公空间物理属性的划分。

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