政策篇:中央稳地方紧,全年销售或创新高

一晃，2020年只剩下了不到100天。这一年，中国房地产行业经历了一场史无前例变局与重生。一季度，商品房销售规模创20年来新低，二季度迅速恢复，一直到三季度的8月，全国商品房销售额累计增速首次回正。与此同时，在行业逐渐恢复的过程中迎来新一轮政策调整周期，2020年三季度，住建部连续两次召开房地产工作座谈会，深圳、杭州等14城参会，重申坚持“房住不炒”的定位，落实稳地价、稳房价、稳预期的长期目标；央行“三条红线”倒逼房企去杠杆、降负债；热点城市如深圳、杭州、宁波、南京、成都、常州等10余城相继升级调控。复杂多变的2020年前三季度已经结束，接下来的四季度至关重要，“三条红线”重压之下，去化成第一要务。我们将围绕宏观政策、城市、土地、物业、非住宅、营销和融资七大方面，推出系列文章，复盘前三季度房地产市场变局，全面冲刺2020。

一晃，2020年只剩下了不到100天。这一年，中国房地产行业经历了一场史无前例变局与重生。一季度，商品房销售规模创20年来新低，二季度迅速恢复，一直到三季度的8月，全国商品房销售额累计增速首次回正。与此同时，在行业逐渐恢复的过程中迎来新一轮政策调整周期，2020年三季度，住建部连续两次召开房地产工作座谈会，深圳、杭州等14城参会，重申坚持“房住不炒”的定位，落实稳地价、稳房价、稳预期的长期目标；央行“三条红线”倒逼房企去杠杆、降负债；热点城市如深圳、杭州、宁波、南京、成都、常州等10余城相继升级调控。复杂多变的2020年前三季度已经结束，接下来的四季度至关重要，“三条红线”重压之下，去化成第一要务。我们将围绕宏观政策、城市、土地、物业、非住宅、营销和融资七大方面，推出系列文章，复盘前三季度房地产市场变局，全面冲刺2020。

03

全年销售规模大概率创新高

从行业数据来看，2020年第三季度，全国新房销售恢复显著提速，至8月商品房销售额累计增速回正，单月规模创正常月份（除6、12月外）新高。据国家统计局数据显示：前8月全国商品房销售面积9.8亿平方米，同比下降3.3%，降幅比上半年收窄5.1个百分点。商品房销售额96943亿元，增长1.6%，其中住宅销售额增长4.1%。

2020年全年行业销售规模从前8月商品房销售体量预计，全年商品房销售金额大概率创新高、销售面积或将微跌。

具体数据来看，如果乐观计算，接下来四季度单月同比增速保持与8月一致计算，全年商品房销售面积、金额将分别增4%和12%。保守计算，假定前8月全国商品房销售规模占全年销售规模比例与2019年一致，预计全年商品房销售面积、金额将分别降3%和微增2%。

图：全国季度商品房销售面积、销售金额及其累计同比走势（单位：万平方米、亿元）

数据来源：国家统计局

图：全国月度商品房销售面积、销售金额累计同比走势（单位：%）

数据来源：国家统计局

从房地产投资开发的角度来看，前8月，全国房地产开发投资88454亿元，同比增长4.6%，增速比前7月提高1.2个百分点。单月来看，8月全国房地产开发投资13129亿元，同比增长11.77%。

从前8月开发投资规模预计，全年行业投资规模预计将增长6%左右。以后续4个月单月开发投资额同比增速较8月略降计算，全年房地产开发投资额同比增长7%。

图：全国房地产开发投资额季度走势（单位：亿元）

数据来源：国家统计局

04四季度：行业规模料将持平微增

政策层面，2020年四季度，全国政策将会继续保持平稳。热点城市 “四限”调控延续更长时间，部分热点城市或将调控再加码，限购政策或将进一步升级，涉及限购区域扩容，将二手房纳入限购范围等，严堵通过假离婚等方式获取购房资格。

压力二、三线城市有望从保市场主体出发为市场减压、企业纾困。具体而言，那些人口长期净流出、市场需求相较羸弱乃至房地产库存高企的压力城市，更可能在土地出让以及房地产交易环节给予企业更大力度的支持。

从行业角度来看，我们对于后市发展作出如下几点预判：

从商品房销售来看，东部地区核心城市商品房销售量价齐升带动全行业强力复苏， 2020年全年有望实现销售面积再创新高；同时，今年另一个重要特征是城市分化和区域分化，中部、东北部地区也值得关注，谨防市场下行带来库存压力二次上升。

新开工面积增长动力略有不足，一方面融资收紧预期下，受房企融资难，资金面趋紧等因素制约，新开工面积增速也难有亮眼表现。

土地购置面积同比增速将显著回落。融资“三条红线”，地方调控持续升级，土地供应节奏、结构变化等因素影响，热点城市供地力度将进一步减弱，成交规模缩减，另一方面去年四季度土地市场成交规模回升使得基数较高。

基于对房屋新开工、土地购置、建安投资的判断，房地产开发投资额整体仍将保持增长，但预计增速将趋平。

整体而言，疫情后，国内经济稳定恢复，生产消费需求稳定回升，就业与收入总体稳定，内循环与外循环驱动下发展动力进一步增强，房地产业V型逆转后发挥了宏观经济稳定器作用，一系列对冲疫情影响的宽松措施也将陆续退场，房地产行业也将重回自身运动规律。

来源：丁祖昱评楼市

相关知识

冲刺2020 | 政策篇:中央稳地方紧,全年销售或创新高
冲刺2020 | 政策篇：中央稳地方紧，全年销售或创新高
政策篇:中央稳地方紧,全年销售或创新高
10月政策 | 地产风控有紧无松，住房租赁或迎新窗口
冲刺2020 | 物管篇：全年物企上市数量或创新高！
政策环境趋紧，房价稳中略升
前两个月房圈投资销售一片负数 为何还有地方楼市政策被撤回?
富力地产2019逆市稳增长：全年销售1382亿净利100.9亿
地方纾困楼市拉锯战:一月内4地楼市政策一日游
2020上半年房地产市场回顾及下半年展望——政策篇