城镇化2.0时代:产城如何服务未来城市

目前，中国城镇化率达到60%，正处在从“初级城镇化” 走向“深度城镇化”和互联网、科技快速发展，应用物联网、5G等技术快速发展的阶段。加之新冠疫情等公共卫生事件，都将刺激城市的巨变，未来城市的雏形也将逐步显现。

中国城市升级：两个大背景和一个小驱动因素

第一个大背景，国内的城镇化率已突破60%，在都市圈建设的背景下，城市居民的消费能力、消费观念、生活方式发生改变，这都将深刻地影响城市发展。根据国外经验，在城镇化率突破60%后，在生活环境、成本等自然驱动下，城市将发生一系列变革，推动城市物理和人文的双重更新。以发达国家为例，在自然驱动、规划驱动等因素影响下，英国在城镇化率突破60%时推出了“新城运动”，随后提出田园城市、光辉城市等多类理念雏形深刻地影响了英国城市的发展轨迹；美国兴起“示范城市运动”，集中资源示范整体的项目计划，对城市进行物理和人文的 “双重更新 ”； 日韩推出“村镇综合建设示范工程”、“韩国城市发展计划”等，都变革了原有城市发展的传统思路，促使城市发展进入新阶段。

第二大背景是科技水平的快速升级对城市发展产生深刻影响。5G、VR、物联网等技术的革新深刻影响着人们的衣食住行，也必将改变传统城市的诸多结构。回顾历史，我们会发现城市的发展和技术的变革息息相关，第一次工业革命之后进入“蒸汽时代”，工厂的出现与工业城市的兴起，以就业为核心的功能布局导致城市密度提升，多层建筑涌现。第二次工业革命之后进入“电气时代”，人口高密度大城市出现、大众产业娱乐空间和公共交通对平面空间拓展。第三次工业革命之后进入“信息时代”，特大城市与都市圈出现，部分城市工业收缩。第四次工业革命，数字技术驱动技术融合革命，城市间的联系重新定义。未来，随着新一代5G技术的变革，节能高效、绿色低碳、生态融合的未来城市将是重要导向。

一个驱动点是中国的城市巨变往往和公共卫生事件息息相关，反观上世纪80年代上海的甲肝暴发，直接影响了以上海为代表的中国初级城市化阶段中心城市的治理模式，上海公共卫生服务响应机制、定点隔离医院体系、居委街道与大政府联动机制均始于此；2003年非典，影响了中国快速城市化阶段城市规模发展时期的走向与脉络，非典之后阿里、京东等电商迅速崛起、空气质量得到重视、郊区住宅快速发展。武汉新冠疫情这次公共事件中，暴露出了即使是武汉这样的大型城市，在城市中依旧存在贩卖野生动物的海鲜市场等此类藏污纳垢的地方。正是基于此，上海市政府在疫情后成立区一级旧改平台公司快速推动城市旧改，加速城市升级改造，可见公共卫生事件对国内城市发展的催化作用。

“2+2+2”模式驱动未来城市升级

在中国城市升级的两个大背景和一个小驱动下，城市将会从表象到发展逻辑再到本质三个维度，从六个方面，即“2+2+2”三个“2”层面产生一系列巨变。

第1个“2”表层 - 城市形态之变和城市内容之变；

第2个“2”中层 - 城市发展逻辑和城市管理思路之变；

第3个“2”本质 - 城市发展驱动力之变。

1.表层：城市形态之变和城市内容之变

（1） 城市形态之变 – “摊大饼”变成“葡萄串”

未来城市发展将从“摊大饼”的同心圆模型向“大产业板块+小产业板块”的“葡萄串”模型转换。初级城镇化阶段城市形态呈现出“同心圆”的发展特征，城市主要可以分为三大板块，即“城市中心-近郊新城-远郊乡村”，而这样的后果直接导致包括城乡二元结构问题严重、区域生产要素大进大出等一系列传统城市发展弊病，其中最为典型的就是疫情之后复工复产问题，长三角区域复工3周后，生产恢复不足50%，其很大一部分原因在于产业链协同与生产要素不能及时到位的问题，其背后本质是传统城市“要素流动粗放大进大出”而产生的后果。

