底气够足的南部新城核心区,底价为何会这么低?

说到天赋，音乐史上常常会用两位大师作一个比喻，那就是贝多芬努力一生达到的高度，莫扎特生下来就在那里了，由此可见后者天赋之高。

如果把一座城市的各个板块比喻成不同的个体，那么在当下的南京楼市中，最有天赋的板块莫过于南部新城核心区了。

作为老城区中的新板块，这里既承接历史，又对接未来。

随着近期区域中首盘亮相开盘，该板块也开始正式登上南京房地产市场的舞台。

当华著兰庭44800元/平米价格浮出水面之后，南京三大热点板块之一的南部新城核心区，终于亮出了自己的价格体系。

在此之前，对于该板块是否会破4.5万/平米，是否能破5万/平米？一直是市场及业内猜测的焦点。

结合历史来看，南部新城核心区的价格，可以说是南京新房市场中最“稳定”的区域。

早在3年半前的2017年3月，距南部新城核心区仅2公里的银城东岳府，当时开盘均价就已达到44000元/平米。而3年半时间过去，2020年9月开盘的华著兰庭价格竟然还在45000元/平米以内原地踏步，让人颇感意外。

如今，银城东岳府的二手房均价已达到了57000元/平米，而规划起点更高、仅2公里外的南部新城核心区却只有45000元/平米不到。

由此产生的一二手房巨大倒挂价差以及较高收益预期，也解释了华著兰庭为何能够吸引近4000组购房者蜂拥而至前来摇号。

受捧程度虽说不低，但由于价格被严重压低，大批购房者对该板块项目品质能否与区域高大上的定位形象相匹配心存疑虑。他们担心，板块不断提升标准的同时楼盘却可能在降标，“低配”住宅与“高配”新城将如何才能匹配？

这样的想法不能说没有道理。过去几年中南京出现的大批质量维权案例，多发生在地价成本较高且新房限价严格的区域或项目。

从成本看，银城东岳府的楼面地价仅为12000元/平米左右，而南部新城核心区现有几个项目的土地成本都在30000元/平米上下，而前后者售价却几乎相同！

这样的背景下，房企加大投入做好产品，得到的往往是市场的惩罚——利润更低甚至赔本。于是，减标降标成为了一个不得不做的现实方案。

长此以往，市场终将变为劣币驱逐良币。

不难想象，如果低品质、低开发水平的住宅项目大量上市，对于定位“对标北京城市副中心， 要求“高起点、高标准”的南部新城核心区来说，很大程度上可能是一个巨大的减分项。不仅区域形象被拉底，长期看整体价值也会受损。

当然，瑕不掩瑜，南部新城核心区的价值是毋庸置疑的。

下面，笔者尝试从地段价值、规划定位、供求关系等几个维度进行分析，帮助购房者更好了解这个板块的价值和潜力。

在分析之前，有一点必须提前指出，那就是任何关于价格的分析都要结合价值进行。脱离价值只看价格是没有意义的。当茅台600元一股的时候只看价格确实很贵，但如能看出其价值，或许还是一个机会。

接下来，言归正传，来聊聊南部新城核心区的价值所在。

从价值维度看，南部新城核心区的最重要价值，在于其显著的地段优势。通俗说就是离市中心的绝对距离够近。

如果从南部新城核心区的北部门户——内环南线与大明路交界处来计算，到新街口的行车距离不过6.5公里。

距离够近意味着——你可以享用市中心所有的资源，包括最好的医疗配套、最齐全的商业配套、最便捷的交通配套、最集中的文化配套，等等。

对于学区，虽然目前该板块学区还没有确定，但从南外本部搬迁到南部新城核心区这一举动看，这里未来的教育资源配套绝不会差。

除了配套，这种地段的优势还体现在文化价值。

一位在这个板块看房的购房者表示，之所以看中这里，是因为这里是一个可以给下一代、下下一代讲历史、讲故事的地方。

南部新城核心区交圈在南京文化氛围最浓、历史最为悠久的秦淮区，从十里秦淮到王谢堂前，从明代城墙到皇宫内院，从校场风云再到今日繁华的老门东……

这是一块记录南京城荣耀的板块。

当然，如果只有距市中心够近这个因素，那么南部新城核心区的价值很难与其它老城区区分开来，决定这块土地价值更高的另一重要因素是——这里有一块较为完整且具备一定规模的开发空间。

这块空间，其实并不是规划刻意为之保留的，而是大校场拆迁等历史问题造成的。这个喊了数次搬迁的机场，在拖后区域开发进度的同时，也为城市核心保留了一块稀缺土地。

难怪有业内人士戏称，南部新城核心区是南京楼市中的“还珠格格”。

所谓“还珠格格”意思是说，该板块天赋不凡，集历史、荣耀于一身，但它像还珠格格一样，前面因种种历史原因而流落民间，现在却被找回来了。但回来的，绝不是小家碧玉或大家闺秀，而是皇族公主、皇家格格。

当绝对利空翻转成绝对利好时，也是被压抑多年的价值爆发的时刻。

我们不妨换个角度想象一下，如果在南京主城区域范围内，在距新街口6-10公里的地方，拆迁出来一块10平方公里面积的空地，需要搬迁多少居民？需要给出多少拆迁补偿？这个代价需要相关部门拿出多大财力支持？

