行业丨中国城镇化发展出现大转变!未来城市间的“马太效应”

来源：房产装修家居资讯时间：2020-10-11 08:37

今天我们来聊一下未来中国城镇化之路的发展趋势。中国的城镇化之路一般来说大的方向有两条，而中国一直以来采取的是第一条，那就是控制大城市人口，积极发展中小城市和小城镇，尽量减少人口的跨地区流动，想让各大中小城市平均发展。

与此同时还配套了相应的政策，比如说先是放开了中小城镇的落户限制，中等城市有序的放开，大城市依旧有着一定的落户门槛。其中隐含的意图也很清楚，北京、上海已经很大了，人口不能再多了，而强二线的城市也不要再盲目的拉人头，让人口尽量留在一些三、四线的城市，中西部地区的实现就近就地城市化，这种思路直接导致了两种比较严重的后果，那就是高房价和城乡的割裂。

首先有限的用地指标更多地倾斜到了中西部，大城市拿到的征地指标比较少，与自身的经济体量完全不相符。这就助长了大城市挤牙膏式的卖地模式，住宅用地的供应极其有限，跟不上人口的流入速度，导致了房价急速的攀升，租金高涨并且传导到了劳动力的成本，进而限制了人口的流入和自身规模的发展。

2、就是这种户籍制度将低端劳动力拒之门外，很多人到大城市燃烧了大半生的青春，但是最后还是落不了户，享受不到该有的公共服务，最终逃回到了老家的十八线城市。这样拉低了全社会的消费能力，加剧了阶层固化。

而第二种路线就是发展大城市，城市越大越好最好人口从1000万增加到两2000万再到3000万，充分发挥城市的这种规模效应。这种路线也有一定的问题，那就是导致大城市病，各种资源紧张、交通拥堵、环境恶劣，给城市的管理带来了极大的不便。

但是随着思路的调整，我们发现这些问题并不是无法解决的。比如说之前很长一段时间，市中心承载了过多的就业资源，而居住区大部分处于外环线，这样上下班时段交通拥堵，这个问题可以通过迁移中心城区的一些功能来进行改善。

并且多个中心和区域共同发展，而不再只有一个传统意义上的市中心。从2013年到2018年，中国十大城市的人口增加了1099万，之前强行控制大城市人口的策略被事实证明是难以办到的。

我们拿美国来做一下对比，中美的国土面积差不多，GDP总量也最为接近，一个世界第一，一个世界第二。再加上美国都市圈的面积与中国行政市的面积相当，人口规模接近，因此具有一定的可比参考性。包括洛杉矶、纽约在内的美国前十大都市圈GDP占全美的比重差不多在39%，远远高于中国的23%，并且人口占比也丝毫不逊色于中国。

美国是一个用脚投票的国家，基本上是按照市场的机制运作。如果美国的发展态势代表了城市化未来的方向，那么中国的城市化似乎也要走上马太效应的这条道路。

2019年发改委出台来政策，提出了放开放宽除了个别超大城市之外的城市落户限制，促进人口的有序流动合理分布。同时安排中央的财政资金支持落户较多的地区，探索把原来农村人口的宅基地复垦转化成建设用地指标，这种土地制度的突破可以算得上是最大的突破。因为只有拿到了征地的指标，大城市才能够去征地将其转化为建设用地投入市场使用。

以前的土地指标会以四五年为一个周期提前分配下来，大城市用完就没了。除非等到像奥运会这样的大型国家工程，否则一般不会再额外增加。用地指标的紧缺成了大城市扩张最大的障碍，现在贫困地区把农村的宅基地、经营性用地复垦为耕地后，可以把更多的指标比如跨省的卖给发达地区，这意味着未来的大城市可以挣更多的地，盖更多的住宅和工业园，容纳更多的人口和产业。

这一切的改变释放出的信号再明显不过，未来除了北京、上海的这种做减量发展的超大城市，处于特大城市序列的二线城市将会得到快速的扩张，而那些中小城市必将开始萎缩。今天中国的城镇化率已经超过了60%，按照世界的普遍经验，一个国家的城镇化率一旦超过了55%，就会开启城镇化的第二个阶段，那就是大都市圈的阶段。

什么意思呢？以前的城镇化是农村人口向城市的转移，所有规模的城市都能得到好处。不管你是大城市还是小城市都能扩张。而进入大城市化的时代之后，中小城市的人口发展会减缓，甚至出现人口的净流出，中小城市的人口会跟着农村人口一起向大城市转移，进入大城市的中心、郊区以及卫星城，从而形成大的城市圈。

全世界发达国家的发展路径都是这样，中国也已经进入了一个中小城市通缩的新时代。比如说2017年，中国的100个经济大市中，已经有51个城市的人口出现了净流出，而2000年到2010年之间，中国有5万多个乡镇和城市街道办事处，其中有1万多的人口在流失。请注意这里统计的区域是乡镇和街道办事处。

换句话说，中国人口变少的地方不光是农村还有城市。可以预见除了京津冀、长三角、大湾区，三大城市圈之内的三四线城市，其他的中小城市都难以逃脱收缩的命运。今后的城镇化进程将贯穿着一个新的主题，叫做马太效应。强者愈强，弱者愈弱，所有的资源都会集中在少数的几个城市，这个过程会持续很多年，直至中国的城镇化进程接近尾声。可以预料未来中国的区域发展只有一个赢家，那就是大城市。

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责任编辑：胡耀元