国家出台“新规”,高层住宅迎巨变!4层以上加电梯,有重大利好

每每提及繁华的城市，相信大家都和我一样脑海中会浮现出鳞次栉比的高楼大厦、川流不息的人流和流光溢彩的城市霓虹。

有专家曾经说过，最能代表一座城市繁华经济的就是，这个城市拥有的摩天大楼数量，即只有在经济蒸蒸日上的时候，才会有实力去修建高楼大厦。

过去短短的二三十年里，中国建造了数不尽的流光溢彩的新城市。而全国大大小小的城市土地上，一座座高楼大厦拔地而起，也算是共同见证了中国房地产的高速发展。为了追求城市的现代化形象，更为了比拼经济实力，很多城市都在拼命建造接天连地的商业大厦。比如2020年世界十大高楼大厦榜单（包含在建）中，中国就独占7席：在建的苏州中南中心排名世界第二，总高729米；武汉绿地中心，总高636米，排名世界第三；总高632米的上海中心大厦和621米的天津高银117大厦，分列第四、第五。

其实我们不止商业建筑冠绝全球，住宅楼也更是越盖越高。有一项调查数据显示，过去二十年，全球建设最多高层住宅的国家就是中国。据不完全统计，截止到2019年底，我国拥有高层住宅数量高达26万栋。

我们为什么如此热衷于建设高层住宅？不需要过多解释相信大家也应该能猜得到原因：

其一，我国人口数量巨大，尤其是超大、特大城市，地少人多的矛盾一直很突出。而高层住宅可以节约土地，增加住房数量，供更多的人解决居住问题；其二，高层住宅是开发商的赚钱“神器”，开发商也更热衷于建设高层住宅。同样的地基，建10层和建20层，开发商最后销售的货值可以提升一倍，也就是说，开发商差不多可以多赚一倍的钱；其三，高层住宅具有天然的采光、通风等优势，也越来越得到国人的青睐。

和高层住宅的优势比起来，它的劣势其实更加明显。北大教授就曾经预言，未来中国有超过一半的高层住宅都会沦为“贫民窟”。

首先，高层住宅建设、维护成本高。由于应力增加，设备和装修水平必须提高，施工难度增大，因而造价必然大大高于多层建筑。维护运营费用也是一笔不小的开支，尤其是二三十年后设施老化后的维修不仅难度大，而且往往需要花费巨额费用，比如外墙、内部管道、电梯等维修；

其次，高层住宅并没有那么实用。十层以下建筑，遇到停电停水等故障时，居民可以通过爬楼梯上下，但是动辄二三十层的高层建筑，就没有这么方便了。而且据统计，30层以上建筑，上下班高峰期，等待电梯的时间会拉长到15-20分钟一趟。据有些四五十层的住户反映，每天光等电梯就要花费一个小时。高层建筑使用起来颇不方便；

再者，高层建筑往往公摊都比较大，即得房率非常低。一般而言，两梯四户的高层住宅，公摊至少为18%。有些设计有严重缺陷的楼盘，公摊甚至高达百分之四五十。买房人不仅要为多出来的公摊支付高昂房价，还不得不长期支付采暖费、维修基金，甚至未来还要承担房产税、空置税等费用，不公平待遇还将进一步加剧；

第四，高层建筑存在很大的消防、救援等安全问题。比如，发生火灾时，一般的消防云梯只能够到30层高度，更高层的居民救援、逃生等问题一直难解。此外，高层住宅因为填充了更多的保温、隔热、隔音等材料，而且管线网路等布局复杂，发生灾害故障的概率也更大；

第五，也是最重要的一条，高层住宅保值率较低。这是因为高层住宅住户数量大，人员混杂，既不便于管理，更不利于保值。二三十年后，且不说这些住宅维修费用高、难度大，即便是拆迁也没有几个开发商愿意接手。所以基本上这样的房子未来很少有人愿意接盘。