随着国内步入深度城镇化阶段，随着都市圈逐步兴起，未来城市将呈现出“大产业板块+小产业板块”的“葡萄串”结构。葡萄串模型以中心城市为内核，根据产业属性不同分类集聚。“葡萄串”模型将大幅缩短居民工作通勤时间，有利于产业专业人才、专业企业集聚，进而构建区域产业升级、创新发展的基础条件。而城市的地铁网即为“葡萄藤”，是“大小产业板块”链接的纽带。

以日本东京都市圈为例，东京都市圈，是指以东京市区为中心，辐射半径80公里，由东京都、崎玉县、千叶县、神奈川县共同组成的都市圈。日本第二个城市横滨（神奈川县的县厅）距离东京市中心【银座】直线距离仅30多公里。以东京为中心城市，周边多摩新城、筑波科学城、千叶新城、港北新城四大卫星城即为“大葡萄”，长野轻井泽咖啡小镇、神山町IT产业小镇等特色产业集聚区为“小葡萄”。“多心多核”葡萄串使得聚集2亿人口的日本东京都市圈平均工作通勤时间控制在1个小时内，而东京发达的地铁交通作为葡萄藤联动整个东京都市圈的城市发展。

从东京经验来看，把握未来产城发展机会，需要积极关注政策导向、城市规划、地铁规划等，关注核心城市的板块性机会，发展新载体下的特色产业集聚区，如区域产业综合体、远郊产业新城、特色产业小镇等。

（2） 城市内容之变 – “强调规模”变为“强调辐射与吸引力”

城市内容核心是产业，未来城市产业从强调规模与税收转向强调产业对区域的辐射能力与聚合能力。过去城市产业发展核心强调规模和税收，通过规模带动就业，通过税收吸引人口发展城市，但直接导致了国内很多区域产业“大而不强”。未来城市强调产业的辐射能力和聚合能力，必然会以“人才”为核心，因此产业必须要有辐射和聚合能力，才能吸引人才并留下人才。未来增强城市辐射力的现代服务业，增强城市吸引力的特色型产业和挖掘城市潜力的创新型产业将迎来发展机遇。

从政策导向上，区域对效率型企业支持显著，即“隐形冠军”、“行业独角兽”。南京连续3年发1号文，对高新技术企业中规模以上企业，新增地方经济贡献的50%给予返还，并且给予战略性新兴产业土地、资金等“一区一策”支持，支持龙头企业建设“园中园”“区中园”等相关政策；“亩均论英雄” 的全面铺开，继浙江提出公共资源要素配置向高坪效园区倾斜后，上海、江苏、广东、北京、山东等省（市）纷纷跟进发布适应于区域的政策，大而不强将逐步淘汰。

从项目落地上，区域服务型城市、辐射型城市打造思路清晰。成都城市定位从区域中心城市向国家中心城市迈进，提出一个产业功能区就是一个社区发展模式，从产业、空间、交通三个维度加快构建现代产业体系，全面提升国家中心城市核心功能，形成真正的产城融合，达到吸引人才、留住人才的目的。杭州建设数字经济集聚区，锚定辐射能力和聚集能力强的产业，集聚一批数字经济产业人才、培育一批数字产业、做强一批优势企业，吸引高素质人才集聚，同时通过信息数据辐射浙江乃至整个华东地区的其他产业，实现区域中心作用。

在这个基础上，产城作为未来城市的重要载体，顺应城市变革大趋势，聚焦现代服务业、特色型产业、创新型产业为重要方向。

2.中层：城市发展逻辑和城市管理思路之变

（1） 城市发展逻辑之变 - “产-城-人”变为“人-城-产”

城市发展逻辑从以前的“产-城-人”，未来将转变为“人-城-产”的逻辑。“产-城-人”的逻辑是先导入产业，用产业的税收来建设城市，最终吸引产业人口，进而做大城市。而“人-城-产”的逻辑是先做好产城的产品，聚焦于人的需求，形成创新所需要的必要环境与生态，从而吸引人才。这样改变其背后的根本逻辑是我国产业发展阶段发生了改变，通过产业导入或引进国外的技术驱动区域产业发展的时代已经过去，国内产业正逐渐进入“创新无人区”，要实现真正的国际产业竞争力，其核心是构建创新生态，建设载体，筑巢引凤是未来发展方向。

