假如融创备案价突破16000+?万科对标旭辉|房哥问答211

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问：一直等二环的红星和金泰，发现是大平层，是要把大家往郊区赶吗？

答：主城区做高端，做大户型，应该说是一个趋势，由于较高的拿地成本和有限的土地面积，做大量的高层2T4户产品，容积率和建筑密度是排不过来的，最好的办法就是做两梯两户高层，或者高低配（高层+洋房）；

这样开发商利润最大化的同时，还能满足土地要求，在加上西安现在主城区人气，配套，地铁齐全，有大量的购买力，开发商在主城区做高价产品不用担心人气问题，归根结底这是一个成本帐；

事实也是如此，凭借土地价和房价，刚需现在能选的地方只剩郊区，比如秦汉，港务，泾河等，或者就是主城区剩余的摇号盘，以后西安的房源供应趋势也是主城区改善，远郊刚需，背后都是地价在影响。

问：中南春风南岸看涨吗，转手买106平还是127平？

答：从开盘至今卖的还不错，很多人都等着最后这四栋楼开盘，从产品和区域二手房价格看，还是看好的，一方面小区位置尚可，本身城南的购买力就强，附近新房又少，最主要是临着高新，把很多16000+预算的人都吸引到这里；

对门清凉山公园，隔壁中粮商业体，附近长安四小，基本的生活配套也是全的，再加上户型和装修都还不错，附近金辉价格和中南相当，小区规模稍小，金地价格贵，奥园面积大，天地源无房，在130以内面积区间里，可选的新房并不多；

短期自住长期转后，能力范围内还是建议买最大面积，106平中间户，北向连廊有遮挡，127边户结构更好，同时附近房价不断在涨，以小换大成本不断提高，预算够还是一步到位。

问：本着有事儿问房哥原则，太奥北区置换龙湖香醍可行不？

答：太奥广场的位置还是不错的，地铁八号线门口，二环边，附近有公园，生活配套一应俱全，就是开发商一般，房子一般，物业一般，小区环境一般，属于小区里的路人角色，两室的房子长期升值不如三室；

龙湖香醍算是小区里的优等生，物业，环境，品牌，二手房溢价远超太奥，虽然人气不如二环边，但自带龙湖天街商业，紧邻浐河，在城东小区里还是不错的；

考虑上学，太奥附近也没有好学校，龙湖有西工大分校，但并不知道二手房有学位指标否，16000+单价算是正常水平，小区环境和品牌是能达到改善标准的，当然还有备选御锦城，新房二手都可以，商业，地铁，学校也齐全。

问：现在很多户型阳台都在卧室，到底在客厅好还是卧室好？

答：阳台在客厅的还是大多数，卧室通常做飘窗，也有卧室，客厅双阳台的，放在客厅好处在于整个空间是连贯的，客厅的招待区和阳台的休闲区，功能相近，空间大，客厅开阔感更好；劣势在于阳台用来晒衣服，不太美观；

放在卧室的好处在于晾晒区隐蔽，不影响待客观感，客厅整洁，没有阳台的客厅进深短，采光更好，二者各有利弊，当然都带阳台最好，都不带阳台最扯。

问：融创奥体高层如果备案价突破16000+还值得买吗？

答：港务区今年很火，一方面是全运会带来的开发商扎堆拿地，大配套大建设，另一方面在于热点十足媒体乐于宣传，出现在公众视野的频率更高；

具体到买房主要是便宜，均价13000+带装修，对于主城区老盘摇不上号，这里几乎是唯一选择，大开发商足够多，各种产品齐全，有地铁，选择多样，这种综合优势是其他任何区域不具备的；

