港务区过热了吗?二环大平层红星天铂预测价格|房哥问答215期

因每周问题太多，文章篇幅有限，更多买房答疑大家可加入房哥问房圈，获取一对一实时解答！

问：港务区过热了吗，已上车绿城全运村希望大红大紫？

答：应该说，港务区是目前西安新区里建设速度最快的，随着全运会日益临近，地铁，学校，商业，产业，道路桥梁的变化，可以说是一天一个样；

最核心的是，目前区域内新房的选择多，一万三单价内，招商，华润，绿城，电建，枫林九溪都有房，同样的价格，主城区要么千人摇号，要么只能看泾河，咸阳；

外加地价适中，有足够的热点，开发商也在这里集中拿地，全运会只是单纯的运动会，但借着这个热点，港务区在做大基建，真正人气起来还需要很长时间的。

问：御锦城15期的毛坯和绿城全运村的毛坯，哪个更具投资潜力？

答：应该说御锦城更加适合自住，作为一个熟透的小区，开发多年，学校，地铁，商业，人气样样俱全，12060元/㎡的单价，放在三环内，对刚需是有绝对性价比的；

虽然15期临着三环近，距离地铁远，但三栋楼758套房，登记1533组家庭，中签率较高，人气火爆，对于投资而言，小区新房存量太大，二手房价格上不去，并不适合；

全运村价格相似，登记人数相似，中签率略低一些，价格从9000多涨到现在，小区环境，户型，品牌更好，外加有全运会的大热点，作为投资而言，可以讲的故事很多。

问：华发中央首府降标怎么看，地段户型价格很香敢上车吗？

答：虽然是华发在西安首盘，又是CID极好位置，但不一定就是做改善高端，从产品定位上，在高新三期依旧是刚需+刚改，因为是CID首盘大家期待值高罢了；

买在华发的，多少是有投资的心理的，高新三期前景无限，又是核心，外加前阵子周边地王楼面价都快赶上售价了，综合这些因素导致登记人巨多；

18844元/㎡的均价，240套房，依旧吸引了2889组家庭，大约12个人抢一套房，能做到这样的也就高新了，可以说地王的因素影响挺大，让人有恐慌心态；

回归小区本身，户型不错，装标一般，但地段价格诱人，冲着这三点，依旧属于买到不亏的，毕竟周边再开起步价格也奔着两万朝上了。

问：二环大平层红星天铂将开盘，什么价格入手值得？

答：当时红星拿地的成本就不低，虽然楼面价只有5269元/㎡，但配建条件众多，包括建设集中式商业建筑面积不少于8万平方米的大型购物中心，安置商业，以及地下三层1000车位停车场，公租房幼儿园等；

位置确实很好，地铁口，武警医院，83中、交大附中等名校近在咫尺，最核心的是东郊高校医院众多，购买力强但一直以来房子少，尤其是大户型改善盘；

目前北二环已备案的旭辉国宸府起步价18000+，西二环富力开远城19000+，南二环恒志云都近20000+，东二环地段位置不差，配套齐全，红星天铂又主打改善高端，算上前期配建拿地成本，估计也在20000+起步了；

西安现在20000+最集中的地方要么是高新，要么就是二环沿线，一个因为二手房保值，新房起步高，另一个因为拆迁成本高，导致新房价居高不下。

问：12000元/㎡入手颐和府161平户型，能涨到18000出手吗？

答：放在整个西安，新房12000+都不算贵，尤其是浐灞比较核心的位置，除了世园林语摇号外，几乎没有房源供应，但颐和府依旧卖的一般，一来因为小开发商，此前的欧罗巴小镇口碑不好，二来剩余的户型面积太大；

本身小区定位就是一个刚需盘，位置还是不错的，既有腾讯双创小镇，又有浐灞四小，底商也有一部分，但户型太大，就会变成刚需买不起，改善看不上，影响以后出手；

能不能涨到18000得随行就市，但产品确实没有跑赢地段，依靠小区本身带来的溢价比较弱，除非西安那天房价普涨，比如同区域万科，碧桂园卖到25000+，那么颐和府跟着吃红利是可以的。

