投拓人必须知道的那些关于容积率的真相...

之前总有读者留言，希望抽时间再讲讲容积率的问题。好吧，那就给大家再重新解读下。

其实容积率应该是我们非常熟悉的概念了，这样的文章要写出新意很难。因为往往越是熟悉的概念反而会有着更大的认识黑洞。

比如，你是否清楚：

容积率低是不是一定比容积率高好？

当容积率变化时，对应的产品形态类型如何变化？

当容积率变化时，对应的产品规划和布局形式如何？

·······

容积率很简单，但要回答关于容积率的这些问题却不简单，要回答这些问题还需要从多个维度更好地理解容积率。

０１

容积率是指项目计容建筑面积与项目总用地面积的比值，注意这里的计容建筑面积与建筑面积有所不同，计容建筑面积一般指的±0标高以上的建筑面积。

容积率=计容建筑面积/项目总用地面积

可见，容积率是用来衡量一个项目可建设体量能力的指标。我们在获取一个项目后，项目总用地面积就固定了，此时容积率越大，计容建筑面积越大，可售货量就越多；反之，容积率越低，可售货量越少。

此外，不同的对象对于容积率的关注点往往有所不同。

开发商往往关心如何才能从项目开发中获取最大利润，容积率大些，可卖货量就多些，但是相应的品质就会有所降低；容积率低一些，可卖货量虽然减少，但是项目品质会因为容积率的降低而提升，产品溢价能力强。

到底容积率高一些整个项目的货值更高还是低一些货值更高没有统一的结论，需要根据具体的项目来单独研判。（Ps.针对高低配的项目，之前有专门写一篇“货值最大化模型”的文章，具体可参考）

作为一名合格的地产从业人员，应该对不同容积率所对应的项目业态布局有一个快速清晰的认知，很多朋友对容积率的认识大概会停留在这个维度：

来源：公开网络

能做到如此已经非常不错，知道这个说明你已经知道当容积率变化时，对应的产品形态类型将要如何变化，也不会再犯一些比较二的错误，比如拿着容积率０.５的项目让设计同事给你做一些高低配,,,,,,

但光了解这些还不够，还应该对项目的业态布局形式进一步熟悉，当容积率变化时，你要知道对应的产品规划和布局形式如何？

平时就应注重对不同的项目进行对比总结，对比的项目多了便能够发现很多容积率确定的规律，所有的这些规律都将保证我们的项目在开发过程中能够找到一个风险和利润的最佳点，能找到产品开发对应的利润实现关系。

掌握这个技能以后，每当你哪怕只看到沙盘模型便能大致推断这个项目的容积率。比如举两个例子：

R＝０.５～０.８

来源：公开网络

可见，容积率低于０.５时，产品多为独栋别墅，环境质量高，整个小区非常高端。为了方便大家对比，我们把容积率提高到２.５以上，那么就要出现大体量的高容产品（小高层、高层）了，整个小区排布非常紧密，小区品质大幅降低。

R＝２.５～６.０

来源：公开网络

从居住舒适度的角度来说，当然容积率低的小区更好。人少，有天有地有院子。不少人甚至认为像西方国家那样都住到郊区去才是趋势。

０２

但是如果我们换个角度来看这个问题，会得出完全不同的结论。

从效率的角度来看，高密度社区的商业效率高于低密度社区。——做生意当然还是得人多。

越拥挤的地方商业价值越大，人民越容易享受到高性价比的服务，也越容易创造价值。

比如，有着中国“中国第一大神盘”称号的贵阳花果园项目，位于贵阳市区1.5环，项目中央有个湿地公园，四周被钢筋混凝土丛林环绕，密密麻麻。是中国城市规划第一大奇（zai）迹（nan），每次参观完都可以刷三观、涨姿势！

花果园为什么会享有神盘称号？

一方面是因为这个项目是真的大，总建面达到了令人咂舌的１８３０万方，贵阳人有一个说法是“贵阳身在花果园内”，一点不夸张。

另一方面，则是这个项目真的是太“密”了，密密麻麻看着会起鸡皮疙瘩，密到什么程度呢，其容积率高达６.８！所以即使这些住宅房源有45层之高，花果园的总楼栋数量也达到了148栋，因此项目的楼距并不算开阔，抬头看去，颇似香港著名的“鸽子笼”建筑，据说推开自家窗户伸手就能摸到对面人家窗户。

这样的小区注定居住品质是非常低的，曾经一度开盘卖三五千，跟不要钱一样。但即便是如此，项目楼下的商业氛围确异常地精彩！已成为贵阳老城区最大的商圈之一，也是贵阳人逛街必去之处。

（花果园购物中心，有电影院、超市、商场、星巴克等。）

购物中心的周围几栋公寓，花果园商（yue）务（pao）楼。别地方的主题酒店是一间一个主题，这里的酒店是一层一个主题：日系风、森女风、海洋风、公主风、暗黑风，也有正经的商务风和现代风。（此处不宜多说，可自行百度）

花果园商（yue）务（pao）楼

可见，此处商业是非常有价值的！容积率越高，反倒能够支撑更大的商业体量，商业价值也更高。

０３

西方式的逆城市化是低效的，导致很多行业发展不起来。就拿送快递来说吧，在别墅区送100份快递估计会被累死。

人口密度小的区域支撑不起大型商圈，生活不便。房子单价普遍偏低且不容易转手。

只有坐落在人口密度大的城市核心区域的低密度小区才有价值。——当然这类小区一般都是天价了。

这引出了另一个问题：那西方为什么还有那么多人住到郊区去？

形成这种局面其实有一个重要原因：中小城市衰落，超级城市崛起。很多人从中小城市的市中心被赶到了超级城市的郊区。

因为住在超级城市的郊区比住在中小城市的市中心效率更高。虽然上下班距离远，但是大城市的机会比小城市多多了。

（法国是典型的一城（首都）独大型，大巴黎都会区（图中人口密度高耸处）的人口就占全法国人口的20%，GDP占全法国近40%。类似的还有西班牙。）

这就是逆城市化的趋势：中小城市逆城市化，大型城市超级城市化。

欧洲这些个小国展现了城市化进程的终极状态：一国即一城。

中国是大国，对应过来就是一省即一城；省会城市超级城市化，三线城市将面临痛苦的逆城市化。

现在不努力在大城市站住脚，后代就只能去大城市郊区讨生活······

被迫享受低容积率······

虽然趋势如此，但目前中国还没到这个阶段，所以现在投资大城市郊区的话还是比较容易被套的。比如，大家熟悉的燕郊......

那个是郊区，至于城区嘛，四台发动机（城市化进程、通货膨胀、土地供给、以及楼市调控）有一台没熄火，按往年的经验，今年挖的坑估计三五年后就能填上。

所以在没房的时候，与其炒股被割韭菜还不如凑个首付，没准还能在下半年抄个底。同样是被割，起码到头来自个儿还有一个住处！

(本文转自牧诗地产圈公众号，对原作者表示感谢，内容本身不代表公众号观点，也不构成投资建议。关于本文观点，欢迎留言区交流互动。)

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