但在南部新城核心区，只要改造机场周边就可以完成了，成本够低。

地段优势与新城空间，这些都是区域的天赋。有了天赋如何利用好天赋？自然要看南部新城核心区的第三大价值亮点——规划定位。

南京也有不止一个距老城近且有新城开发空间的板块，但真正能到规划定位上超越南部新城核心区的，实在没有。

在产业定位上，核心区涵盖了国际商务总部区、数字经济总部区、智慧健康产业区、文娱时尚产业区四大板块。构建国际文化演绎中心、大型活力跑道秀场、南京先端医疗健康服务中心、全生命国际教育培训基地、TOD导向多元化综合主题商业。

这其中，一方面有传统产业商务商贸、新兴产业数字经济、智慧健康。这些都是区域人口、板块充实的坚实基础。

另一方面，代表城市软实力，辐射江宁、城南、城东甚至环都市圈等区域的文娱产业，可以为核心区注入新的活力。

例如一系列国际交流中心，如中芬、中法交流中心；具备冰球馆、击剑馆和游泳馆的全民健身中心；第三座故宫博物院，收藏了自1912-1949年期间最重要的文档资料……这些，都将是南京城市的文化代表。

并且，最新传出的消息显示，南京部分市级单位总部除了在河西、江北外，另一个重点选址区域就是南部新城

房地产区域价值判断的最重要依据是“长期看人口”，而这里的人口，指的是有购买力，产业收入可以支撑的人口。

从核心区上述产业规划看，支撑区域板块的楼市和房价显然是有底气的。

由此笔者联想到不久前，一家在城南某银行办公朋友在为该行寻找办公地点，诉求只有三个——靠近老城客户、抢占新城机会、全新升级形象。满足这些的，自然是核心区莫属。

当然，这位朋友顺带要看的，就是这个区域里还有哪些摇号机会？

从开发节奏看，南部新城核心区出现的时间甚至晚于江北国家新区。但正因为开发的晚，使得南部新城核心区具备了很多后发优势。

包括吸取前面新城开发的经验，包括对前面老城保护得失的总结，包括招商引资的产业标准更高，包括开发理念更先进等。

无论是过去“东富西贵”城东、河西，还是后来的国家级新区江北，产业重镇江宁，在起步阶段，都无法和南部新城核心区相比。

也正因为如此，当区域首盘华著兰庭4字头房价推出时，近4000组南京购房者应声而至。

如果说河西用了10年让大家接受4字头房价，那么，南部新城只用了不到1年。

最后，除了上述的地段、空间、规划等因素，直接决定南部新城核心区价值和未来价格的，还是供求关系。

南部新城总计规划19.9平方公里，本身在南京全市6587平方公里中占比仅有0.3%！

这其中，玉兰路两侧的0.6平方公里已基本开发殆尽，南站板块的6平方公里剩余的地块也不多，近期仅有万科星耀都荟孤盘待售，而绕城公路以南的3.2平方公里相对距离较远，价值必然不如核心区。

再看最具价值的9.9平方公里核心区，能盖成住宅的极为有限。按照规划可以看出，这近10平方公里中只有5%即0.5平方公里可以做住宅。

对比南京另一热点板块河西南，那里的土地规划有19%是可以做住宅的！

再来看0.5平方公里是什么概念呢，0.5平方公里约等于50万平米，即使按照容积率较高的3.0来计算，建筑面积也只有150万平米。如果套均面积是120平米的话，这个区域的总套数不过是12500套。

供应极其有限，而需求方呢，看看区域内几个楼盘的到访人数就知道了。

刚刚开盘的华著兰庭，报名摇号人数达到了3835组！为本轮开盘人气最高。

即将上市的云澜尚府总计到访超过8000组，明确意向的超过3000组！

售楼处还未公开、现有临时接待处的金基望樾府，登记超过3000组！

除了自住需求的购房者，再加上区域内价格多年不涨形成的巨大倒挂预期，吸引来的投资客群，南部新城核心区卖方市场的特点更加显现无疑。

此外，大城东、大城南、江宁有多少改善家庭？

改善地段，南部新城核心区够近，改善房龄，南部新城核心区够新，改善配套，南部新城核心区够好…

总结起来，只有一样是不好的，那就是南部新城核心区可待开发的住宅，够少！

华著兰庭之后，板块内即将上市的重头戏主要包含云澜尚府、金基望樾府、明阅府这三家项目使用科技系统的项目，预计此三盘都将在2020年四季度上市。

不过相比规模庞大的摇号人数，上述三盘总计房源数不过2000套左右。只能满足市场上少数运气好购房者的需求。

分析了南部新城核心区的四个维度上的价值，再回头看看它所匹配的价格体系。

价格维度，通常有两个衡量标准，一是同区域周边二手房特别是次新房的价格，这是可替代品的价格体系，另一个是同样价格在全市还有什么别的选择？

在周边看，根据链家的数据显示，十几年前的雅居乐花园，2020年8-9月二手房成交价在45000元/平米，最贵一套已突破50000元/平米！

此外，周边3年半前开盘的银城东岳府，当时开盘价格已达到44000元/平米，而现在二手房更是高达57000元/平米，也预示了核心区产品的未来价值。

从全市看，南京类似价格的选择，刨除新房限价因素，在以市场价为主导的二手房市场中，45000元/平米左右的价格，也只能买到江北核心区最好的二手房，江宁百家湖的次新二手房，仙林湖二手房，等等。

因此说，能以同样的价格在一个靠近城中如此之近、规划定位如此之高、房源体量如此之少的底气十足板块买到新房，为何不放手一“摇”？

一位参与摇号、一定要在南部新城核心区买房购房者告诉我，他们家在周边生活了几十年，这里是他们的根，他知道河西也很好，但那里没有延续感。

“历史让我留下，规划给我未来。”他最后总结。

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