融创主要产品信息没有出来，备案价需要对应户型和装修来说，目前港务区新盘主要以刚需高层为主，比如招商，100平高层，110平洋房，不排除融创做更大面积；

区域内主流高层均价在13000+左右，带装修交房，已经是涨了一波后的价格了，毕竟是新区，还是要有一定价格优势，而非盲目透支预期；

在相似产品上，目前电建，招商，华润，绿城更划算，如果融创出奇招推大户型就不一定了，但16000+高层的价格，对于大多数看港务区的人，还是挺难接受的。

问：想买招商城市主场110平洋房，不知道这个价格值不值？

答：小区洋房不多，只有四栋，一个110平的户型，结构上增加了三面宽朝南，增加了客卫，但又和传统四叶草户型不同；

入户门直面卫生间，缺玄关，客厅虽然南北有窗，但北侧卧室，通透度一般，厨房反而设置在边角，北向卧室和厨房的位置调换一下，就正常很多了；

像这样的紧凑型户型在一线城市较为常见，一线城市单价较贵，紧凑户型保证了功能性的同时降低了总价，但对看惯了洋房140，高层边户130的西安人，接受度如何，不好评论；

但卖的还可以，540套房子登记475组家庭，高层均价不到1.3万元/平米，洋房均价1.55万元/平米，117万元就可以上车，170万元就可以住洋房，这个价位在西安其他区域确实很难找到；

同时110平的洋房在同区域也没有备选，单价不算低，但总价可控。

问：华宇东原阅境自住入手如何，后期好不好出手？

答：城西方向确实没什么新房可选了，富力卖到19000+，华宇剩的也不多，均价15500+，在现在的市场上不算贵，毕竟属于沣东，户型装修还可以，密度不高，最主要的是有地铁口；

劣势在于小区锅炉采暖，周边没有太好学校，环境也一般，大的商业需要穿过西三环，集中在万象城，小区周边看不到太多商业；区域面貌已经定型，老小区，成长汽配城都是不可移动的；

但这个价位的备选也没有，新房都比这里贵，二手房万科，保利，中建，华润的均价也在15000+左右，优劣势相当，都是五年前的产品，同样价格不如买华宇了。

问：打算卖掉海亮小高层，置换田园都市或软件新城？

答：西沣路周边原本并不火，金地，融创，海亮，万科几个小区落成后火了起来，当年大家都是7000卖出去，如今二手房普遍17000+，确实吃上了房价上涨的红利；

同时由于紧邻高新，本身也不缺热度，城南生态公园开放后，这里仅剩的新房价格也是18000+起步，这个背景下，海亮二手房还是好卖的，自带学校也在建了，周边人气商业也成熟了；

小区高层的成交价已经17000+，小高层更稀缺，可以很快出手卖一个好价钱，但置换田园都市有点不值得，虽然对方有更好的高新系学校，但房子太老，学位溢价太高，后期转手太难；

软件新城可以考虑，但入手门槛不低，天地源，隆基泰和，招商都是地王项目，产品面积大，单价高，招商最小面积142平，单价25680+ ；

还有一个选择是看高新三期，中海熙峰里，华发中央首府，价格和面积都可控，又有高新学区。

问：现在接手曲江一期二手房还值得吗？

答：一期二手房现在普遍20000+起步了，冲着这里来的大部分也是奔着学区，毕竟曲江是除了高新外兼顾改善和上学的唯一选择；如果上学是强需求，房龄大也得买，预算充足选新的，不足选小户型和旧小区；

中小户型比如华著中城，龙湖紫都城，中铁建国际城，中海紫御华府，阳光城翡丽曲江，大户型诸如万科金域曲江，雅居乐御宾府等；

有着优质环境和优质学区的二手房，在西安还是保值的，再加上曲江一期基本都是大开发商天下，小区物业环境也是保值；

如果是奔着投资心态，肯定买新房不买二手了。

问：万科悦府和旭辉国宸府对标，有点纠结？

答：旭辉价格已经出来，18000+，万科待定带估计差不多，位置上都是二环边，地铁口，也都是一线开发商；

不同在于，万科地块小，密度高，周边安置房多，楼间距一般，且户型较高，这是劣势，但周边商业配套全，有公园，中小面积为主，同样区间周边无竞品；

旭辉起步面积110平，装修标准，户型结构比万科好，学校，区域面貌也要强一些，定位还是稍高的；

同样价格内，旭辉学校，户型，装修优势强于万科！

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