问：经历一年摇号，上车万科公园华府，不知道咋样？

答：当年一万三摇上还是挺不容易，如今小区也有交房入住的，周边现在房价也涨了，且没有新房供应，买的早还是沾光的；

位置上，只能说一般，公园南路上此前除了绿地曲江名城外一直没有新建小区，周边的配套和环境也比较差，即便是现在附近依旧是大面积的等驾坡工业园，建材市场，以及大面积的空地；

比较好的是位置上距离曲江挺近，长鸣路上也有了8号线，外加小区自带教育用地，规划有大雁塔小学公园南路分校。

问：悦美国际58平小两室毛坯，95万有增值税能买吗？

答：一万六的单价比年中涨了一些，尤其是西部大道南三环沿线的天地源，中南摇号率创新低后，长安区合能公馆，万科城，悦美国际的二手房看的人明显多了；

万科因为物业，环境，位置不错，还有学位，所以价格飙升近20000+，一万六区间内只有合能和悦美可选；

小区位置还是不错的，距离高新雁塔都近，还有西电附小悦美分校，周边生活交通齐全，宜家二店动工，西安生态公园开放，对于自住很合适；

58平小两室在目前新房几乎绝版，100万预算内小户型区域内也无太多次新房可选，虽说小区物业，环境一般，但地段和价格还是会跑赢产品的。

问：房哥，点评下劳动公园里这个项目？

答：这是一个优势和劣势同样多的小区，位置算得上优越，这么多年了，大庆路林带周边就没见几个新房供应，小区前身桃园一坊棚改，周边生活完备，紧邻没落的劳动公园，楼下晚餐烧烤，早餐油茶堪称一绝，算得上人气配套齐全的老城区；

但也是因为棚改，安置面积巨大，小区密度极高，楼间距肉眼可见的窄，户型还一般；

最主要开发商为本地房企，此前德方青年公寓同样是高密度塔楼项目，后期不保值，自住不舒服，且安置成本原因房价不会低，适合接受以上弊端，且周边自住的一小部分人。

问：城西看房，昆明路，大寨路，三桥附近有什么推荐？

答：这三条路都是最成熟的二手房区域，昆明路优势紧邻高新，有地铁5号线横穿，周边生活方便；

劣势在于多个小区临路，临高架桥，噪音大，比如金辉悦府，昆明花园，天朗莱茵小城（经适房），融创高新臻园；

大寨路沿线常青树恒大城，高新枫林华府，融侨城，中华世纪城，莱安逸珲，价格也贵，低一点的旭景碧泽园，宏府麒麟山，东方米兰，小区很一般；

三桥附近可选较多，华润24城，万科金色悦城，中建开元城，保利金香槟，区域面貌好，有地铁，配套全，最主要是二手房15000+单价内，可选房源多，算是城西首选。

问：春风南岸的位置在长安还行，挨着高新真的太勉强？

答：算是长安腹地，雁塔边缘，位置还是可以的，对面欧亚学院，清凉山公园，左侧城市生态公园，隔壁长安四小，南侧西长安街大学城；北侧最大面积的杜城村也在拆迁，俊发地产已经接手改造；

说是挨着高新，主要是因为高新没房，原本以锦业路为圆心一公里的房子比较少了，因此只能扩大到三公里，也就是目前中南，金辉，金地，新城新盘集中的地方；

价格可控，位置可控，成熟城区，公园学校都有，算是高新的外溢区。

相关知识

港务区过热了吗?二环大平层红星天铂预测价格|房哥问答215期
小区打折卖车位有何危机?摇上万科反而不敢买|房哥问答223期
假如融创备案价突破16000+?万科对标旭辉|房哥问答211
搞事情?!9500买碾子沟红星天铂?现场已抢疯了!
在昆明被diss的高层、大平层、老破小,不该选吗?
万科城学位房21000+,谁飘了?|房哥问答206期
盐城红星海河湾天铂,这样对待消费者,良心不会痛吗?
新盘“下饺子”!24个已亮相,还有一批正在路上……
昆明大平层产品受改善型购房者欢迎
衡水红星·天铂:圈子够优秀 人生才够高度