那么到底哪些房子算高层住宅呢？你现在居住的房子到底是不是高层建筑呢？按照我国住宅设计规范，高层住宅意为10层及10层以上的建筑，而4层以下算低层住宅，7-9层的属于中高层住宅。

高层住宅缺陷明显，因此有人质疑，不久的将来，高层住宅在完成它的“使命”之后就会被抛弃。也有人预测，未来高层住宅或将“消失”

4层以上居民注意，国家出台住宅“新规”，未来高层住宅或真的将“消失”。而且住宅“新规”下，一类人有福，一类人却有“麻烦”了

自然资源部国土空间规划局二级巡视员李枫曾经说过，城市要做更高的高楼，这不符合我们现在生态文明理念的要求。他解释称，超高层建筑不仅造成我们资源上面的一个浪费，另外也造成了我们城市的整个的风貌，千城一面千篇一律，特别是像这种玻璃幕墙还会造成一些光污染，甚至老化以后还会带来一些安全的隐患。

2020年住建部联合发改委下发的住宅“新规”，对高层住宅未来的发展有了几点明确的导向：未来超高层、高层建筑在很多城市都会“消失”，即使很多城市真的有建设的需要，想建起来也不容易：

首先，严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑。如需建设，需要经过一系列的审查、论证、复核；

其次，新规规定，250米以上的住宅要严格限制，同样确需建设的也要经过复杂的论证审查批准后才能建设。事实上，100米以上的住宅未来也要经过严格审批才行，按照层高3米计算，100米也有30层高，对于住宅来说，这仍然太高。

再者，新规明确了，未来中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。这里需要重点说明一下，也就是说，未来在广大的中心城市及县城住宅的高度会下降很多，尤其是10层以上的住宅数量会越来越少。这意味着，持有这种类型的房产（10层以上住宅）的业主，可能真的“麻烦”了——未来住宅多以容积率更低、公摊更低的多层建筑为主，前些年建设的高层住宅的缺点会更加明显，这会加剧这些房产的贬值，说句实话，未来同样的价钱大家肯定都会选择多层住宅。这或许意味着，高层住宅会很难转手。所以说，新规对高层住宅是巨大的利空，这决定了未来高层并不一定会受追捧。也有人表示未来高层住宅价格可能会很低，只有那些拿不出更多钱的“穷人”才会购买高层住宅。

再者，新规还规定，4层以上的多层住宅就要安装电梯，这对于4层以下的业主来说真的是有福了，尤其是最高层和次高层居民，加装电梯后，房产因为有视野和采光优势，升值空间更大。有专家预计，一般的无电梯小区，在加装电梯后，最上层建筑的升值溢价率可能达到10%-15%。

事实上，从去年起开始执行的“旧改”政策，里面也对4层以上住宅加装电梯有明确要求：完善类改造，支持加装电梯和无障碍环境建设。国家要求，2025年前完成2000年底前待改造旧城区的高层住宅改造任务。这部分住宅基本都在五六七层左右，据了解，全国大概有14万套。其中2020年全国要完成3.9万个老旧小区的改造，涉及700万户居民。

虽然当前阶段，加装电梯的分歧问题尚未完全解决，但是很多城市也产生了一些很好的示范效应。而且随着多地出台措施解决电梯加装难题，对老旧小区多层住宅的加装电梯等问题也正在友好妥善地得到解决。比如济南、青岛、长沙等地，正在试点多层住宅加装电梯的财政资金补助。杭州也在试点安装电梯费用补助和安装电梯涉及到的电力、通讯等管线迁改费用的补助。

最后我们想说，无论是“住宅新规”还是“旧改新政”，其实都在不断地改善我们的居住大环境，最终目的是让每个人都有更好的居住体验。不过对于购房族来说，随着新规落地，未来买房也要长心眼了——过去受欢迎的高层住宅，缺陷正在暴露，也越来越遭人嫌弃，未来在购买这类房产时一定要考虑清楚，切忌贪图便宜。

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