在以上逻辑下，传统的以抓城镇化1.0阶段，产业转移机会的模式逐渐走向没落，一批注重产城产品打造、产业生态构建的企业逐步崛起。

在机会把握方面，城市发展逻辑之变的驱动下，以智慧城市、创意城市的打造根本是构建服务型城市。以金融为核心或满足城市某个区位板块功能需求的产城综合体的新建业务和打造城市综合教育文化科创中心的改建项目为代表，如华润沙井金蚝美食文化小镇，核心层建设与蚝文化相关的工艺展览馆、博物馆、展示车间及乐园，外围层提供相应的配套，包括提供试吃等多种体验服务，延伸消费链条，相关层以创意水街等商业配套及滨水漫步道，为消费者提供丰富的休闲娱乐空间，构建产业生态，植入服务型业态。

（2） 城市管理思路之变 – 服务者与管理者的角色分离

管控型城市未来变为服务型城市是大势所趋。国内政府对于城市管理和城市服务的角色是重叠的，即政府既是城市的管理者又是服务者，在服务型城市的发展思路下，管理和服务的角色重叠一定会导致角色错位。这是目前政府对城市服务资金使用效率低下的根本原因，即管理逻辑和服务逻辑的冲突。

未来城市运营服务商的出现将成为替代现有部分政府服务的全新角色，承担街道级的物业服务、智慧城市建设等工作提升整体城市运营效率，最终为居民提供良好的服务。

在以上趋势下，以老旧社区改造为导向的城市运营项目机会已是风口。如浙江省在未来社区主导下，政府对于一个街道运营，每年都有近千万的拨款，城市插花式改造用于老旧社区，一方面提供部分容积率的提升，另一方面是存量商业等基础服务的全面升级。这背后每一个细分的领域都是千亿级的市场，是一个巨大的待开发金矿。

3.本质：城市发展驱动要素的升级和区域基因凸显

首先，驱动城市要素升级，即转劳动力、土地、资本为核心要素为以数据为基础，结合技术、知识、管理，进而盘活劳动力、土地和资本三要素。在农业型社会创造核心价值的是劳动力和土地，工业社会的核心是能源和资本，在数据社会中科技和数据将是未来发展的核心要素，即引导所有要素向先进生产力集聚，最终实现全要素生产率的提升是供给侧下发展的大趋势。

新一代的核心要素是知识、科技、管理和数据。目前有很多以搭建信息底层的企业，在谋划未来时以信息为基础，盘活劳动力、土地和资本三要素。据笔者理解，某企业计划以信息链接为基础，前端开展人才培训，将人才送到需求地，而税收留在当地，反哺建设家乡。后端链接资本，有资本加持可以解决资金问题，促使劳动力和资本要素流动，构建整体业务闭环。未来这种以信息为底层，盘活生产要素的模式，有明确的税收目标性、打法思路对传统的开发建设企业做产城是完全具备颠覆性的。

其次，发展将更为聚焦区域基因，转“千城同面”为“千城千面”。美国大城市洛杉矶、休斯敦、底特律、芝加哥每个城市都有自身的特点与“城市名片”。北上广在发展初期城市也很类似，但是发展逐步成熟之后北京为政治中心，上海为金融中心。我们以前对于苏州的认知是园林，但是现在的认知是先进制造；杭州以前的认知只有西湖，现在是数字化集群中心，在发展的过程中以产业为导向，城市的特点逐步凸显。城市发展的最终形态一定是千城千面，每座城市都有各自特色，不同的源头在于城市的发展基因，国内仍然有大量的二、三线城市，呈现千城同面的状态，这也就意味着产城发展的重要机遇。

产城是实现千城千面的重要载体。如何抓住区域基因，做好区域产业规划，以产业项目打造“城市名片”，再以成熟的“大模式+成功案例”，基于各个区域基因，为区域做针对性方案，这都将成为未来发展的重要导向。

来源：中国房地产金融

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